뚝섬ㆍ용산 주상복합 대박 신드롬 관심

7개 단지 909가구 사업 가속화 연말 분양

 

연말에 뚝섬과 용산에서 초고층 주상복합단지가 잇따라 분양될 전망이다. 사업속도가 빨라 9월 시행되는 분양가상한제 확대 적용을 피할 가능성이 커지고 있기 때문이다. 현재 속도대로라면 9월 이전 사업승인이나 건축허가를 신청하고 12월 이전 분양승인이나 관리처분을 신청할 수 있을 것으로 보인다.

뚝섬 주상복합단지는 상업지역의 1,3구역 사업장이다. 1구역은 인피티테크(시공사 한화건설)의 231~370㎡ 232가구다. 당초 270가구를 계획했다가 건물 높이를 52층(192m)에서 45층(160m)로 낮추면서 가구수가 줄어들었다. 대림산업의 3구역은 330㎡ 196가구, 51층짜리 건물이다.

이들 사업장은 최근 서울시 건축심의에서 ‘조건부 보고’ 판정을 받았다. 일부 내용을 보완해 건축위원회에 보고해야한다. 하지만 인허가 절차는 계속 진행할 수 있고 보완 내용이 기존 계획의 틀을 크게 바꾸는 게 아니어서 사실상 통과된 것이나 마찬가지다.

이들 주상복합은 300가구 미만 규모여서 주택사업계획 승인이 아닌 건축허가 대상이다. 앞으로 교통·환경영향평가와 건축허가를 거치면 분양할 수 있다.


뚝섬 2개 단지 건축 심의 통과로 상한제 피할 가능성 높아

이들 업체 관계자는 “교통영향평가 등이 이미 진행돼 협의 중이어서 시간이 그렇게 많이 걸리지 않을 것”이라며 “지금처럼 일이 진행된다면 9월 이전 건축허가 신청, 12월 이전 분양승인 신청이 가능할 것 같다”고 말했다.

용산에서 추진 중인 주상복합단지 사업장 가운데 사업이 상당 부분 진행된 곳은 5곳. 모두 조합이 구성돼 재개발과 비슷한 도시환경정비사업(옛 도심재개발 방식)으로 추진 중이다. 시티파크 옆인 국제빌딩 주변 4구역이 가장 빠르다. 5월말 사업승인을 받았다. 이 단지는 11월 말까지 관리처분인가 신청만 하면 상한제를 피하게 된다. 다소 여유 있는 상황이다.

국제빌딩 주변 3구역과 서울역 맞은편 동자동 4구역은 조합설립 인가를 받고 건축심의도 통과해 사업승인 신청을 앞두고 있다.

용산역 바로 앞 용산역전면 2,3구역도 최근 건축심의를 사실상 통과했다. 3구역은 ‘조건부 보고’ 판정을 받았다. 2구역은 관련 부서와 협의해 일부 내용을 보완토록 하는 판정을 받았는데 다시 심의하는 게 아니고 보완만 하면 된다.

국제빌딩 4구역을 제외하곤 뚝섬 주상복합 사업장과 비슷한 사업단계로 보여도 앞으로 남아 있는 절차가 더 많다. 12월 이전 관리처분인가 신청을 하는 데까지 사업승인 신청 공람공고, 조합원 기존 재산 감정평가, 조합원 분양, 총회 등을 거쳐야한다. 각종 규제를 피하기 위해 믿기지 않을 정도의 사업속도를 낸 고덕주공1단지 재건축 사업장의 경우 사업승인 신청부터 관리처분 신청까지 4개월이 걸렸다.

업체 관계자는 “조합원이 100명 안팎으로 많지 않고 상한제를 피한다는 데 다들 공감하고 있어 사업속도를 최대한 높일 수 있다”고 말했다.

하지만 구청 관계자는 “12월 이전 관리처분인가 신청을 낙관하기도 그렇다고 비관하기도 힘들다”며 “시간 여유가 빠듯하다고 봐야할 것 같다”고 말했다.

용산에선 12월 전 관리처분 신청까지 일부 단지 빠듯

뚝섬과 용산 일대 주상복합은 시티파크·파크타워 등 기존 주상복합과 다르다. 대부분 아파트이고 일부 상업시설이 들어서는 기존 주상복합과 달리 상업시설·업무시설·문화시설 등이 함께 들어서는 복합단지다. 때문에 사업부지 면적은 시티파크 등과 비슷해도 가구수는 훨씬 적다. 가구수는 줄어든 대신 편리성은 좋아지는 것이다.

상한제를 피하면 뚝섬과 용산 일대 주상복합 분양가는 모두 ㎡당 1000만원 이상으로 예상된다. 뚝섬 인근에 지난해 말 분양된 힐스테이트의 비슷한 크기 분양가가 이 정도였고 입주를 앞둔 용산 시티파크 시세도 비슷하다.

이들 단지가 상한제를 피하지 못하면 업체들이 받는 분양가는 ㎡당 600만~700만원 정도로 예상된다. 상한제로 사업성이 크게 떨어지기 때문에 상한제를 피하지 못하면 사업이 늦어질 가능성이 크다.

뚝섬은 2개 단지 428가구가 모두 일반분양되고 용산에선 조합원몫과 임대주택을 제외하고 481가구가 일반분양될 예정이다. 분양승인과 관리처분인가 신청을 12월 이전 하더라도 분양승인과 관리처분에 시간이 걸리고 용산에선 관리처분인가 후 분양승인을 받아야해 분양은 내년 초로 넘어갈 수도 있다.