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2009년 부동산정책 총정리 |부동산노트

2009-11-30 09:16

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

LTV규제강화b.hwp
DTI규제강화p.hwp
DTI규제2금융권확대s.hwp
분양가상한제적용단지수도권전매제한완화s.hwp

 

 

올해 부동산시장은 작년 9월부터 시작된 글로벌 금융위기로 인해 연초 약세로 출발했다.

 

그러나 한강변 초고층 재건축 허용, 제2롯데월드 개발 기대감 등이 강남권 재건축 가격을 끌어올리면서 4~9월까지 높은 상승세를 기록했다. 이에 정부가 9월과 10월 각각 강화된 DTI규제 카드를 꺼내 들며 10월 이후 집값은 하향안정세를 보이고 있는 상황이다.

 

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2009년에 실시된 부동산정책을 통해 한 해 동안 부동산시장에 어떠한 변화가 있었는지 정리해 봤다.

 

상반기 - 각종 규제 완화책 줄 이어 발표

 

우선 상반기에는 공급 확대와 규제 완화 정책이 주를 이뤘다. 작년 9월 이후 글로벌 금융위기로 인해 부동산시장이 침체기에 접어들자 규제를 풀어 시장을 활성화하겠다는 의도였던 것으로 파악된다.

 

1월
도심 역세권․뉴타운에 1~2인용 소형주택을 집중 공급하겠다는 방안이 1월 8일에 발표됐다. 이 정책은 1~2인 가구의 도심 내 주거 수요에 대응하기 위한 것으로 2월, 4월, 9월, 10월까지 후속대책이 발표됐다.

 

재건축 안전진단 기준도 조정됐다. 국토해양부는 1월 20일 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’의 일부개정 고시를 통해 안전진단 심의기준을 완화했다.

 

1월 27일에는 오피스텔 바닥 난방이 전용면적 50㎡ 이하에서 60㎡ 이하로 완화됐으며, 욕실 허용면적은 3㎡에서 5㎡로 확대됐다.

 

2월
수도권 분양가상한제 적용 단지의 전매제한 완화 대책이 2월 4일 발표됐다. 수도권 공공택지이면서 과밀억제권역에서 공급한 분양가상한제 적용 단지의 경우 85㎡ 이하는 7년에서 5년, 85㎡ 초과는 5년에서 3년으로 줄었다. 기타지역은 85㎡ 이하는 5년에서 3년, 85㎡초과는 3년에서 1년(투기과열지구는 3년)으로 줄었다. 민간택지이면서 과밀억제권역의 경우 85㎡ 이하는 5년에서 3년, 85㎡ 초과는 3년에서 1년(투기과열지구는 3년)으로 줄었다.

 

기획재정부는 2월 12일 침체돼 있는 주택시장 정상화를 위해 미분양활성화대책을 내놓았다. 과밀억제권역을 제외한 모든 지역에서 미분양주택 취득 시 5년간 양도소득세 면제, 과밀억제권역 중 서울을 제외한 지역에서 미분양주택 취득 시 5년간 양도세 60% 감면해 주기로 했다. 이 혜택은 2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신축주택(기존 미분양주택 포함)에 대해 적용되며, 5년 이후 발생한 양도차익은 일반세율(6~33%) 및 장기보유특별공제(연 3%, 최대 30%)를 적용해 과세하게 된다.

 

3월
재정비촉진사업 활성화를 위한 대책이 3월 24일 발표됐다. 시군구별 1천억원 한도로 국가가 기반시설 설치비용을 지원하고, 재정비촉진지구 지정을 위한 최소면적 기준을 주거지형은 50만㎡ 이상에서 15만㎡ 이상, 중심지형은 20만㎡ 이상에서 10만㎡ 이상으로 완화했다.

 

4월
도시 및 주거환경정비법 개정안이 국회를 통과하면서 재건축사업 시 임대주택 건설의무가 4월 22일부터 폐지됐다. 또 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용적률 상한까지 건축할 수 있는 조항이 신설됐다.

 

 

하반기 - 금융규제 강화해 집값 억제 시작

 

집값 상승이 이어지자 경기활성화 정책은 하반기 들어 LTV·DTI 등 대출규제로 전환됐다. 이와 함께 전세대책, 보금자리주택 공급 확대 등의 정책이 발표됐다.

 

7월
수도권 전 지역 LTV(주택담보대출 담보인정비율)를 60% 이내에서 50% 이내로 강화하는 내용의 대책이 7월 6일 발표됐다. 그러나 집값 상승세는 여전히 유지돼 정책 효과는 크지 않았던 것으로 나타났다.

 

8월
재건축 사업 절차간소화를 위한 후속조치의 일환으로 투기과열지구 안에서 재건축 아파트 매매 시 조합원의 지위양도를 금지하는 것에 대한 예외규정이 확대됐다. 일각에서는 조합원 자격 이전이 쉬워지면서 시장에 매물이 늘어날 것으로 예상했으나 실제로는 이를 호재로 여긴 경우가 많아 가격이 상승하는 현상이 나타나기도 했다.

 

또 정부는 8월 전세가 급등세가 최고조에 이르자 8월 24일 주택기금 전세자금 지원 확대, 민간 전세대출 보증한도 확대, 도시형생활주택․오피스텔 규제 완화 등 대책을 내놓았다.

 

보금자리주택 공급확대 방안이 8월 27일 제시됐다. 당초 2012년까지 총 12만호로 계획된 공급물량을 총 32만호 수준으로 대폭 확대하는 것이 주요 골자이다. 이 방안에는 근로자 생애최초 주택청약제도를 신설하는 것과 중소형 보금자리주택에 대한 전매제한 기간을 기존 5년에서 7~10년으로 강화하는 내용이 포함됐다.

 

9월
7월에 발표한 LTV규제 강화에도 불구하고 집값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않자 9월 4일에는 DTI규제를 수도권 전 지역의 은행권 아파트 담보대출로 강화했다. 예를 들어 3억원 이하이면서 국민주택 규모를 초과하는 주택을 구입하면서 대출금액이 1억원을 초과할 경우 투기지역에만 40%의 DTI가 적용됐으나 규제가 강화되면서 서울(투기지역 제외)과 인천․경기 지역의 경우 각각 50%, 60%가 적용받게 됐다.

 

국토해양부 전세대책에 이어 서울시가 9월 15일 ‘서울시 전세가 안정대책’을 통해 서울시내 정비사업구역 종 상향, 재개발 기준용적률 상향, 시프트 2만호 신규 공급 등을 발표했다.

 

10월
강화된 DTI규제를 다시 제2금융권까지 확대하는 방안이 8일 발표됐다. 규제가 비은행권까지 확대 적용되자 매수세가 급격히 위축되면서 기존 주택시장은 하락세로 완전히 돌아섰다.

 

8월 발표된 보금자리주택 공급 확대 방안의 후속 방안으로 10월 19일에는 서울 내곡 등 2차보금자리주택 6곳이 추가로 발표됐다. 2차지구의 경우 12월까지 지구지정, 2010년 상반기 사전예약 분양, 2013년 상반기 입주를 예정하고 있다.

 

 

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