민권식칼럼(163)

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한남뉴타운 완전정복 - ② 사업의 안정성 분석 |민권식칼럼

2006-08-16 00:36

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매수세력 홍수로 인해 가장 뜨거운 8월을 보내고 있는 한남뉴타운
 
건교부와 서울시의 마찰로 요약되는 '용산공원개발특별법'이 이슈화되고 9월부터 시행예정인
'뉴타운지역내 토지거래허가제 6평이상으로 강화' 발표가 보도되면서 한남뉴타운에 대한 관심은
더욱 뜨거워지고 있다.
 
최근들어 부쩍 늘어난 한남뉴타운 관련 상담은 이러한 주장을 뒷받침해주고 있으며
상담내용도 토지거래허가제에 따른 문의는 물론 그에 따른 매도요청 및 매수적기의 상담이
대부분을 이루고 있다.
 
현재 한남뉴타운은 가장 중요한 시기를 맞이하고 있다.
뉴타운사업의 가장 큰 핵심이라고 할 수 있는 건물기본계획수립 즉, 용적률 확정이 얼마
안남았기 때문이다.
더욱 자세히 들여다보면 8월말, 9월초에 발표가 임박한 도시재정비촉진지구 지정여부가
가장 큰 이슈이다. 도시재정비촉진지구로 지정을 받느냐 못받는냐는 한남뉴타운의 사업속도를
가늠할 수 있는 가장 큰 핵심이기 때문이다.
여기서 8월중순이후 왜 한남뉴타운에 대한 관심이 늘고 매수세력의 홍수현상이 발생하는
이유를 엿볼 수 있다. '토지거래허가제가 시행되기 전에, 시세의 큰 변동이 예상되는
촉진지구지정 전에, 용적률이 확정되는 건물기본계획수립 전에 미리 선점을 하자!'라는 것이
그 이유이다.
 
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도시재정비촉진지구의 두 얼굴
 
촉진지구로 지정되어 뉴타운특별법을 적용받게 되면 크게 두가지 커다란 변화가 발생한다.
첫번째는 한남뉴타운의 사업성 증가로 인한 시세의 상승이다.
사업성 증가를 뒷바침하는 근거로는 용적률 혜택(임대아파트 건립비율에 대한 제한이 있지만
조합원들이 누릴 수 있는 혜택 또한 큰 폭으로 상승하기 때문에 용적률 혜택의 직접적인
수혜자는 조합원들인 것이다.), 대형평수 건립비율의 대폭 증가, 인허가 절차의 간소화에 따른
입주시기 단축 등이다.
쉽게 말하자면 사업속도가 빨라지고 조합원의 40평형이상 대형평수 진입이 매우 용이해지며
예측방식에 대한 리스크의 대폭 감소효과이다.
 
두번째는 토지거래허가제의 강화로 인해 조합원이 되기 위한 지분매입의 어려움을 들 수 있다.
대지지분 6평(20제곱미터)이상의 지분을 매입하려면 무주택자이어야 하고 매매와 동시에
해당 주택에 직접 입주를 해야하기 때문에 촉진지구지정 전과 비교할때 한남뉴타운의
접근방식에 있어서 여러가지 제한이 따른다.
 
 
한남뉴타운사업의 안정성 분석
 
여기서 리스크에 대한 사항을 분석해 볼 필요성이 있다.
그 리스크란 '만약 한남뉴타운이 촉진지구로 지정을 받지 못한다면?'의 가정이다.
결론부터 말하자면 도촉지구와 뉴타운실효기간은 물론 약간의 관련성이 있지만
형식적으로는 무관하다라는 것이다.
 
도촉지구로 지정을 받게되면(추진위원회, 정비업체, 서울시의 관계자에 귀뜸에 따르면
기정사실로 받아들이고 있지만) 건물기본계획을 수립하는데로 무리수가 없다.
그러면 도촉지구로 지정을 못받으면 사업성의 큰 지장이 생기는 것이 아닌가?
필자는 상담시에 기준으로 하는 용적률은 210%이다.
촉진지구로 지정된다는 사실을 배제한 채 현행대로 간다는 가정하에 가장 현실적이고
안정적인 수치(평형배정비율 4:4:2, 용적률 210%)로서 분석을 하고 있다는 것이다. 
이러한 최악의 분석을 가지고도 한남뉴타운의 일반분양분은 30%이상이 책정되며
그만큼의 사업에 대한 안정성은 확보하고 있는 것이다.
(최악의 경우, 용적률170%를 가정하여도 조합원수보다 건립세대가 많기에 청산대상은
발생하지 않는다.)
또한 촉진지구지정을 받지 못하면 현행방식인 민영개발방식 그대로 진행할 수 있기 때문에
나름대로의 메리트를 가지고 있다.
 
촉진지구로 지정되면 그 혜택만이 크게 부각되어 지정을 받지 못하였을 경우 사업성의
큰 지장을 주는 것으로 생각하는 분들이 종종 계시던데 기본계획의 성격과 현장분위기에
대하여 더욱 세밀하게 접근하면 현행 방식 또한 나름대로의 장점이 있고 사업의 안정성
또한 확보하고 있는 것이다.
 
 
 

뚝섬.성수재개발 투자 연구소 ♣ 소장 민권식
http://cafe.daum.net/aptmall

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