민권식칼럼(156)

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민권식의 공개상담노트 ②권 |민권식칼럼

2006-07-24 00:12

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Q6. 1가구2주택의 양도세에 대한 대책 
한남뉴타운의 지분을 매입하려하는데 1가구2주택 양도세 때문에 망설이고 있습니다.
좋은 방법이 없을까요?
 
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A6. 제가 상담해드렸을때도 강조했던 사항이지만 현시점에서의 한남뉴타운에 대한
접근은 장기적인 안목으로의 접근방법을 권해드립니다.
현시점에서 매입하실경우 입주까지 가셔야 더욱 큰 차익을 누릴 수 있기 때문입니다.
 
양도세는 매입할 때 내는 세금이 아니고 매도할때 내는 세금이라는 것에 포인트를
맞추셔야 합니다.
즉, 재개발지분의 매입시기인 현재의 강력한 양도세규정은 의미를 상실하며 추후 매도시기때의 양도세규정대로 세금을 납입하게 됩니다.
 
그렇다면 한남뉴타운의 입주시기로 예상되는 5~6년정도 후의 부동산정책은 어떻게 될까요?
지금과 같은 강력한 억제책이 그대로 적용될까요?
과거의 부동산정책을 들여다보면 억제책과 완화책이 주기적으로 번갈아가며 등장합니다.
부동산시장이 과열되면 양도세폭탄으로 대표되는 억제책이 등장하고 이 억제책으로 인해
부동산시장이 침체되고 그 여파가 사회전반적인 분야까지 확산되면 경제회복이라는
슬로건을 내밀고 완화책을 어김없이 발표합니다.
추후의 매도시기로 예상되는 2010년도초중반은 완화책이 적용되는 시점이라고 예상되는
바, 지금이 바로 매수적기란 말로 해석하셔도 큰 무리는 없을 것입니다.
 
성공투자가 항상 뒤따르는 고수들의 공통점은 멀리볼 줄 안다는 것입니다.
남들이 다들 움츠려있는 부동산억제책이 한참 난무할 시기에 매수하고
부동산시장이 활황기로 변모하여 시세가 정점에 다다를때 매도하여 시세는 시세대로
챙기고 양도세절감혜택까지 누리는 것이 성공투자의 길 인것입니다.
 
 
Q7. 도로부지에 대한 분양자격
뉴타운지역의 도로부지(지목, 현황 모두 도로) 89제곱미터를 매입하려 합니다.
이러한 도로부지도 분양자격이 주어지나요?
참고로 저는 무주택자입니다. 
 
A7. 분양자격 정관을 들여다보면 도로부지라도 90제곱미터이상이면 분양자격이
무조건 주어집니다.
무주택자의 경우 30제곱미터 이상의 도로부지만 가지고 있어도 분양대상입니다만
지목, 현황이 모두 도로일 경우 청산대상입니다.
위의 내용으로 볼때 1제곱미터가 부족하여 분양자격이 주어지지 않습니다.
무주택자이어서 30제곱미터이상이므로 일차적인 분양자격요건을 갖추었으나
지목, 현황 모두 도로이기에 청산대상입니다.
 
덫붙혀 도로부지의 경우 초기가용금액의 절약이라는 장점이 있지만
모든 금융권의 대출이 불가능하고 관리처분시점의 권리가액 산정에서 단독필지의
3분에 1밖에 평가되지 않는다는 단점을 가지고 있습니다.
 
 
Q8. 한남뉴타운이 도촉지구로 지정이 안됐을때의 파장
2003년 11월에 지정되어 3년안에 기본계획이 수립되지 않으면 뉴타운지정이 취소된다는
말을 들은 적이 있습니다.
이번에 도촉지구로 지정받지 못한다면 한남뉴타운은 어떻게 되나요?
 
A8. 먼저 도촉지구와 뉴타운실효기간은 물론 약간의 관련성이 있지만
형식적으로는 무관합니다.
 
도촉지구로 지정을 받게되면(조합측 관계자는 기정사실로 받아들이고 있지만)
건물기본계획은 물론 확정이 되는 것이지요...
 
그러면 도촉지구로 지정을 못받으면 사업성의 큰 지장이 생기는 것이 아닌가?
현재 저희가 브리핑할때 기준으로 하는 용적률은 210%입니다.
 
촉진지구로 지정여하는 아직 확정된 것이 아니기 때문에 일단 배제를 하고
현행대로 간다는 가정하에 분석을 하고 있습니다.
(평형배정비율 4:4:2, 용적률 210%)
 
이러한 분석으로도 한남뉴타운의 일반분양분은 30%이상 충분히 나오며
그만큼의 사업성은 안정성을 가지고 있습니다.
(최악의 경우, 용적률170%를 가정하여도 조합원수보다 건립세대가 많기에
청산대상은 발생하지 않습니다.)
 
또한 촉진지구지정을 받지 못하면 민영개발방식 그대로 적용을 할 수가 있기 때문에
나름대로의 메리트를 가지고 있습니다.
 
촉진지구로 지정되면 그 혜택만이 부각이 되어 지정을 못받으면 사업성의 큰 지장을
주는 악재로 많이들 생각하시는데 더욱 세밀하게 접근하면
현행 방식 또한 나름대로의 장점이 있고 사업의 안정성 또한 탁월합니다.
 
 
Q9. 건물에 대한 소유권만 있을 경우 분양자격
재개발지역에서 대지에 대한 소유권은 따로 있고 건물에 대한 소유권만이 있는 주택을
매입하였습니다. 이러한 경우에도 분양자격이 주어지나요?
 
A9. 2004년 이전에 토지와 건물에 대한 소유권이 각각 구분되어 있는 경우에는
대지소유권자와 건물소유권자 각각 분양자격이 주어집니다.
하지만 2004년이후에 토지, 건물에 대하여 구분등기가 되었다면 분양자격은
묶어서 하나만 나옵니다.

물론 대지권까지 있는 주택과 권리가액을 비교한다면 대지가액만큼의
차이가 발생하겠습니다. (크다면 큰 차이라 할 수 있습니다.)
 
 
Q10. 쪼갠지분 소유자의 나대지 추가 매입을 통한 30평대 진입
뉴타운 내의 쪼갠지분을 매입하였습니다.
쪼갠지분도 30평대 진입이 가능하다는 해당 부동산의 말만 듣고 매입을 하였는데 
최근 민권식님을 통해 쪼갠지분에 대한 정관을 확인하고 망연자실 하였습니다.
(제가 매입한 쪼갠지분은 건평 54제곱미터입니다.)
나대지를 추가로 매입하여 30평대로 진입을 생각중인데 전문가님의 고견을 듣고 싶습니다.
 
A10. 먼저 유감을 표합니다.
말씀하신대로 건평60제곱미터 이하의 쪼갠지분은 30평대 진입이 불가능합니다.
또한 쪼갠지분은 다른 형태(나대지, 전환다세대, 빌라, 아파트 등의 모든 재개발지분)
의 지분과 합산취합이 안되기 때문에 나대지 추가매입을 통한 30평형대 진입 또한 불가능합니다.
현 상황에서 30평대를 진입하시려면 매입하신 쪼갠지분을 하루빨리 처분하시고
쪼개지지 않은 지분을 매입하시는 방법 외엔 없습니다.
좋은 소식과 함께하지 못하여 송구스럽습니다.
 
감사합니다. 
 
 

뚝섬.성수재개발 투자 연구소 ♣ 소장 민권식
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