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(재개발 현장탐방) 2018년, 저평가된 지역은 어디? |민권식칼럼

2018-01-05 03:27

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안녕하세요. 한강변 재개발 투자연구소 소장 민권식입니다.


오늘은 요즘 뉴스에서도 많이 노출되고 있는 투자1번지 성수전략정비구역의 추진현황과

투자수익성에 대해 언급하고자 합니다.          


성수동 전략정비구역은 주택 재개발사업입니다.
그렇다면 주택재개발 사업 절차를 알아야겠죠?

사업절차를 언급하기 전에 현 추진현황 먼저 짚어보겠습니다.



성수전략정비구역 지구별 주택재개발 추진 현황





성수동 주택재개발사업은 성수1지구, 2지구, 3지구, 4지구 총 개의 구역으로 구성되어 있습니다.

1지구와 4지구는 각각 2016년과 2017년에 조합설립인가를 받았습니다.
2,3지구는 아직 추진위원회 단계입니다.

다시 말해, 조합설립을 위해 동의서를 받는 단계라 할 수 있겠습니다.


재개발사업 진행절차 중 가장 오래된 시간이 소요되며 가장 큰 어려움을 느끼는 구간은 단연 조합설립인가 단계입니다.

그 이유는 바로 주민동의률 75%라는 수치때문이기도 하며,

조합설립이후 사업은 조합설립이사들에 의해 결정되고 이사들에게 급여가 지출되기 때문에
그 이사 자리를 놓고 파벌간 힘겨루기가 이루어지는 것이 현실입니다.

이사석을 놓고 합의점 도출이 원할하게 이루어 지면 조합설립은 바로 이루어집니다.

그러므로 1,4지구는 사업의 가장 큰 숙제를 해결했다고도 말할 수 있겠습니다.


또한 4지구는 시공자 선정과정에 들어갔으므로 총 4개의 지구 중 가장 빠른 사업속도를 자랑합니다. 

사업시행인가 총회가 올해 중반이후로 예정되어 있어 곧 4지구의 사업시행인가 소식을 들을 수도 있을 것 같습니다.




* 사업시행인가를 받기 위해서는 사업시행계획서를 작성하는데,
계획서에는 다음과 같은 내용들이 들어있어야 합니다.


사업시행계획서 내용

1. 토지이용계획(건축물배치계획포함)
2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
3. 임시수용시설을 포함한 주민이주대책
4. 세입자의 주거 및 이주대책
5. 임대주택의 건설계획
6. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
7. 폐기물 처리계획
8. 시행규정
9. 그 밖에 시 조례로 정하는 사항


정말 중요한 내용들입니다.

특히 건축물 높이, 용적률은 한강을 남으로 바라보는 성수동의 재개발 사업지에서 가장 중요한 내용이라 할 수 있겠습니다.

사업시행인가가 통과되면 그에 따른 각종 법에서 인허가가 의제됩니다.
주택법, 건축법, 도로법, 농지법, 산지관리법, 하천법, 수도법 등이 해당됩니다.



그럼 다음 단계 중 조합원 분양신청 통지 내용을 들여다볼까요?


* 조합원 분양신청 통지 내용

1. 사업시행인가의 내용
2. 정비사업의 종류,명칭 및 구역 위치,면적
3. 분양신청서
4. 분양신청기간 및 장소
5. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
6. 개략적인 부담금 내역
7. 분양신청자격
8. 분양신청방법
9. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법
10. 분양을 신청하니 아니한 자의 대한 조치
11. 그 밖에 조례가 정하는 사항.


여기서 가장 눈에 띄는 건 부담금 내역이라 할 수 있겠습니다.





* 2017년 8.2 부동산 대책이 시행되면서 투기과열지구(성수동도 해당)에서는

 ‘관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시’까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지하였습니다.




그러면 가시화의 정점인 관리처분계획에 대해 들여다보죠.


* 관리처분계획에 포함되는 내용
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(분양가)
4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(종전가격)
5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
8. 그 밖에 정하는 사항


정리하자면, 관리처분계획의 내용은  이 사업을 어떻게 배분할 것인가를 명시한 것이라 할 수 있겠습니다.



여기서 가장 중요한 주택공급 원칙이 있습니다.
아래 내용은 법령을 토대로 요약한 것입니다.


- 1주택 공급의 원칙
1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

위 사항(1주택공급)에도 불구하고 다음과 같을 때 다음방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
1. 2인이상이 1토지를 공유한 경우, 조례로 주택공급에 따로 정하고 있는 경우 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.
2. 종전권리가액에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고,

이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다.

(60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 일정기간(3년)이 지나기 전에는 전매하거나 알선할 수 없다.)


1주택공급이 원칙이지만 2주택을 받을 수 있는 경우도 있으니 조합원들의 각 종전가액이나 전용면적에 따라 차이가 있겠습니다.



이제 이주하고 공사하고 준공하면 드디어 입주가 시작됩니다.

철거시기는 관리처분계획의 인가를 받은 후입니다.

성수전략정비구역의 주택재개발 사업은 이런 절차로 진행됩니다.







성수전략정비구역의 미래가치와 저평가구역


주택재개발사업인 성수1,2,3,4 지구는 아직 진행되어야할 인허가단계가 많이 남아 있습니다.

이 말을 바꿔말하면, 무궁무진한 투자가치라 할 수 있겠습니다.

가시화에 대한 가치상승효과가 아직 반영되지 않았다는 말입니다. 


또한 재개발 수익률과 직결되는 지주비율을 보면 건립세대 8200세대, 지주 4200세대로 아주 훌륭한 데이터를 나타냅니다.

성수동 도시재생사업과 연개하여 성수역 3번출구부터 피혁거리, 카페거리, 개인갤러리, 이마트, 뚝도시장 등

기반시설이 접해있는 2,3구역은 뚝섬유원지 커뮤니티는 물론 영동대교를 통한 강남접근성 등을 복합할때

진정한 투가가치 측면에서 아직은 저평가된 노른자 구역으로 추천 지역에 1순위라 할 수 있겠습니다.


오늘 이시간에는 성수전략정비구역에 대한 현황과 앞으로 진행될 인허가절차를 짚어봄으로서

그에 따른 투가가치 수익성을 분석해보았습니다.

재개발지식을 전제로 한 재개발정보 및 권리분석,

저평가된 투자처 및 소액투자처 분석 등 

참된 정보를 전달해드리는 민권식칼럼2018로 또 찾아뵙겠습니다.

감사합니다. 



 

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