2006-05-28 21:41

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바뀌는 부동산세법, 절세요령은?

올해는 아파트 등 부동산 세금이 크게 강화된다. 실거래가 신고의무화를 비롯해 종합부동산세 대상 확대, 재산세 상향조정 등이 시행되기 때문이다.

이에 따라 집을 옮기거나 새로 장만하려는 사람은 자신이 처한 상황에 따라 세금을 최대한 줄일 수 있는 절세 전략을 마련해야 한다.

하나은행 대치동지점 이형일 지점장은 '본인과 가족이 보유한 부동산에 대해 종류와 소재지, 규모, 규제여부 등을 종합적으로 정리할 필요가 있다'며 '부동산 매매는 거래금액이 큰 만큼 세금부담을 고려해 수익률을 계산한 뒤 거래 여부를 결정하는 것이 바람직하다'고 조언했다

◇주택 구입할 때=부동산 실거래가 신고의무제도가 시행돼 취득·등록세 부담이 커진다. 과세표준이 국세청 기준시가에서 실거래가로 변경되는 만큼 세율 감면이 되더라도 중대형 평형이나 고가주택의 경우 세금이 오른다.

그러나 이미 실거래가액으로 신고하고 있는 주택거래신고 지역이나 낙찰가를 기준으로 과세하는 경매주택은 기존 세금과 큰 차이가 없다. 올해부터 취득·등록세율이 1% 감면되므로 오히려 세금
인하 효과를 보게 된다. 단 경·공매, 수용 등으로 취득하는 경우 거래세율 감면혜택을 받지 못한다.

중대형 평형을 분양받은 계약자의 경우 등기시점을 조절해 보유세를 줄일 수 있다. 만약 입주시기가 오는 4월이라면 보유세 과세 기준일(6월1일)을 감안, 지연등기 이자와 보유세를 따져본 후 부담이 적은 쪽으로 결정하면 된다.

◇주택 처분할 때=1가구1주택자라면 양도소득세 비과세 조건을 이용할 만 하다. 현재 1가구가 양도일 현재 1주택만을 3년 이상 보유했다면 양도세가 비과세되기 때문. 단 서울 과천 5대 신도시 소재 주택은 3년 이상 보유와 동시에 2년 이상 거주 요건을 채워야 한다.

장기보유특별공제 혜택도 알아두는 것이 좋다. 보유기간별로는 3~5년은 10%, 5~10년은 15%, 10년 이상은 30% 감액된다. 상황이 여의치 않더라도 1년 미만 또는 1~2년 미만 보유는 세율이 높은 만큼 최소한 2년 이상 보유하는 것이 바람직하다.

결혼으로 1가구 2주택이 되거나, 일시적으로 2주택을 소유한 경우는 2주택을 보유하더라도 양도세가 과세되지 않는 예외조항이 있다. 따라서 2주택자는 과세를 피할 수 있는 예외조항에 해당되는지 여부를 따져봐야 한다.

주택투기지역은 현재도 실거래가로 양도세가 부과되는 만큼 서둘러 매각할 필요가 없지만 비투기지역은 양도세 과세표준이 시세의 70~80%선인 기준시가에서 실거래가로 바뀌기 때문에 세부담이 늘어난다. 향후 가격 상승 여지가 없거나 경쟁력이 떨어지는 주택은 처분하는 것이 바람직하다.

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