[머니투데이 이건희외부필진][이건희의 행복투자]부동산시장의 거래가 크게 줄어들면서 부동산중개업소를 운영하는 사람들로부터 거의 손을 놓고 있다는 이야기를 듣게 된다. 조정 기간이라 해도 일반적으로는 아파트 가격이 폭락해 가격 메리트가 크게 생겨났다고 보기는 힘들며, 그렇다고 쉽게 상승세로 돌아설지에 대해서도 의문을 갖는 사람들이 많은 분위기다. 따라서 내집을 구입하려는 측에서도 서두르지 않는 편이다.

지난 5월 전국 아파트 거래량은 3만2141건으로서 그 전달 4만3975건에 비해 26.9% 줄어들었고, 최근 4년 같은 기간 평균 거래량인 4만5368건에 비해서는 29.2% 줄었다(국토부의 아파트 실거래가 신고 자료). 서울과 수도권은 전달 비해 각각 30.3%, 24.2% 감소했으며 예년 동월평균 대비해서는 66.7%, 59.6%나 감소했다. 서울의 인기지역인 강남 3구의 아파트 거래량도 지난 2008년 12월 244건을 기록한 이후 가장 낮은 수준에 머물고 있고, 서남권의 대표적인 부촌인 양천구 목동의 신시가지 단지에서도 지난 3월 이후로는 거래가 거의 끊기다시피해 급매물마저 소화되기 힘들다고 한다.

부동산시장 활성화를 위해 국토부에서는 4.23 대책을 보완하는 방안을 마련하고 있지만 침체된 거래가 쉽게 살아날지 아직은 의문이다. 1년간 집이 팔리지 않아 새로 분양받은 아파트에 입주하지 못하는 사람의 기존 주택을 구입하는 경우에 한해 DTI(총부채상환비율) 규제를 완화하는 방안이지만, 제한된 범위 내의 완화이며 더욱이 주요국들의 출구전략이 내년쯤 본격적으로 시행되면서 금리 인상이 전망되기 때문에 부채를 늘리기에 부담이 될 수도 있다.

우리나라에서 부동산 구입시 대출비중이 과거 일본처럼 높지 않았기 때문에 냉각기에도 대폭락까지는 가지 않고 이 정도로 견딘 것이라 볼 수도 있다. 대출 확대는 단기적인 부동산시장 부양은 될 수 있어도 장기적으로는 (경기 사이클은 늘 있으므로) 또 다른 침체기가 왔을 때 시장을 크게 위험하게 만드는 결과를 야기할 수도 있다. 현재 정부에서는 지방의 미분양 아파트를 사들이는 규모를 확대하고 자금난으로 어려운 건설사에 대한 자금지원 방안도 고려하고 있지만 이는 개인이 아파트 구입 여부를 결정하는데 직접적인 영향을 주지는 못한다.

개인으로서는 정부 대책이 뭔가 나와 주기를 기대하거나 주택시장이 어떤 방향으로 변할지를 바라는 것보다는 침체권이면서 거래가 소강상태인 시기에는 어떻게 하면 좋은가를 생각하는 것이 현실적으로 필요하다.

1. 순수 투자목적의 아파트 구입은 주식시장의 대세상승과 금융시장의 안정을 확인한 뒤에 고려한다.


부동산시장은 주식시장에 후행하는 특성이 강하다. 따라서 일반적인 투자 목적의 부동산은 주식시장이 1년 가까이 지속되고 있는 박스권을 확실하게 벗어나면서 원활하게 대세상승을 지속하고, 대외적으로 불안한 금융시장이 안정되는 것을 확인한 뒤에 고려해도 된다. 1930년대 대공황 시기를 보면, 루스벨트가 1933년에 미국 대통령에 취임한 후 주식시장이 4개월 만에 2배로 상승했지만 주택시장은 계속 어려웠다. 아래 그림에서 보면, 대공황시 주식시장이 바닥에서 다시 오르기 시작한 뒤 1년반~2년 뒤에나 주택시장 회복이 시작됐다.

