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내달초 발표될…강남 재건축 직접 겨냥 |성수동

2006-01-27 20:56

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8.31 부동산 후속 대책 무엇이길래
내달초 발표…강남 재건축 직접 겨냥
정부와 여당이 서울 강남권 재건축 아파트 값을 잡기 위해 추가 대책을 내놓는다. 지난해 마련한 ‘8.31 대책’ 후속 입법이 마무리됐는 데도 강남권 재건축시장이 불안해지자 2단계 대책을 마련하겠다는 것이다.

추가 대책은 2월초 발표될 예정이다. 당초 2월말로 예정된 ‘8.31 후속 대책’을 앞당겨 발표키로 한 것이다. 그만큼 정부와 여당이 강남 재건축발 집값 불안 양상을 조기 진입할 필요성에 공감하고 있다는 뜻이다.

이를 위해 당정은 추석 직후인 다음달 2일 청와대에서 노무현 대통령 주재로 당ㆍ정ㆍ청 회의를 갖고 최종 방안을 조율할 예정이다. 건설교통부 관계자는 “대통령이 주재하는 토론회 형식으로 열릴 이날 당ㆍ정ㆍ청 회의에서 결론이 날 경우 확정안이 발표될 수 있을 것”이라고 말했다.

분양가 인하에 재건축 대책까지

당초 정부와 여당은 8.31 대책의 시행에 따른 집값 안정을 전제로 공공택지지구내 아파트 분양가 인하와 공공주택 공급 확대에 초점을 둔 2단계 대책을 마련할 계획이었다. 또 청약자격을 정비하는 등 시장에 큰 충격을 주지않은 채 안정된 부동산 정책을 이끌어나가려는 방안에 초점을 두어왔다.

하지만 8.31 대책 후속 입법이 완료됐는 데도 서울 강남권 등 일부 지역의 집값 불안이 계속되면서 2단계 대책의 내용을 수정ㆍ보완할 필요성이 높아진 것이다.

건설교통부 관계자는 “집값 상승의 진원지 역할을 하는 강남의 재건축아파트 가격 급등을 막기 위해서는 강력한 추가 대책이 필요하다”고 말했다.

이에 따라 2단계 대책은 분양가 인하 및 공급 확대보다는 강남 재건축시장 안정 방안 쪽에 무게가 실릴 전망이다. 강남 재건축 아파트 단지에 대한 기대수익률을 떨어뜨리는 방향으로 대책의 초점이 맞춰질 것이라는 얘기다.

정부가 검토중인 새로운 카드는 지방자치단체의 재건축 관련 승인권 회수,재건축 개발이익 환수 강화,2종 및 3종 일반주거지역 용적률 하향조정,고가 아파트 거래자에 대한 자금 출처 및 투기 단속 등이 유력한 것으로 전해졌다.

정부는 최근 서울시 등 지방자치단체에 위임한 재건축 승인 권한의 일부를 환수해 일관성을 확보하는 방안을 검토하기 시작했다. 현재 지자체의 재건축 승인 권한은 광역자치단체가 기본계획수립, 기초자치단체가 정비계획수립 구역지정 안전진단 조합설립인가 관리처분계획인가 등의 권한을 갖고 있다.

이에 따라 용적률과 층고 등을 정하는 기본계획수립과 재건축 추진 여부를 결정하는 안전진단 등 핵심적인 절차는 중앙정부가 환수할 가능성이 커졌다.

개발이익 환수 강화 방안도 나올 수 있다. 정부와 여당은 올해부터 도입된 기반시설 부담금제만으로는 강남 재건축시장을 잡는데 한계가 있다고 보고 있다. 이에 따라 개발이익 환수 강화 등 보다 강력한 방안을 통해 투기적 수요를 관리해 나가기로 입장을 정리할 가능성이 높다.

먼저 개발이익 환수 측면에서는 현행 25%로 된 임대주택 의무비율을 높이거나,아예 재건축으로 발생하는 이익의 일정 비율을 돈으로 환수하는 방안도 검토될 수 있다. 또 2종 및 3종 주거지역에 대한 용적률 상한 하향조정 등도 검토 대상이다.

이와 함께 재건축 기대수익률을 낮추기 위해서는 강남 등 일부 지역에 대해 주택담보대출을 강화하거나 용적률 완화 범위를 축소하는 것 등도 예상할 수 있다.

특히 주택담보 대출 강화는 강남권 뿐만 아니라 판교 후광 효과로 집값이 들썩이는 분당 및 용인 지역의 부동산시장 안정에 기여할 것으로 정부는 판단하고 있다.

나아가 10억원 이상의 고가 아파트 거래자에 대한 자금출처조사나 서울 강남ㆍ분당ㆍ용인 등지의 기획부동산 및 중개업자에 대한 합동 감시반을 가동하는 방안도 거론되고 있다.

아울러 공급 확대책으로 2011년까지 4만6000가구를 공급키로 한 송파신도시 개발을 예정대로 추진하는 한편 신도시에 전ㆍ월세형 임대주택 확대, 도시 빈민층을 위한 전세형 임대주택 공급 확대 등도 논의할 예정이다.

"수요 억제 정책으론 한계 있다"

정부가 당초 2월 말로 예정됐던 ‘8ㆍ31 후속대책’을 다음달 초로 앞당겨 발표키로 한 것은 강남 재건축발 집값 불안이 분당과 용인지역은 물론 수도권 전역으로 확산되는 것을 사전에 차단하기 위한 것으로 풀이된다. 2기 부동산기획단 관계자는 “서울 강남과 분당ㆍ용인권 주택시장은 전국 집값 상승의 진원지라는 점에서 조기에 이를 진화하지 않을 경우 집값 불안이 수도권 전역으로 번질 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다.

또 3월 29일부터 청약이 시작되는 판교신도시 분양에 따른 후폭풍을 조기에 잠재우려는 포석도 깔려 있다.

하지만 강남지역에 대한 진입수요가 여전하고 재건축 외에 강남에 추가 공급될 아파트가 없다는 점에서 수요억제 정책만으로는 한계가 있다는 지적도 나오고 있다.

전문가들은 정부와 여당의 2단계 대책 마련이 재건축 아파트단지가 적잖은 영향을 받을 것으로 예측하면서도 추가적인 공급 대책이 병행되지 않으면 가격 불안요인은 해소될 수 없을 것으로 내다보고 있다.

해밀컨설팅 황용천 사장은 “최근의 재건축 가격 급등이 주거여건이 뛰어난 강남지역에 대한 진입 수요와 더이상 재건축 외에 강남에서 지어질 수 있는 아파트가 없다는 인식이 확대되면서 빚어진 만큼 공급대책도 병행 추진돼야 한다”고 말했다.

RE멤버스 고종완 사장은 “문제는 강남권에 물량 공급이 한정돼 있다는 것”이라면서 “수요 억제책만으로는 한계가 있는 만큼 공급 확대에 더 신경을 쓰는 게 낫다”고 말했다.

조철현 기자[choch@joongang.co.kr]

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