2008-01-07 09:45

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://home.drapt.com/346

서울 4차 뉴타운이 부동산시장의 유망 종목으로 떠오르고 있다. 이명박 대통령 당선인이 서울시장 재임 시절 뉴타운 사업을 적극적으로 추진했고 선거 과정에서도 재개발 규제완화를 공약으로 내세운 만큼 당연한 관심이다. 뉴타운 사업지는 전문가들로부터 2008년 유망 부동산투자 종목 ‘0'순위로 꼽힌다. 그러나 이미 뉴타운 사업이 진행되고 있는 곳은 지분가격이 3.3㎡당 3,000만~7,000만원에 이르고 있는 형편이어서 섣불리 투자하기에는 큰 부담이다. 또 토지거래허가구역으로 묶여 지역 거주자 외에 외부 수요자들의 투자는 상당히 제한돼 있는 형편. 하지만 뜻이 있는 곳에 길은 있는 법. 부동산 전문가들은 이른바 ‘4차 뉴타운 예정지'들을 적극 공략하라고 조언하고 있다. 4차 뉴타운 예정지들은 1~3차 뉴타운과 재정비촉진지구 선정에서 탈락한 구로구 구로동, 강서구 화곡동, 도봉구 창동, 용산구 서계ㆍ청파동, 중구 신당동 등이 해당된다. 이들 지역은 뉴타운 사업지 보다 초기 비용이 적게 드는 것은 물론 규제로부터 비교적 자유롭다. ◇청파ㆍ성수동 가장 활발=용산구 서계ㆍ청파동 일대는 용산 역세권 개발 후광효과까지 예상되면서 투자자들의 발길이 끊이지 않는 곳이다. 청파동 재개발은 현재 추진위승인 준비 중에 있고, 청파동 주택 재개발은 2005년 8월에 추진위승인을 받았다. 지난해 지분가격은 3.3㎡당 1,000만~1,200만원 가량이 올라 소형지분의 경우 3.3㎡당 3,500만~4,500만원 선에 거래되고 있다. 대선이후에는 호가가 크게 올라 3.3㎡당 5,000만~6,000만원 선을 형성하고 있다. 성동구 성수동 역시 눈 여겨 봐야 할 지역. 이곳은 한강조망이 가능하고 뚝섬개발, 서울시 유턴 프로젝트와 밀접한 관련이 있어 4차 뉴타운으로 지정시 서울 최고의 요지로 급부상할 전망이다. 지분가격은 성수동 내에서도 지역적별로 편차가 심하다. 서울숲과 인접한 강변쪽 소형 지분 가격은 3.3㎡당 7,000만~8,000만원 선인 반면 서울숲과 어느 정도 거리가 있는 지역들은 3.3㎡당 1,500만~2,000만원 선에 거래되고 있다. ◇신당동은 교통여건 뛰어나=중구 신당동 233번지 일대 역시 3차 뉴타운에서 탈락했던 지역이다. 지하철 2ㆍ3ㆍ4ㆍ5ㆍ6호선을 모두 이용할 수 있는 황금 역세권으로 교통 여건이 뛰어나고, 청계천 복원과 연계된 세운상가 재정비촉진 시범지구와 왕십리뉴타운의 배후주거지 역할을 할 것으로 보인다. 또 충무로ㆍ동대문 관광특구와 인접해 있고, 도심권이라는 지리적 요소 등으로 주거와 상업이 결합된 재정비촉진지구로의 개발 잠재력이 높다. 지분가격은 재개발 구역으로 지정된 곳은 3.3㎡당 2,000만원 선이며, 4차 뉴타운 예상 지역은 3.3㎡당 1,500만~1,600만원으로 저렴한 편이다. “1~3차 뉴타운 지정에서 탈락한 지역의 경우 언젠가는 4차 뉴타운에 지정될 것이라는 기대감이 높아 수요자들의 관심이 끊이지 않고 있다”고 말했다. ◇수익성 꼼꼼하게 따지고 투자하라=최근 오세훈 서울시장이 4차뉴타운 지정을 무기 연기하겠다는 입장을 밝히면서, 개발 차익 실현까지 장시간이 소요될 것으로 예상돼 수요자들의 부담이 증대됐다. 또 앞으로 서울시내 뉴타운을 개발할 때 전체 주택용지 중 10% 이상에 단독주택이나 연립주택 등 4층 이하의 저층 주택을 의무적으로 건설하는 방안이 추진된다. 단독ㆍ연립 의무 건축이 제도화하면 4차 뉴타운부터 적용될 것으로 예상 되는데 이럴 경우 아파트건설 가구수가 줄면서 기존 뉴타운지구 보다는 수익성이 떨어질 수도 있다. 분양가상한제가 민간택지로 확대되면서 재개발 사업장 역시 이전에 비해 수익성 떨어질 가능성이 크다는 점도 고려해야 한다. 사업진행이 원활하지 않을 경우 투자금이 장기간 묶일 수 있고, 무리한 투자 시 기대수익 보다 대출 이자가 더 많아지는 리스크도 있다. 그 밖에 지분 가격의 적정성과 뉴타운 개발이 가능한지도 반드시 확인이 필요하다. 정태희 부동산써브 연구원은 “뉴타운 후보 지역의 경우 투기 세력이 가세해 실수요자들에게 비싼 가격에 되파는 경우가 많다”며 “뉴타운 지정 요건인 노후도와 미래 가치 등을 꼼꼼하게 따져 투자하는 것이 안전하다”고 말했다. 이유미기자 yium@sed.co.kr

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