\'up & down\'에 따른 2억으로 20억원 만들기

\'up & down\'에 따른 2억으로 20억원 만들기 |부동산노트

2006-07-28 17:09

http://blog.drapt.com/aptmall/22751154074188989

도촉지구지정을 앞두고 또다시 한남뉴타운이 이슈화되고 있습니다.

'한남뉴타운 너무 올랐다?'

이 질문에 대한 답변을 현시세와 용적률, 인-허가 절차 분석을 통해

최악의 상황으로 진행되었을때와 최고의 상황으로 진행되었을 때,

두가지 상황을 대입해봄으로써 그 가치판단을 조금더 객관화해보려는 취지를

먼저 밝힙니다.

<시나리오에 따른 수익률 계산법>

- 한남뉴타운 보광2구역 단독주택

- 매매가 4억7천5백만원 전세 6천5백만원

- 계약금액 4억1천만원

- 융자한도 2억원

- 실초기가용금액 2억1천만원

[[ 최고의 시나리오 -> up, 최악의 시나리오 -> down ]]

~* 주택공시가격의 중요성 한줄 요약

- 개별공시지가 : 대지에 대한 개괄적인 평가금액

- 주택공시가격 : 토지, 건물에 대한 합산 평가금액

- 권리가액 : 토지, 건물에 대한 합산 평가금액

~* 현 시점에서의 주택유형별 평가기준

- 개별공시지가 : 나대지

- 단독주택공시가격 : 단독주택

- 공동주택공시가격 : 다세대, 빌라, 아파트

1. 조합원분양가

up = 43평 * 1000만원 = 43000만원

down = 43평 * 1500만원 = 64500만원

- 1200만원의 조합원평당분양가 산출근거는 건축비 조합운영비로 요약됩니다.

- 타재개발지역의 33평형 조합원분양가 : 금호동 평당 890만원, 황학구역 평당910만원

- 현재까지의 조합원평당분양가가 1000만원을 상회하는 지역은 없습니다.

~* 조합원의 유리한 점은 이런 것
① 조합원 명의 변경 금지와 상관없으므로 얼마든지 거래가 가능하다.
② 조합원 분양가는 일반분양가와의 비교시 상대적으로 낮다.
③ 청약통장이 필요 없으므로 역세권이나 1000여가구가 넘는 대단지라 하더라도 치열한 경쟁을 거칠 필요가 없다.
④ 일반분양대상자보다 우선하여 로얄동과 로얄층을 우선적으로 선택할 수 있다.
⑤ 인근아파트와 비교할때 초기 실투자금이 적다.
⑥ 노후불량주택은 과세표준이 낮아 양도소득세나 취득세, 등록세에서 큰 문제가 되지 않는다.

~* 불리한 점은 이런 것
① 재개발 지역에 투자를 가로막는 요인 중에 가장 중요한 것은 사업추진 속도의 불확실성이다.
② 여유자금이 아닌 차용자금으로 투자를 했을 경우 사업이 지연되므로 인해 이자부담이

늘어난다.
③ 재개발의 특성상 어느정도의 리스크를 안고 가야 한다.

2. 권리가액

- 2006년 공시가격 : 17800만원

- 관리처분시점(사업시행인가)의 예측공시가격(평균 20%상승) : 25632만원

- 감정평가지수를 합산한 예측권리가액

up = 25632만원 * 1.8 = 46137만원

down = 25632만원 * 1.3 = 33321만원

3. 추가부담금

up = 43000만원 - 46137만원 = - 3137만원 (현금 보상)

down = 64500만원 - 33321만원 = 31179만원

4. 입주시까지 총투자비용

= 초기지분매입비용 관리처분시점의 추가부담금 기타보유비용