2007-07-20 09:50
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| 등기부등본 맹신은 금물 |
| 이코노믹리뷰 2007-07-20 08:54:00 |
부동산 투자를 하기 전에 반드시 확인해야 할 서류 4가지가 있다. 등기부등본, 각종 대장(토지대장·임야대장·건축물대장), 지적도(임야도), 토지이용계획확인서가 그것이다. 부동산에 관해서 계약을 체결하면서 등기부등본을 확인하지 않는 사람은 거의 없으나, 다른 세 가지 서류는 소홀히 하는 경우가 많고, 기획부동산 등은 이러한 점을 악용하여 지정된 용도를 속여 바가지를 씌우는 방식으로 사기행각을 벌이고 있는 실정이다.
등기부등본에는 토지의 소유권 및 기타 권리관계가, 토지대장에는 토지의 지목·면적·개별공시지가 등이, 지적도에는 토지의 경계 및 형태·도로 접합 유무 등이, 토지이용계획확인서에는 토지에 대한 각종 공법적 규제사항이 나타나 있다.
따라서 토지의 지목·면적·형태·경계·공법상의 각종 제한 등을 파악하기 위해서는 등기부등본만으로는 부족하고 각종 대장, 지적도, 토지이용계획확인서 등을 반드시 확인해야 한다. 참고로 등기부등본은 가까운 등기소 또는 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 각종 대장, 지적도, 토지이용계획확인서는 해당 토지 소재지의 시청·군청·구청 또는 인터넷상(www.egov.go.kr)에서 발급받을 수 있다.
가끔 행정 착오 등으로 인해 등기부 등본과 토지대장이 일치하지 않는 경우가 있다. 이러한 경우에는 무엇을 기준으로 판단해야 할까?
부동산의 지목이나 면적 등 사실관계에 관한 변동사항은 대장이 기준이 되지만 소유권에 대한 변동이 있는 경우에는 등기부 등본이 기준이 된다.
예를 들어서 등기부등본에는 A가 소유자로 면적은 500㎡로 기재되어 있는 토지가 있는데 토지 대장에는 B가 소유자로 면적은 450㎡로 기재되어 있을 경우, 결국 위 부동산의 권리관계는 등기부등본을 기준으로 하여 A가 소유자이며 사실관계에 해당하는 면적은 토지대장을 기준으로 하여 450㎡이라고 판단해야 한다.
한편 토지를 구입하여 건물을 지으려고 계획하던 투자자가 토지이용계획확인서를 제대로 확인하지 않아 낭패를 보는 경우도 있다.
토지이용계획확인서란 도시관리계획의 결정, 고시된 내용, 다른 법률에 의해 결정, 고시된 지역·지구·구역 등의 지정, 토지의 용도 및 도시계획시설의 결정 여부 등에 관한 계획을 확인할 수 있는 서류이다.
쉽게 말해서 어떤 토지 위에 건축물을 짓고자 하는 경우 토지이용계획확인서를 확인해 보면 과연 건축물을 지을 수 있는지, 건축이 가능한 경우 면적에 제한이 있는지, 토지거래 허가를 받아야 하는지 등의 각종 제한사항을 알 수 있다.
토지이용계획확인서에는 용도지역·용도지구·용도구역을 나타내는 도시관리계획을 1번으로 하여 12번까지 항목을 표시하고 있다. 어떠한 토지든 최소한 1번 용도지역은 표시되어 있으며 나머지 항목에 표시되는 것은 개별 법령에 따른 제한이 있는지 여부인데 ‘해당없음’이라고 표시되는 것이 많을수록 공법상 규제가 적다는 뜻이다.
특히 토지 위에 건축을 하려고 하는 경우 용도지역이 중요한 것은 용도지역에 따라서 건폐율과 용적률, 그리고 건축할 수 있는 건축물이 달라지기 때문이다.
이와 같이 등기부등본, 대장, 지적도, 토지이용계획확인서는 사람으로 치자면 호적이나 주민등록등본과 같다. 호적이나 주민등록등본만으로 한 사람에 관해서 다 알 수 없듯이 위 4개 서류만으로 부동산에 대한 모든 사항을 파악할 수는 없지만 부동산에 관한 가장 기본이 되는 사항을 파악할 수 있다. 따라서 이러한 서류들을 확인하지 않고 부동산 투자를 계획한다는 것은 위험을 자초하는 처사임을 명심해야 한다.
조명선 법무법인 장백 변호사
조명선 변호사는 이화여대를 졸업하고 사법 시험에 합격한 후 현재 법무법인 장백의 변호사로 활동중이다. 특히 다양한 부동산 관련 소송을 진행하면서, 국내에서 몇 안되는 부동산 전문 변호사로 꼽히고 있다.
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