조합원 3/4이상 동의땐 상한용적률 적용 가능
상한용적률 30~50% 이하 소형주택 의무화
세입자 권한 대폭 강화… 분쟁조정위 설치

 

 

 

2·6 〈도정법〉개정이 법률 전반에 걸쳐 미비점을 개선한 것이라면 4·22, 5·27〈도정법〉개정은 재건축 활성화, 세입자 보호대책 강화라는 특정 목적을 위해 개정됐다. 4·22 개정의 경우 용적률을 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉상 상한용적률까지 허용하는 등 재건축 활성화 방안을 마련했다.

 

또 5·27 개정은 각종 사업시행계획에 세입자도 의견을 제시할 수 있도록 하는 등 세입자들의 권한을 강화하는데 초점이 맞춰졌다. 이보다 앞선 1월 30일에는 소형주택의무비율을 완화하는 내용의 〈도정법〉시행령 개정안도 공포돼 시행에 들어갔다.

 

▲4·22〈도정법〉개정, 재건축 용적률 완화 및 소형주택 건설=4월 22일 개정·공포된 〈도정법〉에 따르면 재건축임대주택이 폐지되고 용적률도 〈국계법〉상 상한용적률까지 허용된다.

 

다만 법적상한용적률에서 정비계획상 용적률을 뺀 용적률의 30~50% 이하 범위 내에서 조례가 정하는 바에 따라 주거전용면적 60㎡이하의 재건축소형주택을 건설토록 의무화했다.

 

공포일부터 시행에 들어갔으며 관리처분인가를 받고 입주자 모집승인을 받지 않은 조합은 조합원 3/4 이상 동의로 사업시행계획 변경이 가능하다. 또 4월 22일 전에 관리처분계획인가를 받은 조합은 종전 규정에 따라 사업이 가능하다.

 

▲5·27 〈도정법〉개정, 세입자 보호 및 권한 강화=5월 27일 개정·공포된 〈도정법〉개정은 세입자들에 대한 보호 대책이 대부분이다.

 

우선 정비계획이나 사업시행계획서 작성 시 세입자도 의견을 제시할 수 있도록 했다. 종전에는 주민대표회의가 의견을 제시했지만 이번 개정으로 세입자도 의견 제시가 가능하도록 개정한 것이다.

 

또 관리처분인가를 받았더라도 손실보상이 완료돼야만 토지 및 건축물의 사용, 수익을 제한할 수 있도록 했다.

 

종전에는 관리처분인가를 받으면 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 토지나 건축물에 대해 이를 사용하거나 수익할 수 없었다. 하지만 이제는 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉에서 정하고 있는 보상이 완료돼야 명도가 가능해졌다.

 

도시분쟁조정위원회도 설치된다. 정비구역이 지정된 시·군·구(자치구)에는 도시분쟁조정위원회를 두도록 했다.

 

분쟁조정위는 정비사업 관련 분쟁을 조정하게 된다.

 

조정위는 부시장·부구청장, 부군수를 위원장으로 해서 10인 이내의 위원으로 구성되며 위원은 △해당 시·군·구에서 정비사업 관련 업무에 종사하는 5급 이상 공무원 △대학이나 연구기관에서 부교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 재직하고 있는 자 △변호사, 건축사, 감정평가사, 공인회계사 △그 밖에 정비사업에 전문적 지식을 갖춘 자로서 시·도조례가 정하는 자 중에서 시장·군수가 임명 또는 위촉한다.

 

감정평가 방법과 절차도 강화됐다. 우선 감정평가 업체는 시장·군수가 선정·계약하게 된다. 감정평가액은 이렇게 선정된 감정평가자 2인 이상의 평가금액을 산술 평균한 가격으로 산정된다. 이 때 세입자가 있는 경우 손실보상액을 제외하고 감정평가를 할 수 있도록 했다.

 

이 밖에 정비계획 수립시 주민들에게 서면 통보를 의무화했다. 현재는 주민설명회와 30일 이상 주민공람만 하면 됐지만 내년 1월 28일부터는 주민들에게 서면으로 통보한 후 주민설명회와 주민공람(30일 이상)을 실시토록 의무화했다.

 

또 관리처분계획 수립시에 총회 전체 조합원의 과반수 동의를 받아야 하며 조합원의 10% 이상은 반드시 직접 참석하도록 했다.

