강의 상류에는 賢者가 살고 강의 하류에는 富者가 산다.

 

 

평생 교사로 교편을 잡으시다가 정년 퇴임하시고 조용히 은거하고 계시는 김선생님을 어렵게 찾아 뵈었습니다. 오늘 그분을 방문한 것은 삶을 살아가는데 필요한 윤리적이고 철학적인 교훈을 얻기 위해서 간 것이 아닙니다. 그분에게는 교사라는 직업에는 어울리지 않게 부동산 투자로 성공하여 30억대의 부자로 살고 있기 때문입니다.

 

시중에는 땅부자 이야기를 다룬 책자도 많고, 부동산 투자에 대하여 여러 가지 글들이 재테크 기사에 올라오고 있습니다. 하지만 대부분이 수도권 중심으로 서술되어, 화성 동탄지역이니, 김포 강화지역이 어떠니 하면서 경기권을 중심으로만 다룬 것이 매우 안타까웠습니다. 그리고 구체적인 행동방식에 대한 의견이 부족한 것도 아쉬웠습니다. 이제 지방 중소도시에 살고 있는 분들이나, 수도권에 살지만 다시 고향으로 돌아갈 생각을 가지신 분들에게 지방 부동산 투자에 대하여 확실한 지침을 드릴까 합니다.

 

 

거점도시를 공략하라.

중소도시는 거점도시만이 성장합니다. 교통의 발전과 문화, 교육의 집중력으로  농어촌 읍단위 도시는 점점 왜소화되어 가고 있습니다.

 

읍단위 또는 거점도시가 아닌 소단위 시에는 발전의 기회가 거의 없습니다. 이곳의 부동산은 거의 투자가치로서 매력을 상실한 채 팔리지도 팔 수도 없는 상황에 처해있는 경우가 많습니다. 고향이라는 이유로 부동산을 묶어 둔다면 투자라는 입장에서는 큰 손실입니다. 적당히 매도하여 타지역으로 전환하거나, 처음부터 접근하지 않는 것이 좋습니다.

내가 살고 있는 곳이 대단위 도시라면 두 도시의 발전방향의 연결지점을 살펴서 접근하는 것도 좋은 방법입니다. 또 큰 도시와 위성도시간에 발전(접근) 속도는 단일도시가 있는 곳보다 더 빠르다는 것을 염두에 두는 것이 좋습니다.

 

김선생님께서 성공한 이유 또한 거점도시이기 때문에 1차적인 성공요인으로 작용하게 되었습니다. 김선생님이 거주하는 곳은 도의 북부지역 거점도시이기 때문입니다.  

 

도시근교에 터전을 잡자.

젊었을 때, 대부분의 직장인들은 맞벌이로 바쁘게 살거나 편리하기 때문에 아파트를 선호합니다. 이것이 중소도시에 사는 사람의 재테크 입장에서는 실패로 가는 지름길입니다. 아파트는 수도권에서나 재테크 수단으로 유효한 것이지 중소도시에서는 살면 살수록 자산의 축소를 가져오는 방향입니다.

 

그럼 어떻게 해야 할까요? 아파트를 사지 말고 도시 근교의 부지 넓은 농가주택을 사서 출퇴근하십시오. 서울에서는 1시간 내지 2시간 이상씩 걸리는 출퇴근 거리도 많지만 중소도시에서는 아무리 멀어도 20분이면 시내로 출퇴근합니다. 특히 젊은이들이 너무 편리함만 추구하여 큰 부자가 될 기회를 청년기부터 잃어버리는 것이 너무나 안타깝습니다.

 

그리고 도시 근교에 살면서 돈이 모이면 집 가까운 낮은 임야를 사거나 농토를 사서 임대를 주거나 조금은 스스로 농사를 짓는 것이 좋습니다. 나이가 들어 농사를 짓거나 화초를 가꿀 수 있는 터전을 미리 마련해 놓는 것도 좋은 발상이기 때문입니다.

 

김선생님은 1974년도에 도시 중간에 위치한 기와집을 300만원에 팔고 755만원짜리 도시 근교 터 넓은 농가주택을 구입하셨습니다. 400만원을 현금으로 지불하고 2년거치 3년 분할상환 방식으로 매입한 그 땅이 지금은 시가 5억원을 호가하고 있습니다.

 

 

풍수지리를 살펴보자.

