민권식칼럼(153)

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재개발지분 매매가격 패턴 분석 |민권식칼럼

2020-08-03 07:42

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[2020 민권식칼럼 #10] 재개발지분 매매가격 패턴 분석

 

 

안녕하세요소장 민권식입니다.

 



(패1) 재개발사업이 시작되면 초창기에는 공동주택(아파트/빌라)의 상승폭이 크다.


 주택관리가 편하다.


 매매가격 대비하여 전세보증금액이 높아 실투자금액이 낮다.


 투자와 거주를 병행할 수 있다.


- 재개발투자의 특성상 낮은 매매가격부터 소진하며 상승하는 특성 때문에


일정한 P가 형성되어 있다.





 

(패턴2) 재개발지분가격은 조합설립인가 이후부터 본격적으로 움직인다.


: 성수전략정비구역의 경우 2017년부터 조합설립인가 동의서가 나오기 시작하면서


그동안 오르지 않고 있던 주택과 상가의 가격이 평당3500만원에서 


평당 1000만원씩 상승한 가격인 평당 4500만원대 시세를 형성중이다.



이 가격은 건축심의 - 관리처분 - 일반분양 등 굵직굵직한 이벤트를 거치며


꼭지점을 향해 나아간다.


 


 

(패턴3매매가격이 높은 금액대에는 투자자들의 경쟁자가 없어

P가 없는 경우가 있다.

 

 낮은 매매가격에는 소액투자자의 경쟁 심화로 


P가 과도하게 만들어지는 경우도 있는데 반해,


총가격이 상대적으로 높은 매물은 P가 형성되어 있지 않는 경우가 많다.



당연히 투자수익률은 후자가 월등히 높다.



 



< 민권식Tip >


소형빌라 매매가격 12억원추정평가금액은 4억원


20평형 아파트 분양가격 8억원, 추가분담금액 4억원

 


32평형 아파트 배정 예정 가성비가 좋은 15억원 매물보다


총 투자금액이 더 큰 것을 확인할 수 있습니다.


 

* 매매가격과 추정평가금액이 매우 근접한 매물을 찾아라



 

칼럼에 기재된 내용보다 더욱 심화된 사항을 알고 싶으시면


언제든 편하게 상담요청(톡, 문자 예약)해주시기 바랍니다.

 

      

 

감사합니다.







오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.



저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식












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