투자가이드(210)

재개발의 종류는 크게 불량주택재개발, 도심재개발, 공장재개발 등 3개로 분류할 수 있습니다. 가장 전형적인 것은 불량노후주택재개발입니다

재개발은 사업입니다 지역주민, 건설업체. 서울특별시, 각자의 사업이라고 볼 수 있습니다.지역주민은 사업지구내 불량주택(무허가포함)을 새로운 신축주택으로 개량하는 사업이고, 건설회사는 재개발사업지구의 시공을 함으로써 발생되는 공사비에 대한 이익을 추구하고, 국가(서울특별시)는 사업지구 내에 국공유지(시유지)를 매각하여 수입(세수)을 창출합니다.

1. 재개발 진행과정

1)어느 지역에 (예: 행당0지구) 재개발을 합니다. 시작부터 재개발 과정이 끝나는 시점(아파트입주)까지 소요되는 기간은 10년 정도 입니다.(현행)

2)서울시 에서는 그 지역의 무허가 주택 소유자(주민)들에게 아파트를 입주할 수 있는 권리를 줍니다. 그러나 그냥은 안주고 그동안 점유하고 있던 서울시 땅을 불하(매입)받으라고 합니다.

3)주민들은 그 토지가를 일시불로 납부할 능력이 없습니다.. 그래서 서울시에서는 20년 연부로 땅을 주민들에게 매각합니다.(이자는 연5%로 연체료는15%)

4)주민(조합원)들은 1년에1회(이자포함)약정된 일자에 토지대금을 납부합니다.

2. 많이 사용하는 재개발용어

점유지 : 재개발사업구역내에 점유하고 있던 서울시 토지

비점유지 : 점유하지 않은 도로, 동산 등,

비례율 : 재산평가를 한 금전에 대한 백분율(예: ,재산평가5000만원의 비례율110%=5500만원)

청산금(징수금) : 조합원 분양가에 미달되는 조합에 납부할 금전

교부금 : 조합원 분양가보다 높게 재산평가 되어 돌려받을 돈. 이 경우 교부금에 대해 양도소득세 부과함

원조합원 : 사업시행인가일 기준 이전 조합원

승계조합원 : 사업시행인가일 이후 조합원

*조합원은 시유지점유조합원과 사유지 조합원 2종류로 분류 합니다.

토지불하대금 : 조합원입장에서 서울시에 납부할 토지대금

매각대금 : 서울시에서 수납할 토지대금

균등 배분금 : 비점유지 매입에 대한 조합원이 균등해서 납부할 토지대금

이주비(유이자, 무이자) : 재개발사업기간(아파트건축기간)중 이사하여 거주할 집의 전세금. 재산평가와 조합원에 따라 이주비는 현저히 차이가 날 수 있음. (시공사에서 주는 대여금임)

3. 재산평가 (감정평가사무소2곳을 지정 평균 감정가격으로 평가)

*조합원번호는 점유면적 순, 재산평가가 높은 순 ,등 조합사정에 따라 달리 적용 함

사례1)

1번 조합원(시유지)의 서울시토지점유 10평 건물 10평  

2번 조합원(시유지) 토지 20평, 건물 20평  

3번 조합원(사유지)   토지40평  건물 50평

감정평가사무소 감정가격-시유지토지가격;500만원/평, 건물보상가격 50만원/평,사유지 토지감정가격 600만원/평  #비례율 105% , 32평아파트 분양가격 2억4000만원일 경우

1번 조합원의 평가된재산은 토지-5000만,건물500만=5500만원x비례율=5750만원

2번 조합원  토지-1억, 건물 1000만=1억1000만원x비례율=1억1550만원

3번 조합원  토지-2억4천만원, 건물2500=2억6500만원x비례율=2억7825만원

*청산금 및 교부금발생

1번 조합원 청산금(조합원분양가-평가금액);1억8250만원

2번 조합원 청산금;1억2450만원

3번 조합원 교부금;3825만원

4. 사례1)의 재산평가 하기 전 투자자 ‘갑’과 ‘을’

재개발투자자 ‘갑’은 1번 조합원 지분매입, ‘을’은 2번 조합원 지분을 매입한 경우(매입가 각각2억) 실제32평을 분양받는데 투입 되는 비용은

갑 : 매입가2억 청산금1억8250만원 서울시토지불하대금 5000만원=4억3250만원

을 : 매매가2억 청산금1억2450만원 서울시토지불하대금  1억원  =4억2450만원

*실제투자금액의 차이는 비례율과 건물보상비에서 차이 난 금액임

갑과 을은 서울시토지대금은 매년1회 서울시에 납부하고 청산금은 동호수 추첨 후에

조합에 납부할 대금임.

1. 동,호수 추첨전의 행당0지구의 32평형 매매가가 4억5000만원일 경우

추첨 후 로열층과 비로열층의 매매가격은 현저한 가격 차이를 보일 수 있음.

예) 로열층가격 4억7000만원, 비로열층가격 4억2000만원으로 새로운 가격이 형성 됨.

‘을’은 로열층에 ‘갑’ 은 비로열층의 동호수 배정을 받았을 경우 같은 금액을 주고 매입한

재개발분양권이지만“을”은 갑 보다 5000만원의 이익을 봄.

*재개발사업지구내의 분양권을 매입하는 초보자는 동호수 추첨 후에 매입하는 것이

원하는 동호수를 안전하게 매입할 수 있을 것입니다.

5. 명의변경절차

사업시행인가일이전의 조합원지분을 승계 받으면(매입) 토지불하대금 승계(잔여 금액기준)됨.

사업시행인가일이후 조합원 지분 매입 시 매도인(전 조합원)명의로 서울시로부터 토지이전 등기 후 매수인(승계조합원지위를 승계 받는 자)명의로 토지이전등기 후 해당 조합에서 소유자명의변경가능(토지 등기과표는 명의변경해당연도의 토지개별공시지가임. 단, 원 조합원은 최초 토지불하대금임)

*토지취득세신고 : 소유자명의변경일로부터 30일 이내 관할구청 세무과에 자진신고납부

**재개발조합원은 일반분양과 달리 언제든지 명의변경(조합원지위승계)됨

6. 새로 건축된 아파트의 세금

아파트분양가에서 토지대금을 제외한 각 조합원의 청산금이 과표가 됨

취득세 : 청산금의 2%,등록세 0.96%(소유권보존등기 교육세포함)

단, 원 조합원인 경우 85제곱미터(전용면적)이하는 취득세감면

취득세는 조합원잔금(청산금잔금)납부일로부터30일이내관할구청세무관신고

*감면대상자는 신고의무 없지만 구청에서는 원할한 업무수행을 위하여 신고 권장함

7. 입주 후 등기절차

임시사용승인서교부(가사용승인서)->입주->입주후(준공검사필)->소유권보존등기

각 조합의 사정에 따라 입주일로 부터 보존 등기 시 까지 1년(보통)소요됨

민원 발생 시는 수년 동안 등기 못하는 경우가 있음

1)소유권보존등기전이라도 재산권행사 문제없음

2) 미등기상태라도 주택 적용 받음.

3)등기전이라도 1가구1주택 3년 보유(서울수도권광역시2년 거주 요건)시 양도세비과세

*이글을 읽는 순간부터 여러분들은 더 이상 재개발 초보자가 아닙니다.

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