정부가 31일 내놓은 장기임대주택 공급물량 확대 등 부동산대책은 독자적으로 주택마련이 어려운 저소득.서민층의 주거불안을 완화하는 데 초점을 맞추고 있다.

그동안 사업비 부담과 택지 확보 등의 어려움으로 제대로 추진되지 못했던 장기 임대주택 사업을 대폭 개선함으로써 서민층의 주거복지를 개선하겠다는 취지다.

이번 대책은 최근 노무현 대통령이 신년연설에서 밝힌 바와 같이 참여정부 부동산정책의 무게중심이 가격안정에서 주거복지 정책으로 전환되는 신호탄으로 풀이된다.

하지만 최근까지도 민간부문의 공급 위축 가능성을 일축해왔던 정부가 뒤늦게 공급 위축 가능성을 시인하고 나선 점이나 임대주택펀드의 운용손실을 재정에서 보전해주도록 한 점 등은 시장에 좋지 않은 선례를 남길 것이라는 지적도 제기되고 있다.

가격안정에서 주거복지개선으로

이번 대책은 그동안 정부가 민간부문의 분양가 인하나 보유세 강화 등을 통해 가격 안정에 초점을 맞춘 대책들을 쏟아냈던 만큼 이제는 자가주택 구입이 어려운 저소득층의 주거생활을 안정시키는 쪽으로 정책의 방향을 선회한 것으로 해석된다.

그동안의 대책은 주로 1가구 2주택이나 고가의 아파트 보유자에 대한 각종 규제를 통해 가격을 안정시키는 데 초점을 맞춰왔고 저소득층의 주택확보를 위한 공급물량확대는 부진했던 것이 사실이다.

정부도 이번 대책을 발표하면서 참여정부 이전부터 영세민을 위한 임대주택 제도가 시행돼왔으나 슬럼화와 절대물량 부족 등의 문제로 실효성이 떨어졌고 이로 인해 체계적인 서민주거 안정정책이 추진되지 못했다고 설명했다.

참여정부 들어서도 2003년 5월 마련한 `주거복지 지원로드맵'에 따라 소득수준별 맞춤형 지원체계를 추진했으나 여러 가지 어려움으로 공급확대가 지지부진했다.

정부도 작년말 현재 장기 임대주택의 재고비율(추정치)이 총 주택의 3.0%에 불과해 저소득.서민층의 주거불안을 해소하기에는 크게 미흡한 상황이라는 점을 시인하고 있다.

이는 임대주택 건설의 초기 사업비 부담이 커서 적자가 불가피하기 때문에 단기간 내에 임대주택을 확충하기가 쉽지 않고, 주공이 산재한 자투리땅을 개발하거나 재개발.재건축 사업 물량을 확보하는 것도 제약이 따르는 등 택지 확보가 어려웠기 때문이다.

실제로 임대주택을 짓는 대한주택공사의 경우 2005년말 현재 부채가 21조9천억원에 달했으며 2011년에는 50조원을 넘어설 것이라는 전망이 나오고 있다.

약발은 미지수

내년부터 2017년까지 총 260만호의 장기임대주택이 추가로 공급되면 총주택대비 임대주택의 비율은 현재 6%에서 20%로 높아져 영국이나 독일 등과 비슷한 수준이 된다.

정부는 또 임대주택의 공급확대 외에도 장기모기지론 공급 활성화와 임차자금 보증지원 확대 등 금융지원을 늘리기로 했으며 정부가 저소득층의 임대료 일부를 보조하는 `주택바우처제도'도 도입하는 방안을 검토키로 했다.

이같은 공급계획이 제대로 실행만 된다면 자기 힘으로 집을 마련하지 못해 어려움을 겪는 저소득층의 주거생활 안정에 도움이 될 것으로 보인다.