도시는 도시의 발전방향이 있습니다. 예로부터 "강의 상류에는 현자가 살고 강의 하류에는 부자가 산다."라는 말이 있습니다. 상류지역은 산세가 발달하여 은자(隱者)나 학자(學者)가 조용하고 어질게 살았으며, 강의 하류는 비옥하여 부지런히 경제활동을 하는 대상(大商)이나 부자(富者)들이 즐겁게 살았습니다. 어느 도시든지 강이나 개천이 있습니다. 강의 상류는 지형이 가파르지만 강의 하류에는 지형이 평탄하고 토지가 비옥합니다.

 

물이 높은 곳으로 거슬러 올라가지 못하듯이 도시의 발전도 높은 곳으로 거슬러 올라가지 못합니다. 결국 평탄하고 넓은 곳으로 뻗어 나가게 됩니다. 강이나 시내, 산세 등 지형을 살펴보면 대략 도시의 발전방향은 정답이 정해집니다.

 

"도시가 뻗어나갈 길목을 지켜라."라는 말은 부동산 투자에 있어 만고의 진리입니다. 또한 어려운 지형의 극복을 위하여 다리가 놓이든지 도로가 뚫리면 갑자기 좋아지는 곳이 있습니다. 이런 곳은 지금 아무도 쳐다보지 않지만 도시발전과 함께 급속도로 땅값이 치솟게 됩니다. 이제 가끔씩은 도시의 풍수도 보시는 것이 어떠실런지요.

 

김선생님의 부동산은 지금 신도시 개발로 인하여 땅값이 날로 치솟고 있습니다. 이제 가속도가 붙은 것입니다. 앞으로 10년내에는 지금까지 상승한 땅값의 몇 배가 오를지 모릅니다. 보유한 부동산이 강의 하류쪽 도시가 발전하는 길목을 지키고 있어 산 땅마다 현재 50배내지 100배의 수익을 주었다고 하며 이 수익은 놀랍게도 앞으로 상승할 지가의 또 다른 출발선상에 서 있습니다.

 

 

교통망의 발전방향을 따르자.

교통망 역시 지형적 장애가 심한 지역은 피해갑니다. 댐이 있다든지, 산악이 준엄하다든지 하면 도로가 나지 않습니다. 도로 개설비용이 엄청나기 때문이기도 하지만, 사람이 사는 지역이 아니기 때문입니다.

 

고속도로 인터체인지 쪽은 결국 시가지나 공장이 들어섭니다.  터미널, 역사도 그쪽으로 이전됩니다. 그렇게 되면 그 지역은 발전의 가속도가 붙게 됩니다. 그러한 지역에는 무엇보다 새로운 도로가 빨리 생깁니다.

 

새로운 도로가 들어설 지점에 투자한다는 것은 굉장히 중요한 것입니다. 특히 간선도로 교차점의 땅을 선점한다면 본인도 부자가 되겠지만 자식들에게 든든한 미래를 보장해주게 되는 것입니다. 땅은 현명한 한번의 선택에 모든 것이 결정됩니다.

 

김선생님은 다행히 부동산에 밝은 남편을 두신 덕분에 일찍이 김선생님 말씀대로 "귀신같이 골라서" 사신 것입니다. 모두가 버린 땅을 신념을 가지고 매수하신 김선생에게 행운이 있었다고 하지 마시고, 이 글을 읽고 계신 여러분에게도 이 글과 만난 것이 행운이라 여기시고, 중소도시와 인연을 가지고 계신 분들은 아파트에 너무 연연하지 말 것을 다시 한번 강조합니다.

 

그리고 김선생님이 돈을 모아가며 부동산을 매수해 나간 과정은 이렇습니다.

그 당시에는 적금보다 주로 계를 많이 넣으셨는데, 예를 들면 월급타면 계를 넣어 100만원 모으면 100만원을 빌려서 200만원 짜리 부동산을 사고 그때부터 빌린 100만원을 갚아 나갔다고 합니다. 그리고 부채를 다 갚으면 다시 150만원을 모으고 또 150만원을 빌려 300만원 짜리 부동산을 사는 방식으로 평생 부동산을 사 모았다고 합니다.

 

그리고 무엇보다 산 땅은 한번도 판 일이 없었다고 합니다.

김선생님이 마지막으로 하신 말을 소개합니다. "나이 50 전에 재산이다. 젊을 때 아파트에 살지 말고, 도시근교 싸고 발전성 있고 넓은 땅을 사서 거기에 살아라. 그리고 나이 50이 되거든 수확하라."
 

 
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