성수동(2270) |
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2007-06-25 18:52
http://blog.drapt.com/aptmall/22751182765129693 
| 지분투자에서 입주까지, 재개발 성공전략 | |
| 부동산114 | |
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서울 25개 구 중에서 뉴타운 지역은 강남, 서초, 구로, 중구, 도봉, 광진구를 제외하고 20개 구에 걸쳐있다.
서울 시내 웬만한 낙후지역은 뉴타운, 재개발 구역으로 지정되어 있는 상황. 현재 총 25개의 뉴타운 지구와, 16개의 도시재정비촉진지구가 지정되어 있다.
이렇다 보니 서울에서 신규 아파트 분양을 받기 위해선 착실하게 청약통장에 돈을 불입하는 것보다 오히려 재개발 조합원 지분을 갖고 있는 것이 더 낫다는 판단이 나올 수 있다.
새아파트 분양 받으려면? 청약통장보다 재개발 지분이 더 쓸모있다!
특히 오는 9월부터 시행되는 청약가점제에 불리한 유주택자나 젊은 층에게는 재개발 지분이 새 아파트 내집 마련을 위한 좋은 전략이 될 수 있다.
무엇보다 재개발은 재건축보다 상대적으로 규제가 덜하고, 도시재정비촉진지구 시행으로 정부가 재개발 사업에 대한 적극적인 모습을 보이고 있기 때문에 투자 가치가 높아지고 있다.
▶ 재개발 지분, 청약통장 無, 조합원 분양가 저렴
재개발 조합원 지분의 매력은 서울 등 수도권 주요 지역의 일반분양 물량 감소와 조합원 분양가의 저렴함, 두 가지를 들 수 있다.
우선, 청약통장으로 분양 받을 수 있는 일반분양 공급물량은 재개발 조합원 물량보다 감소할 전망이다.
서울의 경우 대단지 신규 아파트를 공급할 만큼 큰 택지가 거의 없고 신축 아파트라고 해 봤자 1~2개 동 규모의 나홀로 아파트나, 초고층주상복합 정도다.
송파신도시 등의 공급이 예정되어 있지만 높은 경쟁률과 청약가점제 적용 등으로 당첨되기는 쉽지 않을 전망이다.
대단지 신규아파트가 나올 가능성이 있는 재건축 시장의 경우에도 개발이익환수제, 소형평형의무비율, 조합원양도금지 등 규제가 겹겹이 묶여 수익성이 낮아졌고, 수익성을 맞추기 위해서 1대 1 재건축으로 진행하거나 일부 단지는 리모델링 사업으로 전환하고 있는 실정이다.
상대적으로 규제가 덜한 재개발 시장도 인기 구역은 지분쪼개기가 진행돼 조합원 수가 많고 일반분양 물량이 거의 없는 경우도 나타나고 있다.
그러므로 일반분양 청약보다는 우선 분양받을 자격을 선점해 두는 것이 안전하다.
일반분양 물량이 있더라도 일반 서민 입장에서 볼 때, 분양가 부담이 만만치 않다.
재건축의 경우 대부분 강남권에 집중돼 투자 규모가 너무 크다.
재개발 일반 분양도 사정은 크게 다르지 않다.
조합원 분양가는 일반분양가보다 20~30% 가량 저렴한 편이다.
조합원 분양가 산정은 전체 사업비에서 일반분양 수익을 제외한 나머지 사업비를 조합원이 동호수에 따라 나눠 결정한다.
한편, 올 9월부터 적용될 분양가상한제 시행으로 조합원 부담이 다소 늘어날 수 있다.
▶ 재개발 실전 성공사례, 학습투자 해볼까?
대한민국 부동산 정보의 표준, 부동산114(www.r114.co.kr) 에서는 재개발 투자로 내집 마련에 성공한 투자사례를 소개한다.
실전사례 학습을 통해 "나도 재개발 지분 투자로 내집 마련에 성공할 수 있다" 라는 자신감을 갖고 투자를 해보는 것도 바람직한 전략이다.
