2019-11-07 08:10
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[2019 민권식칼럼 #1] 멀리보고 투자하는 서민재테크 (2019년 개정판)
◈ 스테디셀러, 재개발 시장
정부의 강력한 부동산규제로 전반적인 부동산시장이 위축되고 있는 가운데에도
재개발시장은 입지의 희소성을 가진 지역을 필두로
실수요자층의 투자처로 꾸준한 관심이 이어지고 있습니다.
특히 개발이익 환수제도와 안전진단 기준강화로 인해
재건축이 된서리를 맞고 있는 것과는 달리,
일부 재개발 시장은 전철역세권과 한강조망권을 중심으로
여전한 매도자 우위시장이 지속되고 있으며,
이러한 현상은 타지역으로도 조심스럽게 확산되어 가고 있는 추세입니다.
◈ 왜 재개발에 열광하는가
재개발 물건의 경우 조합설립인가 시점이 기준인 재건축 아파트와는 달리
건물이 철거되기 전 직전인 관리처분인가 시점까지 재개발 조합분에 대해서는
자유롭게 사고팔수 있다는 점이 최근들어 부각되고 있습니다.
하지만 무엇보다도 가장 큰 장점은 바로
청약경쟁없이 로열층을 배정받을 수 있는 점이라 하겠습니다.
초인기지역의 경우 100대1의 청약경쟁률이 허다한 요즘,
이러한 조합원 로얄층 우선배정의 메리트는 더더욱 커질 전망입니다.
◈ 재개발 투자 이것만은 알고 하자
재개발 조합원 지분투자는 멀리보고 깊게 바라봐야합니다.
짧게는 5~10년, 길게는 20년까지도 걸리는 재개발 사업을 통해 내집 마련의 꿈을 이루고
적절한 투자 수익까지 얻으려면 다음과 같은 조건들에 먼저 관심을 기울여야 합니다.
첫째, 사업추진속도가 빠른 곳일수록 투자 위험성이 적다는 사실부터 명심해야 합니다.
재개발은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 자금이 오랫동안 묶일 수 밖에 없습니다.
또한 사업추진 과정에서 각종 돌발변수가 발생할 가능성이 크기 때문에
투자에 따른 위험성 역시 높다고 할 수 있죠.
사업 기간이 길어지면 투자자 입장에서는 그 기간만큼 금융비용에 대한 부담을 지게 되며,
해당 구역 내에 거주하는 원주민들 역시 재산권 행사에 제약을 받게 됩니다.
따라서 사업시행 인가 전후나 관리처분 단계에 있는 구역 가운데
주변 아파트 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어
재개발에 따른 시세차익을 노릴 수 있는 곳에 투자하는 것이 유리합니다.
이 경우 가격이 이미 일정수준까지 올라 있기 때문에 수익성은 다소 떨어질 수 있을지 모르지만
사업 지연 등에 따른 위험성은 피할 수 있죠.
둘째, 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 합니다.
토지 및 건물의 감정평가액에 따라 향후 재개발 아파트의 평형을 배정받게 되고
추가분담금이 발생하게 되기 때문이죠.
일반적으로 재개발 구역 내에서 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했다고 하더라도
주택의 상태나 입지상황 등에 따라 감정평가액은 천차만별입니다.
따라서 저지대에 위치하고 있어 공사비용이 상대적으로 적게 들어가거나
도로변에 위치하고 있어 차량진입이 양호한 곳을 우선적으로 고려해야 하며
정방형이나 장방형의 토지 지분을 매입하는 것이 유리합니다.
또한 감정평가액은 공시지가와 연동되기 때문에 공시지가가 높은 곳을 매입하는 것도
재개발 투자 성공의 지름길이라고 할 수 있습니다.
셋째, 개발이익비례율이 높은 지역이 수익성도 좋습니다.
흔히 ‘비례율’이라고 줄여서 부르는 개발이익비례율은
일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총수익금에서 사업비를 뺀 금액을
재개발 구역 내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말합니다.
결과적으로 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이
조합원의 최종권리가액이 되는 것이죠.
따라서 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담이 적어
조합원 입장에서는 기대이익이 높아지게 됩니다.
