2007-04-09 00:06
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서울 미래의 얼굴이 바뀌고 있다. 강남으로 대표됐던 획일적인 아파트 문화에서 지역 특색에 맞는 새로운 주거문화를 가진 신도시가 조성되고 있는 것이다.
서울시는 미래의 서울 주거문화를 선도하는 대표지역으로 강북 은평뉴타운과 강서 마곡지구, 강동 송파신도시, 도심권의 용산역세권을 꼽고 개발에 박차를 가하고 있다. 이들 신도시는 앞으로 서울의 주거문화를 대표하는 얼굴인 동시에 시 주거정책의 핵심이 될 전망이다.
개발방식도 지역실정에 맞게 추진된다. 은평뉴타운과 송파신도시는 친환경 웰빙중심 신도시로, 마곡지구와 용산역세권은 주거기능과 함께 서울을 대표하는 첨단 업무 및 연구개발단지로 거듭나게 된다.
시 관계자는 "서울의 미래 얼굴은 이들 4개 축을 중심으로 그려져 나가게 될 것"이라고 강조했다.
권역별로는 은평뉴타운의 경우 경기 성남 판교신도시보다 한차원 높은 개념의 신도시가 될 전망이다. 인위적인 단지 조경이 아닌 자연경관을 그대로 살리면서 입주민들의 편의성을 최대한 살린 친환경 웰빙도시로 거듭나는 것이다. 분양가도 다소 낮추고 특히 3지구는 용적률을 완화하는 등 분양가를 최대한으로 인하해 서민들도 고품격 아파트에 살 수 있도록 할 계획이다.
용산역세권은 도심 랜드마크적 성격을 띠고 있다. 세계에서 두번째로 높은 620m 규모의 랜드마크 빌딩이 들어설 예정이며 한강로2가 일대 1만8000여평도 도시환경정비사업이 진행되고 있다. 이와함께 용산 미군기지가 이전하게 되면 서울의 허파가 될 용산민족공원이 들어서게 돼 숲이 둘러싼 업무 및 상업중심지로 거듭날 전망이다.
마곡지구는 최근 101만평이 도시개발지구로 지정돼 주거기능과 함께 첨단 연구개발과 국제업무단지를 갖춘 복합도시로 개발된다. 시는 특히 이 지구에 한강에서 물을 끌여 들여 20만평의 워터프런트 타운을 조성할 방침이다. 여기에다 호텔과 각종 최첨단 업무시설, 컨벤션센터 등을 지어 송도신도시내 국제업무단지와 연계, 중국시장을 공략하는 전초기지로 활용할 계획이다.
서울의 마지막 대규모 주거단지로 꾸며지는 송파신도시는 강남 수요를 대체, 집값 안정에도 크게 기여할 것으로 보인다. 총 205만평 규모에 4만6000여가구가 들어서는 송파신도시는 절반 가까이가 중대형이 들어서는 고급 주거지로 조성된다.
■은평뉴타운
자연 경관을 그대로 살린 '숲의 도시'로 개발되는 것이 가장 큰 특징이다. 녹지율이 40%, 용적률 170%라는 수치가 이를 증명해 준다. 친환경적으로 설계되다 보니 지역 여건에 따라 4∼15층까지 다양한 층고로 지어진다. 저층으로 이뤄진 테라스하우스, 단지가 'ㅁ'자 형태로 배열된 유럽식 중앙정원식 아파트 등도 선보인다.
단지내 노인정과 관리사무소, 조명시설 등 65개지역은 오염을 줄이고 에너지를 최소화하는 '신재생에너지'도 도입돼 눈길을 끈다. 부대시설 난방 온수는 지하 150m까지 끌어내려 지열을 이용해 데우는 급탕방식이 적용되며 보안등 일부는 태양광을 모아 밤에 불을 밝히도록 하고 있다.
은평뉴타운은 1·2·3지구를 합해 총 1만50여가구가 분양된다. 이중 1지구 2817가구는 오는 9∼10월께 공정률 70∼80% 수준에 도달, 후분양으로 시장에 나온다.
