2008-04-15 00:13
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[민권식칼럼 #90] 성공투자 뿌리되는 재개발 기초용어 몇가지
1. 조합원과 조합원지분
'조합원'이라 함은 재개발이나 재건축 시 새로 신축되는 공동주택에 입주할 수 있는
권리를 가지고 있는 사람을 의미합니다.
재개발 조합원의 자격은 재개발 구역 내에서 토지 및 건축물을 소유한 사람이나 그 지상권자로
한정하는데 여기서 하나의 건축물이나 토지에 대한 지상권을 다수의 사람이 공동소유하고 있는
경우에는 이중에서 1명만 조합원으로 인정되어 1채의 입주권만 나오기 때문에 조합원 분양자격에
대한 세심한 주의가 필요합니다.
정리하자면, 재개발이 되는 곳에 집이나 땅을 갖고 있으면 소유주에게 아파트분양권이
주어지는데 이 소유주를 '조합원'이라 하고 이 조합원이 가지고 있는 집이나 땅을
'조합원지분'이라 합니다.
또한 원주민과 투자자간에 성사되는 지분거래를 '재개발 조합원지분 거래'라 칭합니다.
2. 다가구주택
사전적인 의미로는 전체층이 3층이하이고 전체층의 바닥면적의 합(연면적)이 200평(660㎡)
이하인 주택을 일컫는 말입니다.
지난 1990년대에 정부가 도시 주택난을 완화하기 위해 도입한 주택형태인 다가구주택은
각 가구별로 구분등기가 불가능하여 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없다는 것이
재개발에서는 중요합니다.
즉, 건물 전체 단위로만 매매가 가능하다는 말입니다.
3. 다세대주택
사전적 의미로는 건물에 다수의 세대가 거주할 수 있도록 주거공간이 별도로 분리되어 있는
주택형태로서 주택건설촉진법에 의한 공동주택의 일종으로 동당 건축 연면적이
660㎡ 이하이고 4층 이하인 주택을 우리는 다세대주택이라 부릅니다.
각 세대별로 등기를 별도로 하여 소유나 분양이 가능하다는 것이 재개발에서 다가구주택과
구분되는 가장 큰 차이점으로 다가구주택은 호수에 상관없이 분양권이 하나지만 다세대주택은
4. 권리가액
권리가액이라 함은 관리처분계획기준일을 기준으로 산정된 종전 토지나 건물 등의
총보상액의 합계를 말합니다.
종전의 토지 또는 건축물의 가격은 시장, 군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가사 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정합니다.
각각의 주택형태에 따라 표준지공시지가, 주택공시가격 등이 이 권리가액을 책정하는데
있어 기본 소스가 된다는 점에서 표준지공시지가와 개별공시지가, 단독주택공시가격,
공동주택공시가격 등의 체크는 이제 필수사항이 되어버렸습니다.
여기서 한가지 덫붙히자면 같은 대지면적, 같은 건평이라 하여 모든 지역의 권리가액이
전부 똑같이 계산되는 것은 아니라는 것입니다.
지역별 아파트시세나 땅값의 차이에 따라 천차만별로 계산되는 것이 바로 조합원의
권리가액입니다.
5. 쪼갠 지분(전환다세대)
전환다세대, 분리다세대란 일명 '쪼갠 지분'으로 일컬어 지는 재개발 용어로서
준공 당시엔 다가구주택이었으나, 다세대주택으로 변경한(각 호수별로 명의를 부여한)
공동주택을 말합니다.
일반적으로 분양권을 여러 개 받음으로서 더 큰 이익을 취하기 위해 행하여 지며 2000년대에
들어와 이러한 지분쪼개기가 극성을 부려 재개발 사업성에 큰 타격이 되자
2003년 관련법 개정으로 인해 2004년 이후에 지분을 쪼갤 경우에는 분양자격이 주어지지
않게 되었습니다.
이 주택이 전환다세대인지, 원다세대(전환다세대의 반대개념으로 준공 당시부터 다세대였던
주택을 칭함)인지를 확인하기 위해선 등기부등본의 '등기원인및기타사항'란에
'구분으로 인하여','분할하여' 등으로 표기된 사항이 있는지 없는지를 보면 됩니다.
얼마전까지 전환다세대는 투자기피순위 0순위, 사업성을 저해시키는 가장 큰 장애물로서
인식되었지만 최근 법령 개정으로 인해 지금은 오히려 상대적으로 투자성이 점점 높아지고
있습니다.
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