2019-10-04 12:03

http://blog.drapt.com/aptmall/22751570158197340

[2020 민권식칼럼 #2] 성수전략정비구역, 2020년 '알짜배기 매물' 선택 요령

안녕하세요! 소장 민권식입니다.

오늘 이시간에는 2020년을 맞이함과 동시에 모든 지구의 조합설립인가를 달성하여 

다시금 변화의 시기가 도래한 성수전략정비구역의 매물 선택 요령을 

보다 상세히 설명해드릴까 합니다.

바로 본론으로 들어가보겠습니다.

  

 

◈ 환경의 변화에 따른 추정평가금액 산정기준의 변화

성수지구는 정비구역 지정 당시 성수지구 반경 1km 이내의 최근 분양된 사례가 

'서울숲힐스테이트'였습니다. 

그래서 조합원 분양가격 평당2000만원, 일반분양가격 평당2500만원으로 계산되는 

성수전략정비구역의 표준지로 선정된 바 있습니다.

 

하지만 사업이 진행되는동안 여러분이 잘 아시다시피 성수동에는 

많은 변화가 있었습니다. 

그것에 기인하여 현재 성수전략정비구역의 표준지는 

일반분양가격 평당 4800만원대인 한화 갤러리아 포레, 트리마제, 아크로포레스트입니다.

즉,

 

성수지구 2011년 구역승인 기본계획상으로

조합원분양가격 평당 2000만원, 일반분양가격 평당 2500만원이었던 것이,

 

시공사 선정을 앞두고 있는 현재, 

시공사측의 의견을 반영한 가격인 조합원분양가격 평당 3500만원, 

일반분양가격 평당 5000만원으로 변경된 것입니다.

 

 

따라서 2011년 작성된 조합원 추정평가금액도 

약 180%상향으로 변경된 것입니다.

그리하여 투자에 지표가 되는, 

다음과 같은 성수전략정비구역 추정평가금액 산정기준이 만들어지게 됩니다.

◈ 지분 형태별 매물 가성비 비교

 

#1 빌라 

대지지분 7평, 매매가격 12억 원

7평 * 평당6500만원 = 현재 추정평가금액 4.5억원.

 

23평형 분양가격 8억원 - 평가금액 4.5억 원 = 추가 분담금액 3.5억원

($) 매입가격 12억원   추가분담금액 3.5억 원 = 총 15.5억원

 

 

#2 아파트 

25평형, 매매가격 15억원

대지지분 6평 * 약 평당 1.1억원 = 현재 추정평가금액 약 6.6억원

 

32평형 분양가격 11.5억원 - 6.6억 원 = 추가 분담금액 약 4.9억원

($) 매입가격 15억원   추가분담금액 4.9억원 = 총 19.9억원

 * 일반적으로 32평분양대상 기준은 추정평가금액 6억원 초과로 보기 때문에 

혹씨 32평분양 대상에서 밀려서, 25평형 분양대상일 수도 있습니다.

 

32평형, 매매가격 18억원

대지지분 9.2평 * 약 평당 1.1억원 = 현재 추정평가금액 약 10억원

 

32평형 분양가격 11.5억원 - 10억 원 = 추가 분담금액 약1억원

($) 매입가격 18억원   추가분담금액 1억원 = 총 19억원

 

 

#3 연립 

대지지분 22평, 매매가격 14억원

22평 * 평당 5천만원 = 추정평가금액 11억원

 

32평형 분양가격 11.5억원 - 11억원 = 추가분담금액 약5천만원

($) 매입가격 14억원   추가분담금액 5천만원 = 총 14.5억 원

 

 

 

#4 단독주택 

대지지분 35평, 매매가격 16억원

공시지가 평당 1600 * 2 * 35평 = 현재 추정평가금액 11.2억원

 

32평형 분양가격 11.5억 원 - 11억 원 = 추가분담금액 약 5천만원

($) 매입가격 16억원   추가분담금액 5천만원 = 총 16.5억원

◈ 실제 매물 가성비 산정  

  

아래 매물은 실제 매물들의 가성비를 산정한 것입니다.    

당연히 지분매입가격   추가 분담금액 = 합한 비용이 낮은 것이 

가성비가 좋은 매물입니다.