* A씨의 투자 사례
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내년 8월 새 아파트 입주를 앞둔, 30대 후반 직장인 A씨는 초기자금 8천3백만 원으로 종로구 숭인4구역 재개발 조합원 지분에 투자해 내집 마련에 성공한 경우이다.
A씨의 투자 성공은 좋은 입지 요건의 파악과 적절한 투자 타이밍 때문이다.
여기에 발 빠른 부동산 정보 수집을 위해 재개발 전문가에게 적극적인 상담을 받기도 했다.
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☞ 투자포인트1
탁월한 입지 선정 - 도심권 인접, 창신뉴타운 호재, 일반분양 많아
A씨가 선택한 종로구 숭인4구역은 도심권 인접지역이며, 지하철 6호선 창신역 역세권이라는 입지적 장점을 갖고 있었다.
여기에 확실한 개발호재인 창신뉴타운 내에 속한 재개발 구역이다.
향후 입지적 장점과 개발호재 간의 시너지 효과를 기대할 수 있다는 판단으로 조합원 지분에 투자했다.
또한 숭인4구역은 일반분양 물량이 상대적으로 많아 조합원 이익률이 높았다.
시공사인 동부건설은 총 419가구 건립에 일반분양 물량 194가구를 계획했다.
또한 임대아파트 의무비율을 적용받지 않았다.
일반분양이 많다는 것은 조합원 이익이 그만큼 높아진다는 것이다.
여기에 예정보다 다소 늦어진 일반분양 시기도 결과적으론 일반분양가격 상승으로 이어져 조합원들의 기대 수익은 더 올라가게 되었다.
☞ 투자포인트2
적절한 매도 타이밍 - 동,호수 추첨 전, 비로얄층 리스크 안고 실행, 결과적으로 수익률 高
A씨의 매입 투자시점은 관리처분 총회가 끝나 조합원 권리가액 및 이주비, 분양가가 모두 확정된 시점인 2005년 4월이었다.
투자 리스크가 거의 해소된 상태였다.
하지만 관리처분인가가 통과되지 않은 상황으로 동,호수 추첨에 대한 리스크는 남아 있었다.
자칫 하면 비로얄층에 당첨이 될 수 있는 위험이 있었다.
하지만 A씨는 이 정도의 리스크는 동,호수 추첨이 끝나면 가격이 오르면서 해결될 것으로 분석했다.
또한 그 당시 31평형 조합원 지분가격은 리스크 때문에 낮게 형성되어 있었다.
A씨는 다소 저렴할 때 사는 것이 유리하다고 판단해 동,호수 추첨 전에 매입을 서둘렀다.
다행히 A씨는 31평형 12층 중 10층 로얄층을 배정 받았다.
운도 따라줬던 것. 동,호수 추첨이 끝난 후 리스크가 완전히 해소됐고 31평형 로얄층은 4억 원 이상에 거래 가격이 형성됐다.
* A씨의 투자 포트폴리오
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- 종로구 숭인동 숭인4구역 31평형을 분양 받을 수 있는 기존 대지 20평, 건평 15평의 주택을 1억 8천5백만 원에 구입했다.
해당 물건의 권리가액은 1억 1천5백만 원으로 웃돈 7천만 원을 주고 구입한 것이다.
- 31평형 조합원 분양가격은 2억 5천8백만 원. 평당 8백32만 원 꼴이다.
2006년 10월에 일반 분양한 동부센트레빌 24평형은 평당 분양가가 1천2백50만 원 수준이었다.
조합원 분양가가 평당 400만원 가량 저렴했다.
- 추가 부담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 제외한 1억 4천3백만 원이다.
- A씨가 납부해야 할 총 투자금액은 3억 2천8백만 원인데, 무이자 이주비 6천5백만 원, 유이자 이주비 3천5백만 원 등 총 1억 원을 받아 실질적으로 입주 전까지 투자 금액은 2억 2천8백만 원이었고, 여기에 3천 5백만 원에 대한 이자비용이 추가됐다.
