2006-12-16 10:52
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대부분의 무주택자들의 소망은 적은 돈을 가지고 안정적으로 내집 마련을 하는 것이다. 어느 정도의 종자돈이 준비 되어 가면 구체적으로 실행에 들어가게 된다.
내집 마련하는 방법은 기존주택 매입,경매,재개발 또는 재건축 조합원 지위 확보, 특별공급아파트, 분양전환되는 임대아파트 , 주택조합의 조합원지위 확보 등이 있다.
최초로 내집 마련하는 사람들은 조금씩은 실수를 할 수가 있지만 상기의 각각 방법마다 필수적으로 점검해야 할 중요한 내용들이 있는데 이를 간과함으로써 후회를 하는 경우가 발생하기도 한다.
이중 특히 주택재개발 조합과 주택조합을 구별하지 못하여 투자자들이 낭패를 보는 경우가 종종 있다. 재개발 조합은 도시및주거환경정비법(이하 도정법)하에서 진행되는 것이고 주택조합은 주택법을 근거로 하여 진행되기 때문에 차이점이 많다.
조합주택은 무엇인가
무주택자에게 주택마련의 기회를 제공하기 위한 제도로 조합을 구성한 후 주택건립에 필요한 토지를 매입하여 공동으로 주택을 건립하는 사업으로 직장조합과 지역조합이 있다.
이중 직장조합은 근래에 거의 없으며 대부분이 지역조합아파트이며, 지역조합이란 말 그대로 지역주민들이 합의해서 아파트를 짓기로 하는 것이다. 청약통장이 필요 없어서 한때 인기가 높았으나 현재는 많은 곳에서 어려움을 겪고 있다.
조합주택은 조합원모집→부지매입→원주민 이주 및 철거→조합인가→사업계획승인→착공 순으로 진행된다. 조합원자격은 무주택세대주 또는 60㎡이하규모의 주택을 1채소유한 세대주로서 해당지역에 6월 이상 거주해야한다.
자격이 있는 조합원을 해당시 거주자중에서 20인 이상으로 구성하고 사업부지를 100%매입해야한다. 일부 토지 소유주의 반대로 부지매입이 늦어져서 수년씩 지체되거나 심지어 사업을 포기하는 경우도 있다. 건축규모는 국민주택규모인 전용면적85㎡(25.7평)이하로 건축해야한다.
주민스스로 조합을 구성하기도 하지만 많은 지역조합은 건설사나 시행사 등이 그 지역에 들어와서 지역주민들의 토지나 건물을 매입하면서 일이 시작된다.
이 과정에서 시공사를 선정하고 시공사 이름으로 분양권을 미리 돌려 조합이나 시행사의 자금을 해결하기도 한다. 이 경우는 동호수가 추첨되지 않고 분양가도 책정되지 않아 속칭 물딱지가 될 가능성도 있다.
이러한 분양권은 초기에 대략 500만원정도부터 거래되다가 점점 수 천만원 프리미엄이 붙기도 하는데, 만약 사업이 지연되면 투자금을 회수 하는데 오랜시간이 걸리거나 아예 회수자체가 어려운경우도 있다.
경기도 안양시 귀인동의 경우 98년 지역조합이 시작하여 99년에 사업계획승인 후 2002년에 입주하여 약4년 정도의 단기간에 입주한 성공 케이스다. 그러나 구리시 인창지구는 종별세분화로 어려움을 겪고 있고, 토평지구, 안양 비산동도 장기간 사업이 지연되고 있다.
신길동 지역조합의 경우 2002년 조합설립하고 550여세대의 조합원 모집도 끝났으나 서울시의 종별세분화와 노후주택문제로 사업이 지연 되고 있다.
지역조합의 유의사항
첫째:사업진행에서 가장 중요한 것으로 토지 매입정도를 꼭 확인 하여야 한다. 도정법의 주택재개발은 80%의 주민동의가 있으면 나머지를 수용할 수 있으나, 지역조합은 주택법으로 사업을 시행하기 때문에 100%의 지분을 확보해야 하므로 토지매입약정서를 얼마나 확보 했는지 확인해야 한다.
