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재개발 매수/매도 타이밍 잡는법 - "청개구리투자법" |민권식칼럼

2020-09-14 07:30

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[2020 민권식칼럼 #13] 재개발 매수/매도 타이밍 잡는법 - "청개구리투자법" 





 '청개구리'가 승리한다


부동산시장 특히 재개발시장에서는 소위 말하는 '개미'가 되면 안됩니다.

재개발투자의 특성상 다른 형태의 부동산투자에 비해 소액투자가 가능하기 때문에

시장 전체 분위기에 편승한 투자패턴을 가지기 쉽습니다.

이 행위는 절대적으로 지양해야합니다.  


오히려 청개구리처럼 움직이시기 바랍니다.

쉽게 말해 시장이 얼어붙었을때 사시고, 활활타오를때 파세요. 



부동산시장은 이러한 현상들이 주기적으로 반복됩니다.

이러한 사이클 주기를 제대로 파악하는 것에 포커스를 맞춰 

투자플랜(매수시기,매도시기)을 세우시기 바랍니다.



분위기에 편승하여 남들이 살때 사고, 팔때 팔면 투자수익률은 떨어질수 밖에 없으며

투자안정성 또한 보장받지 못하는 결과만 초래하게 됩니다. 





 조합설립인가, 사업시행인가에 주목하라



투자수익률 극대화가 목표인 투자자의 경우 재개발사업 초기단계에서 매입해야합니다.


구체적인 데이터가 나오는 단계인 사업시행인가 시점이 지나버리면 

이미 시세는 입주시점 대비 100%를 초과해 버리기 때문에 투자수익률이 현저히 

떨어질 수 있습니다.


안정성을 더 원하는 경우 조합설립인가 전후,

수익성을 더 원하는 경우 기본계획수립 단계를 선택하시기 바랍니다. 



실수요자는 이와는 반대로 사업시행인가까지 지난 재개발지역을 접근해야합니다.


구체적인 입주시점 예측 오차가 적고 수익성보다는 안정성이 기본시되야하기 때문에

사업시행인가, 관리처분인가 시점에서 인근아파트 시세와 비교하여

지분매입비용 추가부담금 기타비용을 정리하여 재개발지분을 매입하는 것이 

현명한 방법이라 할 수 있겠습니다. 



실수요자 성격이 강한 투자자,

투자 성격이 강한 실수요자의 경우는..


위 두가지 공식을 인용하여


기본계획 수립 단계부터 사업시행인가 단계를 매입시점으로 잡고

사업시행인가부터 입주시점까지를 매도시점으로 잡으시면 되겠습니다.




 청개구리는 환금성이 0순위


재개발사업의 특징은 '오랜 시간'이 걸린다는 것입니다.

재개발 투자의 가장 큰 변수는 바로 이 '오랜 시간'입니다.


개인적인 사정으로 인해 급히 처분하여야하거나, 

정책변경으로 인한 부동산시장의 변화 및 투자한 재개발지역의 사업성 변화로 인하여 

매도시점을 변경할 수 밖에 없는 것이 나에게도 찾아올 수 있다는 얘기죠.


이럴때 이른바 '손절'을 해버리면 말그대로 마이너스 수익률만이 우리를 기다립니다.


그래서 우리 청개구리들은 투자처를 찾을 때 환금성이 훌륭한 지역을 0순위로 바라봅니다.



환금성이 훌륭한 지역이라고 쓰고, 매도자우위시장이라고 읽습니다.

환금성의 척도는 곧 매도자우위시장을 공략하는 것으로,


'오랜 기간'인 만큼 변수가 많고, 

갑작스런 변화에 탄력적인 대처가 필요하며, 

투자리스크 관리가 가장 중요한 재개발시장에서는,

환금성을 가장 큰 비중으로 하여야 합니다. 






◈ 청개구리는 계약서 작성이 끝이 아닌 '시작'이라 생각한다



'오랜 기간'인 만큼 변수가 많고, 

갑작스런 변화에 탄력적인 대처가 필요하며, 

투자리스크 관리가 가장 중요한 재개발시장인 만큼,

매물 하나만 보고 부동산중개업소를 선택하지 마세요.


재개발투자는 계약서작성이 끝이 아닌 시작입니다.


내가 선택한 지역, 내가 선택한 매물이 인허가를 거치면서

어떻게 변하고 그 변화에 어떻게 대처해야 하는지 그때그때 탄력적인 조언을 

해줄 수 있는 '참된' 중개업소를 선택하셔야합니다.


또한 내가 선택한 매물보다 월등히 수익률이 높은 매물이 출현했을때

갈아타기를 권할 수 있는 '재개발 전문' 중개업소를 선택하셔야합니다. 






더욱 구체적인 매입시점 및 매도시점 잡는법과

그 시점에 맞는 매물 선택요령 등은 개인적으로 상담요청해주시면

명쾌한 맨투맨상담을 약속드립니다.


재개발 투자에 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다.


민권식이었습니다.


감사합니다.












오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.



저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식






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