2007-06-07 01:44
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부동산 가치를 평가하는 데는 세 가지 방법이 있다. 평가 대상의 종류에 따라 적절한 방법이 선택되어 진다.
첫째로 '소득접근법'이다. 업무용 빌딩, 상가 등에 적용하며 장래에 발생이 예상되는 순수익을 기준으로 하여 투자수익률과 가치를 평가하는 방법이다. 둘째로는 '시장접근법'이다. 유사한 부동산 거래 사례를 비교하여 가치를 평가하는 방법인데 거래가 빈번한 아파트 등에 적용한다.
셋째는 '비용접근법'으로 거래가 빈번하지 않은 교회 공항 등 공공건물에 적용하며 동일한 부동산을 다시 취득하는 데 소요되는 비용을 기준으로 평가하는 방법이다.
세 가지 방법 중 시장접근법이 아파트 등 주택 외에도 보다 광범위하게 모든 부동산 평가에 사용되고 있으나 주관적인 요소가 작용하기 때문에 소득접근법이 보다 합리적이라고 할 수 있다.
소득접근법은 부동산 가치가 해당 부동산 운영 수입과 연동되며 또한 투자수익률이 국공채 이자율과 비교된다. 비합리적인 급격한 변동을 제어할 수 있는 지표가 존재하는 가치평가 방법이다.
아직 우리나라는 선진 외국과 달리 아파트 등 주택 임대시장에서 자금이 만성적으로 부족한 개발시대가 낳은 특이한 제도인 전세가 주류를 이루고 월세는 일반화하지 못하고 있다.
아파트 등 주택가치 평가에 소득접근법을 적용하는 데는 한계가 있어 주로 시장접근법인 거래사례 비교법이 사용되고 있다.
앞으로 저금리 시대가 장기간 정착되고 금융자산이 보다 축적되면 점차 전세에서 월세로 전환될 것이다. 그때는 보다 합리적인 소득접근법이 사용될 것이며 아파트 등 주택 가격 안정에도 기여하게 될 것이다.
회사 경영에 있어서도 임직원에 대한 업적 평가를 공정하고 합리적으로 하고 있는 회사라면 이미 그 회사는 계속 발전할 수 있는 일류기업이 된 것이나 다름없다.
복잡한 부동산 문제 해결을 위해서도 부동산 가치에 대한 공정하고 합리적인 평가의 중요성을 아무리 강조해도 지나침이 없다.
앞으로도 부동산 가치에 대한 합리적인 평가 방법을 부단히 연구하고 발전시키는 것이 복잡한 부동산 문제를 해결하는 첩경 중 하나가 될 것이다.
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