민권식칼럼(167)

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소액으로 성수동 꼬마빌딩 건물주 되어보자 |민권식칼럼

2020-11-23 03:13

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[ 2020 민권식칼럼 #17 ] 소액으로 성수동 꼬마빌딩 건물주 되어보자



안녕하세요! 소장 민권식입니다.




◈ 한국의 맨하탄, 성수동



대한민국의 맨하탄이 될 성수동 스카이라인이란,


서울숲 인근 뚝섬 상업용지에 위치한 초고층아파트


(갤러리아포레, 아크로서울포레스트, 부영, 트리마제)를 필두로


한강변에 자리잡을 8000세대의 매머드급 대단지 성수전략정비구역을 말합니다.



이 스카이라인이 더욱 빛나는 것은 최고의 입지가 될 수 있는 기준이라는 기준은


모두 갖춘 지역이기 때문입니다.


한강조망권, 트리플역세권, 친환경숲세권, 주요 인프라 접근성,


자체개발(성수전략정비구역, 성수지식산업센터)과


인근 지역 개발효과(영동대로 업그레이드-GBC, 복합환승센터, GTX) 등


프리미엄을 나열하는데만 상당한 시간을 할애해야 할 정도입니다.

   



시선을 더 넓혀 핫플레이스로 이미 자리매김한 성수동 준공업지역을 바라보면,


이 지역의 상가 용적률은 400%이기 때문에 여기에 입점하려는 업종은

 

지식산업센터형태가 되겠으며,


최소단위는 연면적 2800평(대지지분 700평 * 용적률 400%),

 

하나당 인구유입효과는 약 2000여명입니다.



현재 건축중인 현장 또한 10개이상이기 때문에


총등록숫자 또한 지속적으로 늘어날 것으로 보여집니다.




이 지식산업센터의 지속적인 인구유입효과는 성수동 주택, 상가 뿐만아니라


모든 형태의 부동산에 영향을 미치기 때문에,


성수동의 미래지향적 인프라 발전에 핵심이라고 할 수 있겠습니다.  







 소액으로 성수동 꼬마빌딩 건물주가 되어봅시다 




이렇게 천지개벽 수준으로 변모될 성수동에 지금 진입한다는 것은


그 높은 미래가치만큼이나 엄청난 총알이 장전되어 있어야합니다.



하지만, 


'초기투자비용 최소화 작업(월임대료 활용 등)'을 통해


생각보다는 소액으로 진입할 수 있는 길이 있기는 합니다.  




< 민권식Tip >


서울숲 뒷편 까페거리와 뚝섬역, 성수역 인근 땅값은


평당 7천만원에서 1억원 넘는 경우도 있지만,


일반주택가격은 평당 5천만원 전후에 매입이 가능합니다.




그렇다면 투자포인트 몇가지만 짚어드리겠습니다.



# 매입할 땅이 용적률 400% 적용 가능여부 확인작업이 급선무.


# 바로 상가로 신축하여 임대료 수익을 극대화한다. 


# 우선 매입한후 용도변경으로 보유하다 성수지구 입주시점에 맞추어 신축한다.



Ex.


1) 지분매입비용 : 일반 주택 대지지분 33평 * 평당5천만원 = 16억원 ,


2) 건축비용 : 층당 전용면적 18평 * 7층까지 상가일 경우


전용120평 * 평당350만원 = 건축비4억원


3) 대지구입비용 16억원 건축비용 4억원 = 총투자비용 20억원


4) 월임대료 : 2천만원




상가는 대출이 자유로울 뿐만아니라 보유세, 등취세에서도 자유롭다는 


장점이 있습니다.


무엇보다 주택수에 포함이 안된다는 가장 큰 장점이 있죠.



최근 자료에 의하면 금융자산 30억 이상 보유자 중 


상가/오피스 소유비율은 80%였습니다.


자가 외 주택보유율인 50%보다 월등한 수치인 것입니다.



이 수치를 분석해보면,


자산이 많을수록 주택보다 상가/오피스가


주택시장을 겨냥한 고강도 규제 대책이 더욱 강화되고 있는 현 부동산시장 트렌드에 맞춰


임대료 등의 현금흐름확보와 시세차익 등 거주 외 부동산보유니즈를


더 충족시켜 줄 수 있다는 분석이 나옵니다.








위와 관련하여 더욱 세밀한 문의사항은 오프라인 Man to Man 상담을 통해


보다 체계적으로 설명해드릴 것을 약속드립니다.



감사합니다.







오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

 

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

 

 

저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식






http://cafe.naver.com/aptmal

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