2007-07-29 13:39

http://blog.drapt.com/aptmall/22751185683941189

■ 가처분된 부동산은 가급적 피해야
가처분은 채권의 회수보다 부동산 그 자체를 차지하기 위한 임시처분을 말한다. 예를 들어 이혼소송의 경우 가압류는 '돈(위자료)'을 받기 위해 신청하지만 가처분은 '부동산 그 자체'를 받아내기 위해 신청한다.
가압류는 상대방의 모든 재산에 대해서 할 수 있는 반면, 가처분은 상대방의 재산 중 부동산(주택, 아파트, 임야, 토지 등)에 대해서만 할 수 있다. 가처분된 땅은 제3자에게 팔 수도 없고, 그것을 담보로 금융기관에서 대출을 받을 수도 없다. 물론 다른 사람 이름으로 명의를 변경할 수도 없다. 공탁제도도 없으므로 가처분된 땅은 가급적 매입하지 않는 것이 좋다. 굳이 매입하고자 한다면 변호사 등 전문가의 도움을 받는게 좋다. 아니면 채권자와 부동산 소유자, 매수자 등 삼자 합의하에 토지매매대금의 일부로 빚을 갚고 가처분을 말소하기로 사전에 약정한 다음 매매절차를 진행시키면 된다.
■ 가등기는 풀고 매입해야 안전해
가등기란 채무자가 채권자에게 돈을 빌리면서 그 돈을 갚지 않을 때는 채무자 소유의 부동산을 대신주기로 약속했을 때 설정한다. 이때 채무자가 빚을 갚지 못하면 채권자는 가등기를 근거로 본등기 청구권을 행사해 해당 부동산의 소유권을 취득하게 된다. 또 가등기는 서로 부동산을 사고 팔기로 약속을 한 단계에서 설정하기도 한다. 가등기를 해 두었다가 나중에 매매 계약이 체결되면 소유권 이전등기를 하는 것이다.
가등기된 부동산은 그 이후에 이루어지는 등기 행위에 대해서는 아무런 법적 보호를 받을 수 없다. 일단 한번 가등기가 걸리면 후순위로 법원에 다른 등기를 할 수 없다는 의미다. 때문에 가등기가 된 부동산은 가급적 매입하지 않는게 좋다.
불가피하게 매입할 경우 '가등기를 잔금 지급과 동시에 말소한다'는 단서조항을 달고 매매계약서를 체결한다. 매수인은 매도자, 채권자와 동행해 등기소를 방문, 관련 서류를 제출하는 것을 확인하고 이상이 없다고 판단되면 잔금을 지불한다.

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