재개발'은 올해 부동산시장의 화두가 될 수 있을까.

17일 부동산업계에 따르면 정부규제가 심한 재건축과 달리 뉴타운을 비롯한 강북권 광역개발 등의 호재가 있는 재개발에 주택 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

이는 지난해 정부가 재건축입주권도 주택으로 간주키로 함에 따라 투자면에서 재개발이 상대적으로 유리하게 전개되는 양상을 보이고 있기 때문이다. 서울시의 택지난과 정부규제 등으로 인한 재건축사업에 한계가 있어 건설업체들이 재개발 쪽에 눈을 돌릴 수밖에 없다는 점도 거론되고 있다.

◇재건축에 왜 관심가져야 하나＝최근 국회 본회의에서 통과된 도시 재정비 촉진을 위한 특별법이 올 7월부터 시행된다. 서울시의 뉴타운사업 등 구도심 정비사업이 광역단위로 진행돼 사업속도가 한결 빨라질 수 있다. 용적률 상향과 중대형 평형 확대로 수익성도 높아질 것으로 예상된다.

재개발구역 동의요건도 주민의 3분의2 이상 동의를 얻어야 구청장에게 재개발구역 지정을 요청할 수 있었으나 재개발조합추진위원회 단독으로 요청할 수 있도록 했고 1만5000평 이하의 재개발돚재건축사업은 교통영향평가가 제외되는 점도 호재다.

◇재개발 수혜지역, `강북권'＝최대 수혜지는 강북권이다. 하지만 강북권이 모두 혜택을 받는 게 아니기 때문에 선별적으로 접근해야 한다.

정부는 당분간 서울 강남에 유치원과 초돚중돚고교를 설립하지 않는 대신 뉴타운 예정지구를 비롯한 강북지역에 특목고 등 경쟁력 있는 학교를 잇따라 신설할 예정이다. 기반시설을 충분히 갖출 15만평 이상의 광역지구로 개발, 난개발을 최대한 막을 것으로 보인다.

◇내집 마련 어떻게 해야 하나＝뉴타운지역의 재개발지분에 관심을 가져볼 만하다. 재개발아파트를 노린 단독돚다세대주택 매입시 가장 고려해야 할 점은 사업추진 일정이 빠른 것과 한강조망권이나 도심에 인접한 재개발구역을 중심으로 선별 투자해야 한다는 것.

정부안대로 강북권의 주거환경이 획기적으로 개선된다면 1~3차 뉴타운 수혜지역의 재개발 조합원 지분과 일반분양분도 적극 공략할 필요가 있다.

2010년 분당선 연장선 개통 호재가 있는 `왕십리뉴타운', 노량진 민자역사 개발과 재개발이 한창인 `노량진뉴타운', 한강조망이 가능한 `한남뉴타운', 재개발구역이 2배로 확대된 `은평구 불광동' 일대에 주목할 필요가 있다.

◇재개발 투자시 주의해야 할 점＝2003년 12월31일 이후 지분이 분할된 다가구주택(전용 9.9~27.2평)의 경우 1개의 분양권만 인정되고 전용면적도 18평 이하만 배정된다.　
따라서 이들의 지분을 합치는 것도 방법이다. 지분이 쪼개진 다세대주택은 주거전용 면적이 60㎡(18평) 이하일 경우 전용면적 18평형대 아파트를 받게 되기 때문에 큰 수익을 얻을 수 없고 분양권 상태도 주택으로 간주돼 불이익을 받을 수 있다.

재개발구역 내 나대지(빈땅)에 투자할 때 재개발 입주자격은 90㎡ 이상 돼야 한다. 단일필지로 30㎡ 미만은 아파트 분양권을 주지 않고 땅값 보상만 해준다는 점도 체크해야 한다.

유엔알컨설팅 박상언 사장은 "정부의 강력한 정책으로 재개발시장의 거품이 많이 없어졌기 때문에 실수요자들은 관심을 가져볼 만하다"며 "1억원까지는 양도세 중과에 해당되지 않기 때문에 단독주택과 빌라 등의 지분에 투자하는 것도 요령"이라고 설명했다.