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성수전략정비구역 공동투자로 P없는 매물에 투자해볼까 |민권식칼럼

2021-02-22 00:26

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[ 민권식칼럼2021 ] 성수전략정비구역 공동투자로 P없는 매물에 투자해볼까



안녕하세요!


성수전략정비구역 투자연구소 소장 민권식입니다.



최근 최선의 공급책으로 떠오른 재개발/재건축시장이 다시 뜨거워지고 있습니다.


용적률 상향을 필두로, 인허가조건 완화 등


'비현실적 공산주의 규제정책'에서 '현실적 완화 정책'으로 전환됨에 따라


다시 유망한 투자처로 떠오르고 있는 것이죠.



재개발시장을 이끌어 가는 대장주 성수전략정비구역 또한


최근 활발한 움직임을 보이고 있습니다.


그렇다면 지금 시점에서 성수지구를 어떻게 접근하는 것이 좋을까?


오늘은 이 질문에 대한 해답을 얻기 위해 어드바이스를 조금 해드릴까 합니다. 




재개발시장에선 낮은 가격대 매물이 인기가 좋습니다.


아파트 분양권을 목표로 한다면 장기간 투자금액을 묻어놓아야 하기 때문에


비교적 낮은 금액대의 매물을 선호할 수 밖에 없습니다.



하지만 무턱대고 낮은 금액대의 매물만 찾다간 큰코 다칠 수 있습니다.


낮은 매매 가격대에는 투자자들의 경쟁심화화로 인해 


프리미엄이 비교적 높게 형성되어 있다는 점을 꼭 인지하고 접근하셔야합니다.



ex. 소형빌라 매매가격 13억원 - 평가금액 3억원 = 프리미엄 10억원


23평형아파트 분양가격 8.5억원, 추가분담금액 5억원으로 계산될 경우


23평형아파트를 분양받기 위한 총액은 매입대금 13억원 추분 5억원 = 18억원이 되겠죠.




매매가격이 높아질수록 프리미엄이 낮아지는 것으로 분석되고 있는데,


매매가격 18~20억원대이면서 지분 평가금액이 13~15억원으로 계산되는 경우도 있습니다.




25억원 이상 가격대의 매물의 경우에는


분양권을 받기위한 경쟁이 없을 뿐 아니라,


오히려 매매가격이 평가금액보다 못한 -P매물을 찾을 수도 있습니다.



이 패턴이 현 시점에서 가장 추천해 드릴 수 있는 투자의 형태라 할 수 있겠습니다.





# 민권식 Tip



성수지구  일반분양가격 평당5천만원 (조합원분양가격 평당3500민원)


23평형  * 평당3500만원 = 조합원 분양가격 8.5억원


32평형  * 평당3500만원 = 조합원 분양가격 11.5억원


42평형  * 평당3500만원 = 조합원 분양가격 15억원




* Tip1. 조합원 부동산 감정평가금액이 해당 구역에서 분양하는 


아파트 2채의 분양가격보다 크면 추가로 23평형 아파트를 분양신청 할 수 있습니다.   

 1) 32평형 분양가격 11억원 추가23평형 분양가격 10억원 = 약 21억원


 2) 42평형 분양가격 15억원   추가23평형 분양가격 10억원 = 약 25억원




* Tip2. 추가 분양신청용 23평형(60제곱)아파트 분양가격은 일반분양가격에 준한다는 법원판례가 있습니다.


하지만 흑석 등 일부지역은 조합원 분양가격에 공급사례도 있으니 참고하시기 바랍니다.


(현시점에서 추가분양신청 23평형아파트 분양가격 산정금액은 약 10억원이 되겠습니다.) 





* Tip3. 상가주택의 경우 1 1 상가분양신청까지 3개의 분양권을 신청할 수도 있습니다.







정리하자면,


매매가격이 상대적으로 적다고 하여 무조건 추천매물이 될 수 없으며,


총알이 부족할 경우 최대한 프리미엄이 적은 형태의 매물을 선택하여,


소액공동투자의 형태로 매물을 공략해 보는 지혜를 가져보는 것이 좋아보입니다.




칼럼 관련 문의 및 디테일한 맨투맨상담 모두 언제든지 환영합니다.



감사합니다.





오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

 

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

 

 

저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식









 




http://cafe.naver.com/aptmal

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