일반적으로 비례율은 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역,
재개발 구역 면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역,
건축비가 상대적으로 적게 드는 평지가 많은 지역 등에서 높게 나타납니다.
넷째, 조합원수와 세입자 비율이 적은 곳이 수익성도 좋습니다.
조합원수와 세입자의 비율이 적은 곳은 일반 분양분이 많기 때문에
조합원 추가부담이나 사업성 측면에서 절대적으로 유리합니다.
1000세대를 넘는 대단위 단지의 경우 단지 내에 다양한 자체 편의시설이 갖춰지고,
학교 등 기반시설도 풍부하게 들어서기 때문에 편리한 점이 많습니다.
자연스럽게 향후 가격상승 측면에서도 많은 장점을 갖고 있어
투자에 따른 예상 수익도 높다고 하겠습니다.
다섯째, 이주비 금액이 높은 곳은 초기 투자비용을 줄일 수 있습니다.
재개발 투자에 나서기 전에 필수적으로 고려해야 하는 요소 중 하나가 이주비입니다.
시공사가 선정된 구역에서는 시공사가 제시한 일정 수준의 이주비가 있는데,
이주비가 높은 구역의 지분을 매입하면 이를 통해 기존 세입자의 임대차 비용을 충당하는 등
초기 투자비용을 낮출 수 있다는 장점이 있습니다.
특히 적당한 시기에 팔아치우기를 원하는 투자자라면
이주비가 많을수록 유리하다고 할 수 있습니다.
다만 이주비 역시 결국은 조합원이 부담해야 할 몫이기 때문에
향후 자금계획까지 감안해 계획을 짤 필요가 있습니다.
여섯째, 입지여건이 양호한 곳일수록 투자수익도 높습니다.
모든 아파트에 공통적으로 적용되는 것이지만 특히 재개발 아파트의 경우는
더더욱 입지여건이 중요합니다. 입지여건이 좋으면 그만큼 일반분양에 따른
분양수익이 높게 되어 이를 통해 조합원들의 부담을 덜 수 있다는 장점이 있기 때문입니다.
또한 앞에서도 언급했듯 재개발사업은 장기사업이기 때문에
중간에 어쩔 수 없이 매입한 지분을 팔아야할 사정이 생길 수 있습니다.
이때 입지조건의 위력이 나타나게 됩니다.
입지조건의 힘은 곧 환금성과 이어지며 내가 원할때 언제든지 투자수익을 남기고
팔 수 있다는 것이 진정한 힘이라고 해도 과언이 아닙니다.
반대로 비인기지역의 경우 갑작스럽게 팔라고 물건을 내놓을라고 해도 긴 시간과 마이너스
투자수익이 발생할 수 있다는 리스크가 있다고 하겠습니다.
◈ 멀리보고 투자하는 서민재테크의 왕, 재개발
재개발 투자는 수익성 보장과 내집 마련이라는 두 가지 목표를 한꺼번에 이룰 수 있는
매력적인 재테크임에 틀림없지만 거기에는 간과하지 못할 위험성이 따릅니다.
재개발 지역의 부동산 중개업소에 들렀던 경험이 있는 투자자들이라면
엄청난 예상 수익률을 제시하며 물건을 매입해보라는 권유를 받은 적이 있을 것이다.
몇년동안 재개발 물건에 투자하면 몇백%의 수익이 생긴다는 말에
혹시나 하지 않을 투자자는 없다고 하겠습니다.
이러한 과실을 따먹기 위해서 넘어야 할 산 역시 한두 개가 아닙니다.
중형 평형대의 아파트를 분양받기 위해서는
최소한 몇억 원의 투자 자금이 수년간 묶일 수밖에 없다는 사실을 감안할 때
이러한 수익률의 이면을 자세히 들여다볼 필요도 있습니다.
게다가 아무리 유망한 지역의 재개발 물건이라 하더라도
우리 경제의 거시적 전망과 경기의 부침에 따라 부동산 정책이 영향을 받지 않을 수도 없습니다.
지금처럼 정부가 부동산 가격 상승을 강력히 억제하고 있는 시점에는 더더욱 그렇죠.
재개발의 경우 시간표를 정해 놓고 하는 사업이 아닌 만큼
사업기간이 한없이 늘어날 위험성이 상존한다는 사실을 감안하면
부동산 정책의 문제 역시 간과해서는 안된다는 점이 분명해집니다.