- 현재 31평형 조합원 시세는 로얄층이 4억8천~5억5천만 원 선에 형성되어있다.
자기자본금은 총 2억 2천8백만 원을 투자했고 시세 차익은 3억 원 가량이다.
수익률로 따지면 100%가 넘는다.
이 정도면 "꿩 먹고, 알 먹고", 내집 마련 성공과 높은 투자대비 수익률, 두 가지를 다 챙긴 셈이다.
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▶ 재개발 투자, 전문가가 전하는 <성공전략>
재개발은 투자방법과 시기, 사업 진척도에 따라 수익성이 크게 차이 난다.
수익성은 리스크와 반비례한다.
초기단계 일수록 리스크 부담이 커지기 때문에 시세는 저렴하게 형성되고 결과적으로 수익성은 높아진다.
수익을 극대화 하기 위해선 초기 단계에 지분을 구입해야 하는데 적어도 구역지정인 단계에서 구입하는 것이 최소한의 위험을 덜 수 있다.
구역지정 이전 단계에서 매입 시, 추후 구역지정에서 자신이 매입한 지분이 존치지구로 지정되던가, 구역에서 완전히 제외될 수 있는 위험 요소를 갖고 있기 때문이다.
이렇게 되면 투자 메리트가 떨어지고 투자 자금이 장기간 묶이게 될 수 있다.
자신의 자금사정, 리스크 점검 후, 재개발 사업단계 체크 할 것
도시재정비촉진지구로 묶여 20㎡ 이상 토지거래허가를 받아야 하는 재개발 구역은 내집 마련 목적인 무주택자가 허가 받기가 수월하며, 상대적으로 불리한 유주택자는 도시재정비촉진지구로 묶이지 않는 저평가된 뉴타운, 재개발 구역을 찾아보는 것이 좋다" 또한 "여유자금이 있고, 리스크 부담이 적은 물건을 찾는다면 동,호수 추첨이 끝난 분양권 상태인 조합원 매물도 고려해 볼 만하다.
재개발 지분은 명의 이전이 재건축처럼 제한이 없어 분양권 상태인 조합원 물건도 인기 상품이다" 라고 조언했다.
그러므로 자신의 자금 사정을 먼저 점검하고, 리스크를 어느 정도까지 극복할 수 있는 지를 결정한 후 투자할 재개발 구역 및 지분 매물을 선택해야 한다.
또한 재개발 투자를 할 때 해당 자치구마다 재개발 조례 규정이 조금씩 다르기 때문에 해당 조례를 꼭 확인해야 한다.
현재 뉴타운 지역 중 도시재정비촉진지구로 묶이지 않은 곳은 전농, 답십리, 천호, 가재울, 돈의문 지역 등을 꼽을 수 있다.
달라지는 재개발 진행 철차, 규제 파악
정비구역 지정 뒤 추진위 구성, 정비구역은 예비안전진단 통과 후 지정
한편 <도시및주거환경정비법> 이 개정될 예정이다.
사업 투명성 확보와 불합리한 단계 설정을 조정하고 재개발 사업을 활성화하기 위한 목적이다.
올 9월 정기국회 의결을 거쳐 2008년 상반기에 시행될 것으로 보인다.
달라지는 내용은 현재 "정비기본계획수립→추진위구성→정비구역지정→추진위승인→예비안전진단→정밀안전진단→조합설립인가"로 이어지는 사업 절차가 "정비기본계획 수립→예비안전진단→정비구역지정→추진위구성(승인)→정밀안전진단→조합설립인가" 로 변경되는 것이 골자다.
따라서 앞으로 달라지는 재개발 사업진행 절차와 규제, 관련 세금 부분을 잘 체크한 후 재개발 투자에 나서는 것이 바람직하다.
[부동산114 이미윤대리] |
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