2006-08-11 10:34

http://blog.drapt.com/aptmall/22751155260070190

"부동산 맞바꾸자" 위험한 거래

성행하는 교환거래 주의해야

서울 송파구 신천동 장미아파트 39평형을 보유하고 있는 강모씨는 최근 부동산 교환거래 전문 중개업소에서 상담을 받았다. 아파트 2채를 갖고 있는 강씨는 내년부터 다주택 보유자에게 적용되는 양도세 중과를 피하기 위해 연내 이 아파트를 팔 생각이었다. 그러나 매수세가 뚝 끊겨 시세대로 팔기가 어렵게 되자 상가와의 교환거래로 방향을 틀었다. 강씨는 “어짜피 아파트를 판 돈으로 땅이나 상가를 살 계획이었는데 두 건을 한꺼번에 거래함으로써 중개수수료를 아낄 수 있는 교환거래를 이용키로 했다”고 말했다. 요즘 각종 규제로 부동산 거래가 크게 위축되면서 부동산 보유자들이 교환거래 시장으로 눈길을 돌리는 경우가 잦아졌다. 땅·상가·연립주택 등 ‘단골메뉴’는 물론 강남권 인기 아파트까지 교환시장에 나오는게 최근 특징이다. 교환거래 전문업소인 선주INC 조중훈 사장은 “현재 교환거래로 의뢰된 물건을 1000여건이나 갖고 있다”며 “의뢰물건이 1년전에 비해 3~4배 늘어났고, 특히 주택거래가 안되면서 종전에는 전혀 없었던 강남권·분당의 아파트 교환 의뢰도 10여건 된다”고 말했다. 부동산 교환거래 사이트인 렉스를 운영하는 김정남 사장은 “사이트 회원들이 올린 교환거래 희망 물건이 4000건으로 6개월새 두배 늘었다”며 “최근 들어선 아파트 매물이 400건에 이를 정도로 급증한 게 특이점”이라고 전했다. 최근들어 아파트 물건도 많아 선주INC 조중훈 사장은 “투자심리가 꺾인 지방 토지, 난립한 수도권 외곽지역 모텔과 사우나, 상가, 주거형 오피스텔, 일반 아파트 등 다양한 종류의 부동산이 교환거래시장에 쏟아져 나오고 있다”고 말했다. 교환거래는 말 그대로 상대방이 갖고 있는 다른 종류의 부동산을 서로 맞바꾸는 것이다. 잘만 활용하면 일반 매매로는 팔기 힘든 ‘애물단지’를 비교적 쉽게 처분하고, 원하는 부동산을 목돈 들이지 않고 구할 수 있다. 요즘은 생활정보지나 각종 홍보물을 통해 교환거래 광고를 쉽게 접할 수 있다. 그러나 교환거래는 곳곳에 함정과 사기가 도사리고 있어 각별한 주의가 필요하다. 서울 구로구 개봉동에 32평 연립주택을 소유하고 있던 김모씨는 기획부동산에 사기당했다. 이 주택을 1억1000만원에 팔려던 김씨에게 어느날 한통의 전화가 걸려왔다. 강원도 횡성의 전원주택지와 바꾸지 않겠느냐는 제의전화였다. 전원주택지 250평의 값을 8000만원(평당 32만원)으로 치고 김씨 소유 연립주택의 값을 3000만원(융자 8000만원 승계 조건)으로 책정한 기획부동산은 김씨에게 땅값과 집값과의 차액 5000만원을 현금으로 요구했다. 6개월째 팔리지 않는 주택을 처분하고 전원주택지를 마련할 수 있는 기회라고 생각한 김씨는 전원주택지 사진 몇장만 보고 덜컥 계약했고 차액도 현금으로 지불했다. 가격 속이고 대출 숨기기도 그러나 한달뒤 은행으로부터 대출금 연체 이자를 갚으라는 독촉전화를 받고 김씨는 기획부동산에 당했다는 걸 알았다. 김씨가 바꾼 땅은 평당 10만원도 안되는 땅이었고, 김씨의 집은 여전히 김씨 소유로 돼 있었다. 경기도 연천 땅과 경기도 부천의 모텔을 맞바꾼 유씨도 교환거래의 피해자다. 러브호텔촌이라 장사가 잘된다는 말을 듣고 교환거래에 응했지만 막상 모텔을 운영하다 보니 담보대출금의 이자도 못 낼 정도로 수지가 안맞았다. 유씨는 “대출이 많아 거저 줘도 안 팔릴 모텔을 떠안고 아까운 땅만 뺏긴 셈”이라고 하소연했다. 비전21 평명선 사장은 “교환거래 시장에 나오는 물건은 하자가 많기 때문에 거래 쌍방 중 한쪽은 피해를 보는 경우가 많다”고 말했다.전문가들은 교환거래 때 몇 가지 주의점을 꼭 염두에 둬야한다고 강조한다. 교환제의 전화에는 응하지 않는게 상책이라고 말한다. 기획부동산들이 하는 경우가 대부분이란 이유에서다. 또 너무 많은 성공보수료를 먼저 요구하는 업자도 경계대상이라고 조언한다. 최근 법무사 사무장 등이라고 신분을 속이고 부동산을 급히 처분해야 하는 처지인 사람들에게 접근해 수천만원의 착수금만 챙기고 사라지는 사례가 적지 않다고 한다. 또 객관적 시세평가 자료로 꼽히는 상가의 임대차계약서나 땅의 공시가격 등도 맹신해선 안된다고 덧붙인다. 공시가격 이의신청을 통해 공시가격을 인위적으로 올리거나 허위 임대차 계약서를 통해 임대가격을 부풀리는 경우를 주의하라는 당부다. 렉스 김정남 사장은 “공신력있는 중개업소를 이용하고, 꼼꼼한 현장확인절차를 거치는게 중요하다”고 말했다. 교환거래 ＂이것만은 주의하세요＂ 구분 내용 거래권유 전화 기획부동산 등이 땅값 부풀리는 경우 주의 과다한 성공보수료 무허가 중개업소가 수천만원의 착수금만 챙기는 케이스 많아 임대차계약서ㆍ공시가격 허위계약서 및 공시지가 상향조정 가능 현지 답사 통해 정확한 시세 파악 필요 임대기간ㆍ임차인 확인 모텔ㆍ사우나 등은 허위 임차인 조심 대출승계여부 체크 요즘 금융권에서 대출상환 요구하는 경우 흔해 토지이용계획확인원 필수 토지의 경우 토지이용계획 및 거래허가구역 체크 기본 적정 중개수수료 지불 중개수수료는 비싼 물건을 기준으로 일반매매와 동일하게 함종선 기자

0