실수요자에게 가장 관심을 끄는 평당가는 지난해 9월 발표된 가격보다 다소 낮아질 전망이다. 특히 아직 토지보상단계인 3지구는 1·2지구에 비해 분양가가 대폭 낮아질 가능성이 크다. 1·2지구는 이미 착공에 들어가 있어 공사비용과 각종 부대비용을 낮추는데 한계가 있으나 3지구의 경우 용적률 완화 등 분양가를 낮출 수 있는 소지가 많기 때문이다.
지난해 9월 발표된 평당분양가는 34평형이 1151만원, 41평이 1391만원, 53·65평형이 각각 1500만·1523만원에 이른다. 전문가들은 전체 분양가가 당초 발표 때보다 5∼10%가량 낮아질 것으로 내다보고 있다.
은평뉴타운 청약저축과 청약예금가입자에게 분양된다. 정부가 9월 이후 청약가점제를 실시키로 하면서 유주택자보다 무주택자들이 당첨될 기회가 대폭 늘어났다. 34평형은 청약저축가입자가 분양받을 수 있다. 41평형은 청약예금 예치금이 600만원 이상, 53평형은 예치금 1000만원 이상을 가져야 청약자격을 갖출 수 있다. 65평형은 청약예금 1500만원 이상이어야 가능하다.
■용산역세권
서울시 강북개발의 핵심이다. 주거와 상업, 업무기능을 갖춘 랜드마크 도시로 개발된다. 나아가 장기적으로 인천 송도국제신도시와 경기 파주신도시를 잇는 중간 기착지로서 가장 큰 변화를 겪을 지역으로 꼽힌다. 남과북, 해상과 대륙을 있는 국제적 명소로 변신하려는 야심 찬 계획을 추진하고 있는 셈이다. 용산에 세계 최고층 수준인 620m 랜드마크 빌딩을 짓기로 한 것은 이런 장기적인 계획에 따른 것이다.
이 지역은 용산구 한강로2가 일대 1만8000평을 개발하는 '용산역 전면구역' 개발 사업이 빠르게 진행되고 있다. 지난 4일 삼성건설이 용산역 앞 3구역 도시환경정비사업 시공사로 선정됐고 지난 3월엔 대우건설이 2구역 도시환경정비사업 우선협상자로 선정됐다. 이곳에는 35∼40층 규모의 주상복합아파트가 3∼4동이 건립될 계획이다.
이와 별개로 철도공사가 추진하는 한강로3가 일대 13만4000평에 최고 620m 랜드마크 빌딩을 짓는 '국제업무지구' 사업도 주목을 끌고 있다. 최근 철도공사가 서울시의 개발 권고안을 받아들이지 않아 다시 합의과정을 거치고 있으나 양측이 용적률 기준 등 몇 가지를 제외한 대부분 사항에 의견을 모았기 때문에 곧 합의된 개발안이 나올 것으로 보인다.
용산역 전면구역 건너편인 '국제빌딩특별구역' 2만8000평 개발도 추진되고 있다. 국제빌딩 주변에는 최고 40층짜리 건물 7개동이 들어설 예정으로 현재 1∼4구역 조합설립 인가를 받은 상태다. 이 지역 주변에는 벌써 30∼40층짜리 주상복합 아파트 건립과 입주가 한창이다. 시티파크(43층), 파크타워(40층), 월드마크(37층), 프리미어(34층), 나인파크(32층), 아크로타워(32층) 등이 지어지고 있으며 대우트럼프월드Ⅲ(31층), 벽산메가트리움(33층), 용산파크자이(34층) 등은 입주를 마쳤다.
용산 인근의 한남뉴타운도 가시화되고 있다. 보광·한남·이태원·동빙고동 일대 33만1500평을 아우르는 사업으로 낡은 건물 5000여가구를 허물고 아파트촌을 건립할 계획이다. 앞으로 1만2000∼1만4000가구가 들어설 전망이다.
■마곡지구
김포공항쪽으로 공항로를 따라가다 보면 발산역 인근에 자리한 100만평규모의 마곡지구가 펼쳐진다. 공항로 좌우에 있는 논과 밭이 평야를 이룬 마곡지구는 한강과 가까운데다 지하철 5, 9호선과 인천공항철도가 지나가 서울의 노른자위중 알짜로 꼽히는 곳이다. 마곡지구는 주거지역 21만평, 연구개발(R&D)용지 25만평, 국제업무단지 11만평, 일반상업용지 3만평 등으로 개발될 예정이다.