지금까지 정부가 추진해왔던 정책에서 상대적으로 소홀히 여겨졌던 저소득층에 대한 공급확대가 본격적으로 추진된다는 점에서 긍정적인 방향의 정책이라는 진단도 나오고 있다.

건국대 고성수 교수는 "임대는 공공재원으로 지어야 한다는 점을 감안하면 이번 정책의 방향은 맞는 것"이라면서 "다만 국민의 소득이나 생활수준이 크게 올라갔기 때문에 양적인 확대에만 치중할 것이 아니라 국민이 선호하는 주택, 질적으로 우수한 주택을 지어야 한다"고 주문했다.

정부가 기존에 확보된 신도시나 택지지구에 임대주택을 추가로 지으면 민간부문이 주택을 건설할 택지가 부족해질 것이라는 우려도 제기됐다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "임대주택을 늘리면 민간분야의 분양주택은 줄어들 수밖에 없다"면서 "분양가 상한제까지 도입했으면 민간이 공급을 늘릴 수 있도록 도와줘야지 업체는 배제시키고 공공역할만 강화한다는 것은 문제"라고 말했다.

재정부담 우려

정부는 `1.11 부동산대책'을 발표하면서 분양원가 공개로 인한 주택공급 위축을 우려하는 지적에 대해 민간부문의 주택공급 위축 가능성은 없으며 오히려 민간공급이 촉진될 수 있을 것이라고 일축한 바 있다.

그러나 이날 대책에서는 민간주택의 공급 애로에 대비해 공공부문의 공급물량을 확대하기로 했다고 설명, 불과 보름여 만에 시장에 대한 진단을 뒤집은 셈이다.

정부는 이날 발표에서 "1.11대책에 따라 단기적으로는 민간주택 분양가 인하가 가시화될 전망이나 중장기적으로는 민간부문의 공급에 애로요인으로 작용할 가능성도 상존하고 있다"고 대책마련의 배경을 설명했다.

특히 이번 대책에서는 임대주택 건설의 재원마련을 위해 토공과 주공이 공동으로 임대주택펀드를 설립하고 투자자에 대해서는 `국고채 유통수익률 α'의 수익률을 재정지원을 통해 보장해주기로 해 논란이 일고 있다.

임대주택 건설에 필요한 가용재원이 턱없이 부족한 상황에서 궁여지책으로 국민연금이나 보험사, 우체국, 농협 등의 기관으로부터 여유재원을 차입해 임대주택펀드를 만들어 건설재원으로 쓴 뒤 운용손실을 재정에서 보전해준다는 것이다.

하지만 임대주택으로는 수익을 내기가 쉽지 않은 점을 감안할 때 재정에서 수익률을 보장해주면 재정부담이 커져 결국 국민세금의 부담 확대로 이어질 것이라는 우려가 지속적으로 제기되고 있다.

건국대 이현석 교수(부동산학과)는 "현재 국고채 수익률을 감안하면 최소 5%이상 보장하겠다는 것"이라며 "이 정도의 수익을 내기 위해서는 수익성이 매우 높은 사업을 찾아야 하는데 임대주택사업에서 이 수준의 수익을 기대하기는 쉽지 않다"고 지적했다.

이 교수는 이어 "임대주택 100만호 건설 등 정부가 재정이 필요한 공공개발 사업들을 일시에 동시다발적으로 펼치면서 재정이 부족해지자 임대주택펀드를 도입하려는 것"이라면서 "펼쳐놓은 공공개발사업들의 근본적인 필요성을 재검토한 뒤 우선순위를 정해 실행에 옮겨야 할 것"이라고 말했다.

건설산업전략연구소 김 소장도 "지금처럼 땅값이 많이 오른 상태에서 임대주택 부지를 확보하려면 펀드의 손실보전을 위한 재정부담이 눈덩이처럼 불어날 것"이라면서 "참여정부 초기라면 모를까 이제는 가격이 많이 오른 상황이어서 시기적으로 늦은 감이 있다"고 주장했다.