둘째:조합원 모집시 과거에는 인접시에서 가능 했으나 현재는 해당시에서만 모집할 수 있고 6개월간의 거주기간이 필요하므로 조합원모집이 얼마나 되었는지 또는 모집기간이 얼마나 걸릴지 예측해서 사업지연으로 인한 손해에 대비해야 한다.
셋째: 분양권중 재개발 조합원소유의 분양권은 전매가 유일하게 허용되지만 투기과열지구에서 일반분양아파트와 재건축아파트와 마찬가지로 소유권이전 등기시 까지 전매가 금지된다.
넷째:재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입, 공동건축하게 되므로 아파트 착공 전에 내는 돈이 많다. 착공 전에 지역조합신청금과 토지대금으로 분양가의 절반이상을 내야하며 조합원 가입 후 1년 이내에 토지대금을 완납해야한다. 또한 조합운영을 위한 업무추진비를 별도로 내야하는데 보통은 가구당 300만-500만원 정도이고 중간에 조합에서 탈퇴하더라도 이 돈은 돌려 받지 못한다.
다섯째:대한주택보증의 시공보증 도입으로 위험부담이 줄어들긴 했으나 시공업체의 공신력, 조합원모집비율, 탈퇴 가능성 등을 꼼꼼히 따져 봐야한다.
여섯째:투기과열지구외 지역에서 매입 희망 아파트가 조합원 것인지 일반분양분인지 확인 하여, 향후 조합원아파트의 경우 조합원 자격이 승계되므로 입주때 추가부담금 납부 책임이 발생 할 수 있다. 미리 조합과 시공사측에 추가부담금 발생 요인이 있는지 여부와 금액을 미리 파악한다. 또한 매도자와 계약을 하면서 추가부담금이 발생한다면, 누가 낼지 협의할 필요가 있다.
일곱째:사업 부지가 공동주택이 허가되는 토지인지, 용적율이 몇 퍼센트인지, 미리 구청에 문의 하여야 한다. 구리시의 경우처럼 기존 용적율로 사업을 추진하던 중 종별세분화로 용적율이 감소하여 사업성이 떨어지거나 아예 공동주택을 지을 수 없는 경우도 발생할 수 있다.
조합주택은 건설원가에 공급되므로 일반분양아파트에 비해 분양가가 싸고 청약통장이 필요 없다는 점에서 큰 매력이기는 하나 조합원 모집시 허위과장광고, 시공사의부도, 거주요건 강화로 인한 분양율 저하등의 문제점이 상존한다. 심지어 정상적인 조합이 아닌 유령회사가 조합원을 모집하여 고의로 잠적하기도 한다.
결국 좀더 낯은 가격으로 내 집 마련을 꿈꾸던 서민들이 피해를 보게 되는 것 이다. 따라서 조합원이 되어 내 집 마련을 하려는 사람은 혹시나 있을 피해를 예방하기 위해서라도 지역조합과 재개발조합을 정확히 구별하는 안목이 필요하다. 02-312-2341.
| 주택재개발과 주택조합의 차이는 |
| 구분 |
주택재개발 |
주택조합 |
| 관련 법 |
도시 및 주거환경정비법 등 |
주택법 등 |
| 조합설립 |
토지등 소유자 80％ |
20인 이상 해당시 거주자 |
| 토지등의 확보 |
80％이상 동의시 나머지는 수용 |
100％ 토지 매입 안되면
사업지연 내지는 불가 |
| 건설평형 |
국민주택규모이상도 가능 |
국민주택규모（전용25．7평） |
| 세입자 보호 대책 |
주거이전비 또는 임대주택 |
세입자보호대책 없음 |
저작권자 ⓒ U-Turn Project 한강변 재개발 투자연구소 소장 민권식
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