우리가 부동산경기 싸이클을 얘기할때엔 흔히 그해 년대 중반부쯤엔 소싸이클, 그해 년대 후반부쯤엔 대싸이클 시기가 온다고합니다..

자~ 그러면 과거로 거슬러 올라가 볼까요?
1984년도에 서울시내를 순환하는 지하철2호선이 완전개통되었습니다..
지하철2호선 개통 전에 서울 강남구 대치동 빅3아파트(선경, 우성, 미도)를 분양했습니다..

부동산 반짝 경기가 있었죠..
위는 1980년대 중반부 부동산경기 소싸이클 시기라고 할 수 있습니다..
저유가, 저금리, 저원화가치 경제 호기로 인하여 1985년 하반기부터 1989년 상반기까지

햇수로 5년동안 종합주가지수가 130포인트에서 1000포인트까지 무려 8배나 상승했습니다..
1987년은 대선이 있은 해입니다..

종합주가지수와 2년 시차를 두고 1987년 하반기부터 분당신도시 입주시점인 1991년 상반기까지 증시와 마찬가지로 햇수로 5년동안 전국 부동산가격이 폭등했습니다..

그해 년대 후반부에 있는 부동산경기 대싸이클 시기였습니다..

정확하게 1980년대 중반부에 부동산경기 소싸이클, 후반부에 부동산경기 대싸이클 시기가 있었습니다..

1980년대 부동산경기 동향을 살펴보면 소싸이클 시기땐 서울 강남 등 일부 지역에 국한한 집값 상승이고 대싸이클 시기땐 전국적인 집값 상승이라고 할 수 있습니다..

1989년 4월 1일 종합주가지수가 1007.77포인트 정점에 달한후 1992년 8월 21일 459.07포인트까지 폭락했고 459.07포인트를 기점으로 하여 1994년 11월 8일 1138.75포인트까지 햇수로 3년동안 종합주가지수가 폭등했습니다..

1994년 11월 8일날 종합주가지수가 1138.75포인트를 찍고 다시 대세 하락하자 여지없이 서울 강남 개포 주공1단지(5층) 아파트를 선두로 하여 1996년까지 햇수로 3년동안 부동산경기가 대체적으로 활황세를 보였습니다..

이때가 그해 년대 중반부에 오는 부동산경기 소싸이클 시기라고 할 수 있습니다..

1980년대를 미루어 짐작해 보면 1990년대 후반부에 부동산경기 대싸이클이 와야 하는데 안타깝게도 1997년 12월 3일날 IMF 구제금융을 신청하는 등 국가비상사태로 인하여 이 대싸이클 리듬이 깨졌습니다..
IMF 국가비상사태 후유증으로 인하여 1998년 6월 16일날 종합주가지수가 280포인트까지 대폭락했습니다..

IMF 국가비상사태를 벗어날 조짐이 보이자 종합주가지수는 다시 280포인트를 기점으로 하여 2000년 1월 4일까지 햇수로 3년동안 1059.04포인트까지 폭등했습니다..

종전 종합주가지수와 집값의 상관관계처럼 종합주가지수가 1059.04포인트를 기점으로 하여 대세 하락하자 여지없이 강남 재건축아파트를 선두로하여 부동산 가격이 폭등하기 시작했습니다..

아시다시피 2001년부터 2002년까지는 강남 재건축아파트 급상승, 2003년부터 2005년까지는 강남 중,대형아파트 상승시기라고 할 수 있습니다..
2001년~2005년까지 부동산가격 상승 시기를 필자는 그해 년대 중반부쯤에 오는 부동산경기 소싸이클 시기로 보고있습니다..

왜냐하면 IMF 이후 2005년도까지의 종합주가지수는 1000포인트를 크게 뚫지못하는 등 낙폭을 줄이는 반등수준(소싸이클)에 불과했기 때문입니다..
증시에 후행하는 부동산 역시 종합주가지수와 마찬가지로 소외된 지역은 낙폭을 줄이는 반등수준(소싸이클)에 불과합니다..

큰틀로 봐서 2005년 하반기는 증시는 대세상승, 부동산은 8.31 부동산대책의 영향으로 대세하락 기점이라고 할 수 있습니다..

2005년 하반기에 종전 마의 종합주가지수대라고 할 수 있는 1000포인트를 힘차게 뚫었습니다..

1985년 하반기 이래 20년만에 오는 증시 대세 상승 기조입니다..

한미 FTA 타결 경제 호기로 인하여 종합주가지수가 1500포인트에 머무르고 있는 이즈음 주식전문가들은 2009년도까지 종합주가지수가 3000포인트까지 상승할 것이라고 예측하고 있습니다..

위 종합주가지수의 흐름을 미루어보건데 필자는 1987년 하반기 이래 20년만인 올 하반기부터는 부동산경기 대세상승이 도래할 것으로 믿고있습니다..
공교롭게도 1987년과 2007년은 대선이 있은(는) 해입니다..

위에서 설명한바와 같이 부동산경기 소싸이클 시기땐 서울 강남 등 일부지역에 국한한 부동산가격 상승이었고 대싸이클 시기땐 전국적인 부동산가격 상승이었습니다..

지금 지방광역시 부동산경기는 미분양 물량 적체 등으로 거의 초토화되다시피 했습니다..
곧 지방광역시 투기과열지구를 해제된다고 합니다..

투기과열지구 해제를 기점으로 지방광역시 부동산경기, 큰 변화가 있을 것으로 예견됩니다..

변화 이유는 무엇보다도 한미 FTA 타결로 국가경제가 전반적으로 좋아지기 때문입니다..

IMF 이후엔 외국계 부동산 펀드가 매물로 나와있는 서울및 수도권 대형건물을 싹슬이했다고 하던데 최근엔 투자기간 10년 정도를 목표로 지방광역시 부산, 대구지역 대형건물을 노리고있다고 합니다..

얼마전에 밀리오레 대구점을 미국계 한 부동산 펀드회사가 인수했다고 하는게 이를 반증해 주고있습니다..

지방광역시 부동산경기를 예측하는데 있어서 좋은 징조로 보입니다..
또 합리적인 외국인 투자자는 작년에 고평가된 강남 팔고 저평가된 강북 사라고 했습니다..
단발성이 아니라 장기적인 관점에서의 조언같습니다..

끝으로 그 어떤 인위적인 대책, 조치보다는 경제가 살아나고 종합주가지수가 대세 상승하면 부동산가격도 당연히 상승할 것이라고 믿고있습니다..

그래서 필자는 대선이 있는 올해말부터, 부동산경기 대싸이클 시기가 도래하여 2009년에서 2011년정도에 피크치가 될것으로 감히 말씀드리고 싶습니다..

 

(출처.중앙일보)