오는 2009년에 착수해 2015년까지 9500여가구의 아파트가 들어설 마곡지구 계획 중 가장 눈에 띄는 것은 20만평 규모의 워터프론트타운(수변도시)이다. 중앙공원 12만평, 서남 물재생센터 4만3000평, 마곡 유수지 3만7000평 등으로 구성된 워터프론트타운은 주변에 호텔, 컨벤션센터, 위락시설 등도 갖출 예정이다.
마곡지구 한가운데에 위치하면서 한강과 맞닿은 중앙공원으로 한강물을 끌여들여 유람선과 요트선착장은 물론, 편의시설 등을 유치해 주민들의 휴식공간을 제공한다. 이러한 수변도시는 선진국인 미국,일본,영국 등에서 볼수 있고, 국내에서는 춘천에서 사업이 진행되고 있다. 중앙공원의 한강물은 호수형태로 머물러 있는게 아니라 주거지쪽으로 뻗어나가 실개천을 형성한다.
마곡지구는 내년 6월부터 토지 보상에 들어간다. 마곡지구 가구수가 적고 대부분 지주들이어서 보상작업은 생각보다 짧은 시간안에 마무리될 것으로 보인다. 현재 서울시가 예상하고 있는 보상가는 평당 300만원선이나 감정을 해봐야 하기 때문에 다소 유동적이다.
하지만 토지보상가와 기반시설 등을 감안하면 평당 분양가는 발산,장지지구보다 높아질 가능성이 커 보인다. 시 관계자는 임대주택 물량에 대해서는 "장기전세주택은 없다"며 "임대주택은 포함돼 있지만 물량이 확정될려면 아직 시간이 필요하다"고 말했다. 그는 "기반시설조성 등을 감안하면 늦어도 2015년이전에 입주가 가능하다"고 덧붙였다.
■송파신도시
서울 강남을 대체할지 여부가 사업 성공의 관건이다. 총 205만평 규모에 4만6000가구가 들어서는데 이 중 48%인 2만1900가구가 전용면적 25.7평 이상 중대형으로 계획돼 있는 등 고급 주거수요를 충족시킬 것으로 기대되기 때문이다.
이는 지난해 분양된 경기 성남 판교신도시의 두배가 넘는 수치이며 2기 신도시와 비교해 볼 때 중대형아파트 비율이 가장 높다. 게다가 강남에 인접한 뛰어난 교통여건과 청정지역 이미지까지 더해져 고급주거지로 각광받을 것으로 보인다.
또 이 중에서 주상복합 물량이 3500가구나 달해 강남권 수요가 옮겨올 가능성이 높다는 게 전문가들의 예상이다. 나머지 2만3100가구는 25.7평형 이하 규모로 건설된다. 18평 이하가 1만2900가구, 18∼25.7평형 이하가 1만200가구 등이 예정돼 있다.
지난해 7월 택지개발지구로 지정된 송파신도시는 올 하반기 개발계획 승인이 나면 연말부터 토지보상에 착수, 오는 2009년 9월 2∼3단계로 나눠 일반분양이 시작될 예정이다. 한꺼번에 일시 분양하면 청약과열 등의 부작용이 발생할 수도 있어 판교 때처럼 평형대별로 시기를 나눠 공급한다.
송파신도시 청약방법은 무주택 기간, 부양 가족수, 청약통장 가입 기간을 점수화해 우선순위를 정하는 청약가점제가 적용된다. 아직 공공물량과 민영물량이 확정되지 않았지만 25.7평형 이하 물량 2만3100가구는 예전과 똑같이 청약저축 가입기간과 금액에 따라 순차적으로 배정된다. 민간 건설사가 공급하는 아파트는 가점제에 따라 물량의 75%를 공급하고 25%는 추첨제로 당첨자를 가린다.
25.7평형 이상 중대형 아파트는 가점제로 물량 50%를 배정하고 나머지 50%는 추첨을 통해 당첨자를 가린다. 물론 주변시세에 맞춰 채권을 매입해야 하는 채권입찰제가 적용된다. 분양가는 평당 1150만원 안팎이 될 것으로 보인다.
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