 

관리처분계획을 수립하거나 변경, 중지, 폐지할 경우에는 조합원에게 문서로 통지해야 한다. 세입자 손실보상에 대한 권리명세 및 평가액도 반드시 포함해야 한다.

 

▲1·30 〈도정법〉시행령 개정, 소형주택의무비율 완화=소형주택의무비율이 ‘85㎡ 이하 60%’만 지으면 되도록 개정, 완화됐다. 이때 면적은 50% 이하여야 한다. 종전에는 ‘60㎡ 이하 20%, 60~85㎡ 이하 40%, 85㎡ 초과 40%’에 맞춰지어야 했다.

 

하지만 시·도지사가 필요한 경우 시행령 범위 내에서 조례로 규모나 건설비율을 따로 정할 수 있도록 했다. 다만 기존 주택규모에 비해 전용면적이 10% 범위 내에서 증가하는 경우에는 적용받지 않도록 했다.

 

 

■ 체크 포인트
올 상반기에는 〈도촉법〉도 2차례나 개정됐다. 지난 3월 25일 토지거래허가 완화를 담은 개정안과 4월 1일 지구지정 요건을 완화하고 기반시설 설치비용을 지원을 주요내용으로 하는 개정안이 공포됐다. 두 개 개정안은 모두 재정비촉진사업 활성화 방안에 가깝다. 3월 25일과 4월 1일 각각 공포일부터 시행에 들어간 상태다.

 

▲토지거래허가 완화=재정비촉진지구 내에서 토지를 거래하는 경우 면적이 20㎡ 이상인 경우 토지거래허가를 받아야 했다. 하지만 3월 25일 개정·공포된 〈도촉법〉에는 해당 조항을 삭제했다. 이에 따라 재정비촉진지구 내에서도 일반 구역과 마찬가지로 일반 주거지의 경우 토지 면적이 180㎡를 이하를 거래하는 경우 토지거래허가를 받지 않아도 된다. 상업지역의 경우 200㎡까지 허가 없이 거래가 가능하다.

 

▲지구지정 요건 완화=지난 4월 1일 개정·공포된 〈도촉법〉에는 재정비촉진지구 지정 요건을 완화했다.
우선 기반시설이 열악한 지역이 4곳 이상 연접해 있는 지역은 주거지가 15만㎡ 이상이면 촉진지구 지정이 가능하다. 중심지형의 경우 같은 조건에서 10만㎡ 이상이면 지구지정을 할 수 있다. 이 조항은 공포일부터 시행에 들어갔다.

 

▲기반시설 설치비용 지원=재정비촉진지구 내 기반시설 설치비용을 지원받을 수 있는 방안도 마련됐다. 우선 기반시설 설치비용은 시·군·구별로 1천억원 이내로 설정했다. 지원 대상은 재정자립도가 전국 평균 이하이면서 도시영세민 집단 이주지역 등이면 가능하다.

 

도시영세민 집단 이주지역으로 인정받기 위해서는 △〈공익보상법〉 제4조에 따른 공익사업의 시행으로 이주하는 자가 집단으로 이주한 지역으로서 이주 당시 300세대 이상의 주택을 건설해 정착한 지역 △재정비촉진지구 전체 건축물 중 준공 후 20년이 지난 건축물의 비율이 100분의 50 이상인 지역 △재정비촉진지구 전체 건축물 중 준공 후 15년이 지난 다세대·다가구주택의 비율이 100분의 40 이상인 지역(주거지만 해당) △재정비촉진지구 1만㎡당 건축돼 있는 건축물의 동수가 60동 이상인 지역 △주택접도율이 100분의 30 이하인 지역 △재정비촉진지구 전체 건축물의 연면적 합계 중 주택 외의 용도로 쓰는 부분의 연면적 합계의 비율이 100분의 40 이하인 지역(중심지만 해당) △장애물제한표면과 비행안전구역의 비율이 100분의 50 이상인 지역 중 2개 이상이 해당돼야 한다.

 

또 △지구 전체 건축물 연면적 중 주택 외 용도 50% 이상인 지역 △촉진사업으로 늘어나는 용적률이 지구지정 당시의 50% 이하인 지역 △지구 면적 중 기존 기반시설 외 추가설치비율이 10% 이상인 지역 중 1개에 해당하거나 재정자립도가 전국 평균 이하이면서 △기반시설 설치비용이 3년간 평균 30% 이상 △재정자주도가 전국 평균 이하인 경우에 해당하는 지역도 기반시설 설치비용을 지원받을 수 있다.