2006-07-10 00:03
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하반기 부동산시장, 2006 독일월드컵의 후광 본격화?
2006독일월드컵이 폭풍처럼 전세계를 휩쓸고 지나갔다.
한반도 또한 세계가 놀랄만한 새벽 거리응원 문화가 정착되고 대한민국 대표팀의 선전과
아쉬움이 교차하며 월드컵 폭풍 후유증에 시달리고 있다.
부동산시장에서 월드컵은 크나큰 호재로 인식되어 있다.
가까운 사례로는 큰 국민적 반향을 일으켰던 2002 한일월드컵을 들 수 있다.
2002년 6월 말부터 강남에서 시작된 '부동산시장의 로또화'가 서울ㆍ수도권전역으로 확산되었고 신규분양이라는 문구앞에는 수십대일의 경쟁률은 기본으로 형성되던 기억이 생생하다.
그렇다면 2006년 월드컵이 끝난 지금도 부동산시장이 똑같은 현상을 나타낼까?
전문가들은 2006년 부동산시장은 2002년과 다른 양상으로 전개될 가능성이 농후하다라는
예상이 지배적이다.
세계적인 흐름인 버블론이 이미 한반도를 급습했고 강남 재건축아파트의 몰락, 양도세 완화요청에 대한 사실상 기각 판정, 종부세를 필두로한 각종 부동산보유세금의 증가, 주택담보대출의 대출 제한과 금리인상 등의 악재가 너무나도 큰 영향을 끼칠 것이라는 이유에서다.
상반기 가장 큰 이슈가 되었던 '버블세븐' 지역에서 발표 한달만에 아파트가격 하락세를
보였다. 강남 입주예정 아파트에 대한 '묻지마프리미엄 효과'도 오래전부터 공식화
된 개념 자체가 현재는 적용되지 않고 있다.
지방부동산시장은 이미 장기화 침체의 분위기를 조성하고 있다.
연초부터 '거품빼기'와 '세금폭탄'이라는 슬로건을 내민 정부의 강한 압박속에
거래 자체가 마비되어버린 현 실정에서 부동산시장의 월드컵효과는 2002년에 비해
너무나 작게 느껴진다.
내집마련ㆍ성공투자의 벗, 
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침체된 하반기 부동산시장을 이끌어갈 쌍두마차 - 판교분양과 강북재개발
2006년 3월 판교과열시장형성 전후로 버블논란이 불거지기 전까지 후광지역인 용인과
분당, 강남의 아파트시장은 요동을 쳤다.
같은 맥락으로 8월 판교 분양 시점을 전후로 부동산시장의 눈은 또한번 판교로 쏠릴 것이다.
최근 부동산시장의 가장 큰 이슈는 단연 강북뉴타운/재개발사업이다.
재개발과 함께 부동산이벤트시장의 양대산맥이었던 재건축사업이 문을 닫으면서
재건축시장의 투자자들까지 강북뉴타운/재개발시장으로 유입되고 있는 실정이다.
강남 재건축이 된서리를 맞고있고 버블발언으로 인해 부동산투자시장을 주도하던 7개
지역이 숨을 죽이고 있는 실정에서 정부의 전폭적인 지원하에, 투자자뿐만아니라 내집마련
실수요자에게까지 온갖 사랑을 한몸에 받고 있는 강북뉴타운/재개발사업은 오 서울시장의
시대가 시작되면서 탄력을 받아 더욱 빠르게 진행되고 있다.
서울균형발전의 척도로 떠오른 강북뉴타운/재개발은 어느덧 유망투자지의 개념에서
필수투자지로의 컨버전이 끝난 듯 보인다.
그렇다면 강북재개발 중 가장 유망한 투자처는 어디일까?
<강북뉴타운 중 투자유망도가 가장 높은 지역은?>
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순 위
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뉴 타 운
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지지도
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1
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한남뉴타운
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46.6%
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2
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아현뉴타운
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10.5%
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3
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천호뉴타운
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7.6%
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4
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미아뉴타운
|
6.0%
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위 표에서 보시다시피 강북재개발 중 가장 관심을 받고 있는 지역은 단연 한남뉴타운이다.
버블론의 태풍이 상반기 서울-수도권 전지역을 휘감았을때에도 한남뉴타운에는 투자자의
발길이 끊이지 않았다.
그 이유는 지도만 펼쳐봐도 알 수 있다.
현재 서울-수도권에 강남과 인접한 대규모 최첨단 커뮤니티 건립부지는 한남뉴타운의
입지조건이 유일하기 때문이다.
대한민국 최고의 상류층 커뮤니티를 지향하는 한남뉴타운의 호재는 다음과 같다.
① 강북뉴타운/재개발에 대한 신정부의 체계적인 지원
② 서울시의 장기 마스터플랜을 전제로한 용산구 랜드마크화 건설 착공
③ 분당-강남-용산을 연결하는 '황금노선' 신분당선의 대표적인 수혜지역
④ '부동산투자의 교과서' 용인-분당-강남의 거래 마비 현상으로 인한 비교상승효과
흐름을 토대로 예측해보는 현재와 미래의 부동산시장
부동산정책과 맞물린 부동산흐름예측에는 공식이 있다.
양도소득세로 대표되는 부동산억제책은 부동산시장이 과열되고 불안정할 경우
강화되고 이 억제책에 의해 부동산시장이 침체기에 접어들고 경제흐름까지
심각한 영향을 끼칠 경우 완화책을 내세워 부동산시장 뿐만아니라 경제의 순환까지
원활하게 하는 정책을 펼치는 것이 바로 공식인 것이다.
전세의 절대부족현상이 일어나 전세가가 상승하여 매매가의 60~70%까지 치솟게 되면
자연스럽게 매매가도 상승하는 구도를 보이게 된다.
해석하면 이런 조짐을 보이는 지금 시점이 아파트매수적기인 것이다.
이렇게 지금 매수타이밍을 잡고 공급부족현상으로 인해 양도세 규제가 완화되는 예상되는 2010년도 즈음을 매도타이밍으로 잡는 것이 흐름을 짚을 줄 알고 부동산정책을 탄력적으로 대처하는 올바른 투자법이 아닐까?
또한 그 시점이 되면 현재와 미래적 트렌드인 조망과 환경에 대한 메리트가 있는
타워형아파트의 보급률이 높아질 것이라고 예상되는 바, 지금은 흔히 볼 수 있는
판상형아파트의 가격은 비교하락할 것이 불보듯 뻔하기 때문에 타워형아파트 보급률에
대한 사항도 꼼꼼히 따져봐야할 체크포인트로 자리매김한것이다.
미래의 부동산시장을 정확히 예측한다는 것은 어려운 일이다.
하지만 과거의 흐름을 분석해보고 부동산정책에 대한 맥을 짚을줄 안다면 미래가치에
대한 예측오차를 조금 줄일 수 있지 않을까?
현재의 부동산시장도 과거의 흐름의 한 연장선이었듯이 미래의 부동산시장 또한
현재의 흐름에서 크게 벗어날 수 없기 때문이다.
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