2006-02-22 00:41

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서울 뉴타운,재개발이 대세

사업성 덜한 재건축서 전환 활발할 듯

서울 뉴타운 내 재건축구역들이 대거 재개발로 사업방식을 바꿀 것으로 예상된다. 재개발 사업요건이 크게 완화되는 도시재정비촉진특별법이 7월 시행되는 데 맞춰 사업방식 변경이 가능해지기 때문이다. 19일 서울시에 따르면 2차 뉴타운 12곳 184개 사업장 중 36곳이 재건축 방식으로 개발을 추진할 예정이다. 주로 재개발 호수밀도(60호/ha)요건이 맞지않아 재건축 방식을 택한 것으로, 대부분 낡은 단독주택 밀집지역이다. 재개발이 유리한 것은 재건축보다 사업성이 뛰어나기 때문이다. 재건축은 사업승인을 받아야 시공사를 정할 수 있다. 따라서 초기 사업자금이 모자라 추진에 어려움을 겪을 수 있다. 반면 재개발은 사업초기부터 시공사와 손잡고 일을 할 수 있다. 더욱이 특별법은 재건축 압박 정책에 따라 재개발에만 용적률 완화 등 규제 완화의 당근도 준다. 뉴타운 내 재개발ㆍ재건축구역이 대부분 2종 주거지역이어서 용적률 190%를 적용받는데 비해 특별법에 따른 재개발 사업은 3종 주거지역으로 용도지역을 바꿔 최고 300%의 용적률을 챙길 수 있다. 늘어나는 용적률의 75%를 임대주택으로 내놓더라도 용적률이 재건축보다 35% 더 높은 셈이다. 특별법은 재개발 문도 넓힌다. 현재 마련 중인 특별법 시행령은 재개발 요건을 20%까지 완화할 예정이어서 호수밀도 기준이 48호/ha로, 노후도(지은지 20년 이상 건물이 전체에서 차지하는 비율)는 60% 이상에서 48% 이상으로 각각 낮아질 것으로 예상된다. 이런 조건이라면 노량진뉴타운 내 7개 재건축구역 중 6곳이 재개발 요건에 맞게 된다. 이들의 호수밀도는 ha당 52∼59호다. 천호뉴타운에서는 3곳, 방화뉴타운 한곳의 호수밀도도 48호가 넘는다. 동작구 관계자는 “재건축 방식이 재개발보다 훨씬 불리해 개발이 지지부진할 우려가 높았는데 재개발로 전환하면 사업이 활기를 띨 것”이라고 말했다. 특별법은 뉴타운개발기본계획에 구애받지 않고 개발계획을 세울 수 있게 해놓아 사업방식 변경이 어렵지 않다. 서울시 관계자는 “최종 확정되는 시행령에 맞춰 개발이 순탄하게 이뤄지게 관련 조례 등을 바꿔야하지 않겠느냐”고 말했다. 몇년 뒤 노후도 요건에 맞는 곳도 규제 완화로 사업시기를 앞당길 수 있어 구역별 개별사업이 2∼3년 앞당겨질 전망이다. 양천구 신월ㆍ신정뉴타운 내 3개 재개발구역은 현행 노후도 기준대로라면 2010년 이후나 사업을 벌일 수 있다. 서대문구 가좌뉴타운의 4개 재개발구역 중 3곳이 노후도 요건을 현재 갖추지 못했다. 단독주택지역 재건축·재개발 어떻게 다르나 구분 재건축 재개발 요건 200가구 이상 또는 부지면적이 3025평 이상이고 노후·불량건축물이 전체건축물의 3분의2 이상이거나 2분의1 이상이면서 준공후 15년이 지난 다세대·다가구주택이 10분의 3 이상 호수밀도 60호／ｈａ 이상，부지 3025평 이상이면서 노후·불량건축물이 60％ 이상이거나 접도율（폭 4ｍ 이상 도로에 건축물 비율） 30％ 이하거나 소형필지（90㎡ 미만）등이 50％ 이상 조합원 자격 토지·주택 모두 소유 토지·주택 중 하나만 소유해도 가능 규모별 건립 비율 전용 18평 이하 20％ 이상，18∼25．7평 40％ 이상， 25．7평 초과 40％ 미만 전용 25．7평 이하 80％ 이상，25．7평 초과 20％ 미만 임대주택 늘어나는 용적률의 25％ 전체 건립 가구수의 17％ 이상（전체 임대가구수의 30％ 이상이나 전체 건립가구수의 5％ 이상을 전용면적 12평 이하） 시공사 선정 사업시행인가 이후 제한 없음 일반분양 시기 후분양（공정 80％ 이상） 선분양（관리처분인가 이후 착공 때） 2차 뉴타운 내 구역 -36곳（48만평） -방화 9곳，천호 9곳，노량진 7곳 등 -35곳（93만평） -아현 5곳， 가좌 4곳， 신월·신정 5곳 등 특별법 인센 티브 - -용도지역 상향，지정요건 20％까지 완화， 용적률 완화， 전용 25．7평 이하 60％ 이상 -인센티브로 늘어나는 용적률（개발계획용적률에서 기존 용도지역 용적률을 뺌）의 75％를 임대아파트（전용 25．7평 초과가 40％）로 공급 자료：건설교통부·서울시 안장원 기자[ahnjw@joongang.co.kr] 2006년 02월 19일 17시 45분 저작권자: 중앙일보 조인스랜드 <무단전재,재배포 금지>

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