2020-03-10 02:11

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[2020 민권식칼럼 #3] 성수전략정비구역 소형아파트 투자가이드

안녕하세요! 소장 민권식입니다.

이번 시간에는 성수전략정비구역 소형아파트 배정대상 지분투자에 대한 

이야기를 해보려합니다.

이 이야기는 성수전략정비구역 기본계획 수립 단계에서 시작됩니다. 

 

◈ 성수지구 소형아파트, 투자가치 있나

서울시 성수전략정비구역 재개발 기본계획을 들여다보면, 

대지지분별(평가금액별)로 순위를 매겨 그 순위에 따라 아파트 평형을 배정합니다.

지분이 작고 평가금액이 적은 조합원은 가장 작은 소형아파트에 배정되는데

여기서 말하는 소형아파트란 13평형, 15평형 정도를 말하는 것이라 하겠습니다.

조합원 입장에서는 이 정도의 면적은 매우 작기 때문에 투자가치나 실거주 모두

꺼려하는 것이 일반적입니다만 성수전략정비구역이라면 얘기가 달라집니다.  

그것은 바로,

서론에서 말씀드린 '명확한 표준지 시세' 때문입니다.

성수전략정비구역의 표준지 아파트인 트리마제 11평 아파트의 현재 가격은 12억원 대입니다.

# Tip - 1인 가구의 증가로 최고 입지를 자랑하는 소형아파트의 가치는 

앞으로 더욱 상승할 것입니다.

( cf - 삼성동 힐스테이트 39제곱미터 현재가격 또한 12억원대에 형성되어 있습니다. )  

성수지구에 배정 예정인 소형아파트는 각 지구별로 다음과 같이 배정됩니다.

성수1지구 : 15평형

성수2지구 : 13평형 (130세대)

성수3지구 : 13평형 (40세대)

성수4지구 : 15평형

◈ 성수지구 소형아파트 투자공식

그렇다면 투자가치 공식을 간단하게 언급해보겠습니다.

* 장기적 투자 및 직접 입주 시

입주시 성수지구 소형아파트 예상 시세 - (성수지구 소형아파트배정 지분매입비용  

추가분담금 금융비용 및 기타비용) = 투자수익

or

* 시세차익 단기 투자

(n년 후 성수지구 지분 매도시세 전월세수익) - (성수지구 지분 매수비용  

금융비용 및 기타비용)  

입주시 소형아파트 예상 시세 및 n년후 성수지구 지분 매도시세만 가지고도

높은 투자수익률이 나온다는 것을 쉽게 캐치할 수 있습니다.

보수적인 시각으로 다음과 같이 접근해보겠습니다. 

13평형 아파트 * 3500만원 = 예상 분양가격 4.6억원

15평형 아파트 * 3500만원 = 예상 분양가격 5.3억원

 

  

# 소형상가 매물 = 아파트 13평형 분양권 (&,or) 상가분양권

* Tip - 주택정비사업에서 상가지분의 평가금액이

아파트 분양가격보다 높으면 아파트 분양대상입니다.

성수2지구 : 점포 대지지분9평, 대출3억원(평가4억원), 매매가격6.5억원(실투3.4억원)

성수3지구 : 점포 대지지분13평, 대출3.5억원(평가5.8억원), 매매가격8.6억원(실투5.1억원)

◈ 성수지구 소형아파트 투자 참고사항

아래는 성수지구 소형아파트 투자에 관련된 사항이니 참고하시기 바랍니다. 

 

 

위 지도에 표시된 성수전략정비구역 센터를 가로지르는 성덕정길 도로변 소형 상가를 

주목해볼 필요가 있겠습니다.

2구역과 3구역 사이에 위치한 뚝도시장 내 소형 점포들 또한

성수지구 기본계획에 소형아파트 배정에 관련된 문구들을 확인할 수 있습니다.

소형아파트 지분 투자에 대한 더욱 자세한 문의는 개인적으로

연락주시면 상세히 설명하도록 하겠습니다.

소장 민권식이었습니다.

감사합니다.

 

오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식

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