2008-05-19 10:04
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[민권식칼럼 #95] 집값이 오르는 진짜 이유
◈ '와~ 뉴타운 탈락지가 더 올랐네~'
'뉴타운(촉진지구)지정이 언제쯤 될까요?'
재개발 투자자분들의 가장 많이 질의사항 중에 하나가 바로 이것입니다.
물론 인허가절차를 거치며 상승하는 재개발 투자의 특성상 '가시화의 시작'이라는 개념의
뉴타운 지정 호재는 실로 엄청난 파급효과를 지니고 있는 것이 사실입니다.
하지만 뉴타운 지정 호재(혹은 재개발 정비구역 지정 호재)만이 그 재개발투자의 성패를
좌우하지는 않습니다.
2005년 3차뉴타운 선정발표가 앞두고 3차뉴타운 후보지는 투자광풍이 불었습니다.
현장은 말그대로 '부르는것이 값'이었고 매물은 찾아보기 힘들었습니다.
그로부터 며칠 후 뉴타운지정 발표가 났고 탈락지역은 예상대로 호가가 사라지고
매매가의 조정이 이루어졌습니다.
하지만 탈락했는데도 불구하고 매매가의 상승이 계속되는 기이현상이 나타나는 지역이
있었습니다.
그곳은 바로 3차뉴타운 후보지 중 가장 뛰어난 입지를 가진 A지역.
이 지역이 탈락지임에도 상승이 계속되었던 이유는 무엇일까요?
그것은 바로 '가치의 희소성' 때문이었습니다.
한강변, 테마파크, 중심지와의 접근성, 역세권, 지자체 및 서울시 전략개발지역 등
내외적 호재의 종합선물세트였던 A지역은 '이런 지역은 이제 없다'라는 희소성을
가진 지역이었다는 사실입니다.
이러한 까닭으로 뉴타운 지정 여부에 상관없이 A지역에 접근하는 수요는 계속 증가하여
가격의 상승을 꾸준히 나타내고 있었던 것입니다.
재밌는 것은 재개발 지분 시세의 상승률을 비교해본 결과 3차뉴타운 선정지역 보다
A지역이 더 큰 시세의 상승폭을 보인다는 것입니다.
이것은 '투자의 포커스를 어디에다 맞춰야 하는가'라는 질문의 해답을 제시해주는
사례이기도 합니다.
◈ 시세의 상승은 '수요층 유입'에 있다
3차뉴타운(또는 1,2차뉴타운)의 시세가 상승한 것은 '개발호재의 가시화(인허가절차 진행)'
때문이기도 하지만 더 큰 이유는 바로 '수요층 유입'에 있습니다.
재개발이 가시화 되면 투자수요 뿐만아니라 해당 지역에 내집마련을 꿈꾸는 실수요까지
유입되기 때문에 수요층이 증가하여 매매가를 상승시킨다는 이론입니다.
이것이 진정한 '재개발 지분시세의 상승 이유'인 것입니다.
재개발 뿐만아니라 모든 부동산투자의 시세상승 이유는 바로 '수요층 유입'에 있습니다.
별다른 개발호재가 없는 지역의 오래된 아파트가격이 상승하는 내막에는
모두 '공급<수요'라는 등식이 성립하고 있었습니다.
'투자의 시작은 시장경제의 원리에서'란 말이 있습니다.
자녀들을 교육시킬때 우리는 '기초부터 튼튼히 다져야 한다'라는 말을 합니다.
그러면서 자신이 진행하는 투자의 기초를 망각하는 것은 참으로 아이러니한 일이 아닐 수
없습니다.
제 주변에 있는 많은 투자자들 또한 '투자의 뿌리'를 망각한채 많은 리스크를 떠안고
투자를 진행하고 있는 현실입니다.
이 글을 읽는 분들 중에서 투자를 진행하고 있거나 투자를 계획 중인 분이 있다면
'투자의 뿌리'는 얼마나 튼튼한지를 한번 체크해 보는 시간을 가져보는 것은 어떨까요?
아무쪼록 여러분들의 성공투자를 기원합니다. 감사합니다.
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