재개발 투자에 실패하는 사람들에게는 공통적으로 나타나는 두 가지 특징이 있습니다.
첫번째 공통점은 정보 부족입니다.
재개발 투자에서 가장 중요한 것은 뭐니뭐니해도 정보입니다.
그러나 부동산 중개업자에게만 정보를 의존하는 것은 위험천만한 일이 아닐 수 없습니다.
‘어느 지역에 언제까지 아파트가 지어지면 인근 시세에 비해 어느 정도의 차익을 거둘 수 있을 것’
이라는 소문만을 곧이곧대로 믿고 투자하는 일은 피해야 하겠죠.
확인되지 않은 소문에 현혹돼 ‘묻지마 투자’에 나섰던 피해자들이 생겨나고 있는 것은
안타까운 일이 아닐 수 없습니다.
최근에는 인터넷을 통해 도시개발 정보와 국토 이용계획 등, 과거에 일반인들이
쉽게 접할 수 없는 정보를 얻을 수 있는데다 부동산 포털 사이트에서도
재개발 관련 정보를 얼마든지 찾아볼 수 있기 때문에 이를 활용하는 것이 중요합니다.
간혹 재개발 투자자들 사이에서 분쟁 대상으로 떠오르고 있는 ‘지분 분할’의 경우만 해도
대법원 사이트의 ‘인터넷 등기소’를 이용하면 그 물건의 현재 상태를 손쉽게 파악할 수 있어
선의의 피해를 방지할 수 있습니다.
재개발 투자에 실패한 사람들에게 나타나는 두 번째 공통점은
‘여유자금으로 투자하라’는 원칙을 어겼다는 것입니다.
강남 재건축시장이 불붙었을 때 투자에 나섰던 사람들 중에는
은행에서 대출받은 돈을 들고 덤볐다가 급등세가 꺾이자 오히려 손해를 보고 파는 경우도
적지 않았습니다.
재개발 사업은 추진위원회결성-구역지정신청-조합설립인가-사업시행인가-관리처분인가-
이주비 지급-착공의 순서를 거치게 되는데 이러한 절차가 순조롭게 진행된다고 하더라도
재개발 추진위원회가 결성된 뒤 실제로 입주하기까지에는 5년 이상의 기간이 소요됩니다.
만약 추진위원회 결성부터 착공에 이르는 도중 어느 단계에서 삐끗하기만 해도
매매 자체가 어려워질 뿐 아니라 시세하락까지도 감수해야 합니다.
적게는 몇천만원에서 많게는 몇억원까지의 돈이 이렇게 오랫동안 묶여있어야 하기 때문에
여유자금이라면 어느 정도 느긋해질 수 있지만 매달 이자를 내야하는 돈이 이렇게 묶여 있다면
버틸 수 있는 사람이 많지 않을 것입니다.
아무리 유망한 지역이라고 할지라도 지역별 사정이 모두 다르기 때문에
발품을 팔아서라도 투자금액과 사업 시행 시기 등을 저울질해 투자해야 합니다.
‘부동산 시세를 보려면 강남을 보라’ 라는 말이 있고
‘서울의 중앙부터 공략하라’는 투자 격언도 있듯이 강남이나 시내중심가의 접근성은
투자 성공 여부를 판가름짓는 관건이라고 해도 과언이 아닙니다.
서울시에서 신규 분양하는 아파트의 평당 분양가는 이미 1000만원을 넘은지 오래입니다.
그렇기 때문에 여전히 서민들이 신규 아파트를 분양받기란 결코 쉽지 않은 일이 되었습니다.
이러한 현실에서 서민들이 재개발 투자를 통해 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있다면
재개발이야말로 최고의 부동산 재테크가 되는 셈이죠.
재개발 투자야말로 목돈이 없는 사람들도 얼마든지 내집 마련에 나설 수 있는
지름길이라고 필자는 감히 주장합니다.
끝으로 전국의 모든 재개발 지역에 희소식으로만 가득한
2019년이 되었으면 하는 바람을 가져보며 이만 두서없는 글을 줄일까 합니다.
감사합니다.
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