 

 

# 성수3지구 상가 

보증금1천만원, 월35만원 / 대출:3.5억원 / 실투:4.5억원

대지지분 13평 * 평당4500만원 = 현재 추정평가금액 5.8억원.

 

13평형아파트 분양가격 4.5억원 - 평가금액 5.8억원 = 1.3억원 환급

($) 매매가격 8억원 -1.3억원 환급 ( 상가분양권)

 

 * tip 1 : 상가지분의 평가금액이 분양 아파트 분양가격보다, 크면 분양대상이다.

    tip 2 : 성수지구 기본계획상에 소형상가지분자 용으로 성수2.3지구 아파트13평,

             성수1.4지구에 아파트15평형 배정되어 있습니다. 

 

# 성수1지구 빌라

대지지분 7평 / 전세:2억원 / 실투:10억원

대지지분 7평 * 평당6500만원 = 현재 추정평가금액 4.5억원.

 

23평형 분양가격 8억원 - 평가금액 4.5억 원 = 추가 분담금액 3.5억원

($) 매매가격 12억 원   추가 분담금액 3.5억원 = 총 15.5억원.

 

 

 

# 성수4지구 연립

전세:1.5억 / 대출:2억원 / 실투:10억원

대지지분 22평 * 평당 5천만 원 = 추정평가금액 11억원

 

32평형 분양가격 11.5억 원 - 11억 원 = 추가 분담금액 약5천만원

($) 매입가격 14억원   추가 분담금액 5천만원 = 총 14.5억원.

 * tip 1 : 본 매물은 서울시 클린업에 추가 분담금액 없슴.

   tip 2 : 1990년도 이전 공동주택 명칭은 연립이라 "칭" 합니다.

    

  

 

# 성수2지구 주택

전세1.6억원 / 월100만원 .대출2억원 / 실투:10억원

대지지분 27평 * 2 * 공시가격1600만원 = 현재 추정평가금액 8.6억원

 

32평형 분양가격 11.5억 원 - 8.6억 원 = 추가 분담금액 약 3억원

($) 매매가격 13.5억원   추가 분담금액 약3억원 = 총 16.5억원.

 

 

 

# 성수1지구 아파트

32평/ 전세:5억원 / 실투:13억원

대대지분 9.2평 * 약 평당 1억원 = 현재 추정평가금액 약  10억원

 

32평형 분양가격 11.5억원 - 10억 원 = 추가 분담금액 약1억원

($) 매매가격 18억원   추가 분담금액 1억원 = 총 19억원.

 

 

tip 1 : 2011년 성수지구 한강변 아파트 감정평가 당시 성수동양아파트

         추가분담금액 1.5억원부터 많은것은 4억원 발생했습니다.

         

 

# 성수2지구 상가주택 

전세1.6억원 / 월160만원 .대출2억원 / 실투:10억원

대지지분 37평 * 2 * 공시가격2250만원 = 현재 추정평가금액 17억원

 

42평형 분양가격 15억원 - 17억원 = 2억원 환급

($) 매매가격 20억원 - 2억원 환급 ( 상가분양권)

 

 

 

# 성수3지구 대로변 상가주택

월세500만원 / 대출20억원 / 실투:15억원

대지지분 70평 * 2 * 공시가격2500만원 = 현재 추정평가금액 34억 원

 

($) 매매가격 34억원 / 62평형 팬트 20억원  23평@ 8억원  5억원 상가 분양권

* tip 1 : 상가의 평가금액이 분양아파트 2채의 분양가격보다 크면 추가 60제곱 아파트

              분양신청할 수 있다.

  tip 2 : 성수전략정비구역, 분양대상요건과 분양순위 분석

           https://cafe.naver.com/aptmal/7078 

 

< 기초감정평가에서 아래 보정치를 적용해 보시기 바랍니다. >

온라인상으로는 이 정도로 요약드릴 수 있겠습니다.

오프라인 Man to Man 상담을 통해 실제 나와있는 매물에 대입하여 계산하는 것은 물론,

나에게 딱 맞는 맞춤형 매물을 엄선하여 

더욱 상세히 설명해드릴 것을 약속드립니다.

물론 기타 문의 또한 언제든지 환영합니다.

요즘 극성인 코로나바이러스 조심하시고, 항상 건강하시길 바랍니다!

소장 민권식이었습니다.

감사합니다.

 

 

오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식

http://cafe.naver.com/aptmal

0