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재개발투자, 지금이 기회다! |민권식칼럼

2008-08-11 09:53

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[민권식칼럼 #106] 재개발투자, 지금이 기회다!
 
재개발 투자처 선택 요령
 
* 재개발 투자의 포커스 세 가지
 
1) 조합원수-건립세대비율
: 건립세대에 비해 조합원수가 적을수록 투자수익률은 높아집니다.
입지조건이 좋다고 무조건 수익률이 훌륭한 것은 아니지만,
조합원수-건립세대비율이 좋으면 무조건 수익이 발생한다고 할 수 있을만큼
재개발에서 가장 중요한 요소라고 할 수 있습니다.
 
2) 입지조건
: 재개발투자에서 입지조건의 키워드는 '현재 아파트가격'과 '입주 후 아파트가격'입니다.
현재 아파트가격은 낮을수록 좋고, 입주 후 아파트가격은 높을수록 좋겠지요.
입지조건이 좋다고 무조건 수익률이 높다고 볼 수는 없습니다만,
입지조건이 훌륭하다는 말은 미래가치의 한계선이 높다는 얘기로서 투자수익률을 높일 수 있는
'대박투자'의 가능성이 높다는 말로 해석되어야 하겠습니다.
 
3) 사업지연 리스크
: 인허가절차를 거치면서 상승하는 재개발의 특성상, 사업이 지연되면 인허가절차 예상시기에
오차가 생기고 이것은 결국 설정한 매도시기의 오차로 이어지기 때문에 인허가절차 예상 오차가
적을수록 투자수익률은 높아집니다.
 
이 세 가지는 재개발 투자의 핵심요소로서
모두 훌륭한 점수를 받았다면 가장 훌륭한 재개발 투자처라 할 수 있을 것이고
모두 떨어진다면 기피해야할 투자처라 할 수 있겠습니다.
 
 
매물 선택 요령
 
위 세 가지를 모두 체크하여 투자처를 정했다면
그 지역의 매물을 알아봐야겠죠.
여기서 가장 중요한 것은 바로 '시세보다 가장 싼 매물'이 아닌
'투자수익률이 가장 높게 계산되는 매물'을 계약해야한다는 것입니다.
 
아래는 한 재개발 지역의 시세와 권리가액(감정평가액)입니다.
 
# A
- 20년된 대지지분 20평, 건평 15평의 단독주택
- 시세 : 평당 2500만원 (20 * 2500 = 5억원)
- 권리가액 : 대지기준 평당 1650만원 (20 * 1650 = 3억3천만원)
 
# B
- 20년된 대지지분 7평, 건평 15평의 빌라
- 시세 : 평당 4000만원 (7 * 4000 =2억8천만원)
- 권리가액 : 대지기준 평당 2900만원 (7 * 2900만원 = 2억3백만원)
 
 이 두 물건 다 34평형 아파트에 배정되었습니다.
그렇다면 투자수익률을 비교해 봅시다.
 
34평형 아파트의 조합원 분양가 3억9천6백만원, 일반분양가는 4억9천5백만원입니다.
 
# A 물건
 
조합원분양가 39600 - 권리가액 33000 = 추가부담금 6600만원
 
< 투자수익률 > 
 
* 총구입비용 = 재개발 주택 매입 비용 50000만원, 추가부담금 6600만원 = 56600만원
 
* 입주권 매매 시 순수익 = (일반분양가 49500, 로얄층 프리미엄 10000만원) - 56600만원
= 2900만원
 
* 아파트 입주 후 매매 시 순수익 = 입주후 아파트 시세 평당 2200만원
34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 56600만원
= 18200만원 
 
 
# B 물건
 
조합원분양가 39600 - 권리가액 20300 = 추가부담금 19300만원
 
< 투자수익률 > 
 
*  총구입비용 = 재개발 주택 매입 비용 28000만원, 추가부담금 19300만원 = 47300만원
 
*  입주권 매매 시 순수익 = (일반분양가 49500, 로얄층 프리미엄 10000만원) - 47300만원
= 12200만원
 
*  아파트 입주 후 매매 시 순수익 = 입주후 아파트 시세 평당 2200만원
34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 47300만원
= 27500만원
 
이 두 물건의 '평당 매매가'는 A물건인 단독주택이 2500만원,
B물건인 빌라가 4000만원이었습니다.
단적으로 '평당매매가'의 개념으로만 접근했던 김 모씨는 A물건을 매입하였지만
'평당매매가'가 비쌌던 B물건보다 투자수익률은 절반에 그쳤습니다.
 
이것이 바로 평당매매가를 가장 큰 비중으로 접근했을 때 발생하는 시행착오입니다.
'시세보다 가장 싼 매물'이 아닌  '투자수익률이 가장 높게 계산되는 매물'을 계약해야한다는
이유도 위 사례를 보면 쉽게 이해가 가실 듯 합니다.
 
 
지금이 기회다!
 
부동산시장 자체가 침체기로 접어든지 오래고 한동안 지속될 것이라는 예상이 지배적이지만
객관적인 투자수익률 계산방식에 따라 고수들은 가격의 조정이 이루어졌고 매물선택의 폭이 비교적
다양한 지금의 시장을 절호의 매입찬스라 생각하여 동분서주하고 있습니다.
 
분양가상한제 폐지 등 규제완화 기대심리와 이주대란, 인구변화 추이 그래프에도 나와있듯 장기적으로
도심재개발을 할 수 밖에 없는 실정에서 재개발투자가치는 여전히 유망합니다.
 
틈새시장을 공략하는 지혜를 발휘하여 재개발 투자처를 선택하고
그 지역의 '가장 시세가 싼 매물'이 아닌 '투자수익률'이 가장 높게 계산되는 매물'을 선택하여
부동산시장의 사이클변화에 미리 대비하실 것을 추천하는 바입니다.
감사합니다.
 
 
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장
 
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