최근 한미 FTA 타결 등의 호재로 종합주가지수가 1500 포인트를 돌파하면서 시중자금이 증시로 몰려드는 것이 아니냐는 예측이 나오고 있습니다.

만약 예측대로 시중자금이 증시로 몰린다면 향후 부동산은 어떻게 될까요?

과거 주식에 투자했다가 쓰라린 실패 경험이 있는 사람이라면 주식시장이 활황 장세라고 해도 좀처럼 주식 투자에 관심을 두지 않은 가능성이 큽니다.

주식시장을 알기 위해선 과거 1980년대 중반의 대세 상승기를 이야기하지 않을 수가 없습니다.

국내 주식시장이 일반 대중에게 본격적으로 알려진 시기는 1980년대 중반부터입니다. 이때 불어닥친 저금리, 저유가, 저원화 가치 등으로 국내 주식시장은 유례가 없는 호황을 맞게 됩니다.

1985년 하반기 130포인트대에서 출발한 종합주가는 1989년 상반기 1000포인트대까지 치솟았습니다. 종합 주가지수로만 본다면 국내 주식시장 규모는 8배나 상승함 셈입니다.

부동산시장의 활황기는 이보다 조금 늦게 찾아왔습니다. 부동산시장은 주식시장이 활황기로 접어들기 시작해  2년 뒤인 1987년 하반기부터 상승하기 시작해 분당신도시 입주시점인 1991년 상반기까지 전국적으로 집값이 크게 올랐습니다.

 

부동산시장이 주식시장에 후행해 정확히 2년 뒤 활황기를 보인 셈입니다. 이 2년 시차는 1992년 하반기 주식시장이 바닥을 벗어나기 시작했을 때도 여지없이 적용됐습니다. 그로부터 2년 뒤인 1994년 하반기에 부동산시장도 활황세로 접어든 것입니다.

 

2005년 하반기 주식시장은 이른바 ＇마의 지수＇라는 1000 포인트를 넘어서 대세 상승기에 접어들게 됩니다. 반면 부동산시장은은 2005년 8.31 부동산대책 영향으로 대세 하락에 접어들게 됩니다. 때문에 2005년 하반기는 증시는 대세 상승, 부동산은 대세 하락의 기점이라고 볼 수 있습니다.

정리하자면 1985년 주식시장의 대세 상승기가 시작됐고, 그로부터 2년 뒤인 1987년 하반기부터 부동산시장의 활황기가 시작됐습니다.

 

공교롭게도 그로부터 20년뒤인 2005년 하반기부터 종합 주가지수가 1000 포인트를 돌파해 대세 상승이 시작됐습니다. 이런 점만 놓고 본다면 시차상 올해 하반기에 부동산시장의 대세 상승이 온다고 볼 수 있습니다.  

 

그런데 특이한 현상이 하나 있습니다. 1987년에는 집값 상승 현상이 전국적이었던 반면 2000년대에는 집값 상승이 버블7지역 중심으로 이뤄졌다는 점입니다.

 
비 버블7지역, 특히 서울 강북을 비롯한 수도권 소외지역 집값은 작년 하반기부터 비로소 꿈틀거렸습니다.

지방광역시 집값은 미분양 물량 적체 등으로 아직까지는 요지부동이지만 조만간 시행될 지방광역시 투기과열지구 해제 시점부터 집값이 오를 가능성이 크다고 판단됩니다.

필자는 버블7지역의 집값 상승은 주식시장의 대세 상승기가 이미 선 반영된 결과라고 보고 있습니다. 서울 강북권, 수도권, 지방광역시권 등 소외 지역의 집값은 올 하반기 대선을 기점으로 꿈틀댈 것으로 봅니다.

이는 IMF 이후 현재까지는 국가 경제가 전반적으로 취약한 상태이므로 전국적인 부동산 가격 상승에는 한계가 있었지만 한미 FTA 타결 이후 경제가 본격적으로 살아나면 서울, 수도권, 지방광역시 소외된 지역의 부동산 가격 상승이 발생할 수 있다는 의미입니다.

경제가 잘 돌아가고 종합 주가지수가 대세 상승하면 중산층의 삶의 질도 좋아지게 됩니다. 중산층의 삶의 질이 좋아지면 그동안 극심한 양극화 현상에서 양극화 해소 과정으로 진입할 것으로 보입니다.

 

주식시장은 대 활황기였던 1985년 이후 20년만인 2005년부터 다시 대세 상승 국면으로 접어들고 있습니다. 주식 전문가들은 향후 주식과 부동산이 일정한 시차를 두고 동반 상승한 것이란 전망을 내놓고 있습니다.

합리적인 외국인 투자자는 작년에 고평가된 강남 부동산(집) 팔고 저평가된 강북 부동산(집) 사라고 조언하고 있습니다.

1985년 하반기~1989년 상반기 종합주가지수 그래프와 2005년 하반기~현재까지의 종합주가지수 그래프가 유사한 점이 많습니다. 1997년 겨울, IMF 구제 금융을 신청한 이래 그동안 소외된 지역의 집값은 혹독한 시련을 거쳤습니다.

주식 투자에서 쓰라린 상처를 경험한 사람은 다시 주식시장을 기웃거리지 않습니다.부동산에서 부를 창출한 사람은 오직 부동산 투자에만 관심이 있을 뿐입니다.

 

투자자금이 주식시장으로 몰려들 것이라는 예측이 나오는 요즘 부동산은 과연 어떤 시점에 있을까요?

 

앞에서 살펴본 것처럼 부동산시장의 활황기가 주식시장과 2년의 시차를 두고 시작된 점을 감안했을때  주식시장이 활황세를 보인 2005년 하반기 이후부터 2여년이 경과한 요즘이 소외된지역 집값 바닥 시점이라고 감히 말씀드리고 싶습니다.