한발 늦게 부동산 투자에 나서게 되더라도, 모든 부동산이 한꺼번에 오르는 것이 아니라 순환하면서 오르는 경향이 있기 때문에 투자할만한 부동산은 충분히 찾을 수 있다. 2000년대 들어서 강남권 아파트가 무섭게 오를 때에도 꿈쩍하지 않던 노원구 상계동의 주공아파트가 강남권 아파트가 고점 찍고 하락할 때 오히려 뒤늦게 크게 올랐던 사례도 있다.

2. 기다리는 동안에는 다른 방법으로 현금을 운용한다.


부동산과 주택을 구입하기 위해서는 상당한 금액의 현금이 필요하므로, 구입하기 전에는 현금을 잘 관리하면서 운용해야 한다. 투자목적의 아파트는 일반적으로는 주택시장이 오르리라는 전망 하에 구입해야 한다. 주택시장이 오르기에 앞서서 주식시장이 먼저 오른다면 주식시장에 먼저 돈을 넣어도 된다는 논리가 성립한다. 경기 변화에 선행해 움직이는 특성을 가진 주식시장에서 먼저 현금을 운용하고, 추후 늘어난 자금으로 부동산을 구입하는 장기적인 측면의 전략을 생각할 수 있다.

물론 주택시장에서 폭락이 나타날 것을 염려한다면 주식시장에도 돈을 넣으면 곤란하다. 주택시장의 폭락이 국가 경제에 큰 영향을 가져와 주식시장도 견디기는 힘들기 때문이다. 그러나 주택시장 냉각기에 폭락보다는 일정 범위내의 조정에 머문다면 주식시장에서는 활황장세가 얼마든지 나타날 수 있다. 실제로 상당히 오래전에 미국에서 주택시장은 긴 세월 동안 장기조정하면서 주식시장은 크게 오른 시기도 있었다. 한국에서 1990년대 초에 아파트 가격이 크게 하락한 뒤 1990년대 중반에는 일정 범위 내에서 안정화 돼가면서, 주식시장은 크게 오르는 대 활황장세가 나타나기도 했다.

또한 현금 중 일부는 ELS(주식연계증권)에 분산하는 것도 괜찮다. ELS는 기초자산의 가격이 만기 이전에 45~50%의 큰 폭 하락만 하지 않으면 시중금리의 몇 배에 달하는 수익률이 얻어진다. 따라서 심각한 더블딥이 오지 않는 이상 박스권 장세에서 목표 수익률 달성이 충분히 가능할 것이다. 그 외에 일반 예금보다는 이자율이 높은 후순위채권과 신용등급은 다소 낮지만 단기간에 망할 염려가 적다고 판단되는 회사의 채권 등에도 분산하면 전체 자금의 안정성을 도모하면서도 수익성을 높일 수 있다.

3. 실거주목적의 부동산은 경제적으로 충분히 감당할 수 있는 범위 내에서는 저가 매수를 해도 된다.

가족들이 평생 식생활과 문화생활을 즐기면서 들어가는 총 금액은 주택 구입비용에 비해 결코 적지 않다. 맛있는 음식을 먹거나 영화구경을 할 때 누가 돈을 주는 것이 아니고 돈을 지불하는 것이며, 자동차나 전자제품을 구입하는 것도 구입 후 가격이 올라가서 자산이 늘어나게 할 목적으로 구입하는 것이 아니다. 자동차나 전자제품이 있음으로써 더욱 편하고 즐거운 삶을 누리고자하는 것이다.

주택도 가격이 올라가서 자산이 늘어나게 할 목적, 즉 투자목적만으로 구입해야 하는 것이 아니다. 삶의 기본이 의식주에서 나오듯이, 내집에서 살면서 누릴 수 있는 주거의 가치는 아무리 강조해도 지나침이 없다. 때로는 셋집에서 주거하는 것이 편리할 수도 있지만 일반적으로는 남의 집이 아닌 내집에서 살 때의 장점이 많다.

어차피 언젠가 내집에서 주거하는 삶을 지향한다면 싸게 구입할 수 있는 시기로 침체기를 활용하는 것이 좋다. 매물이 적은 시기나 매물이 나오면 곧바로 팔리는 활황장세에서는 꼭 원하는 주택을 사기 힘들다. 반면에 여기저기 매물이 많은 시기에는 비슷한 가격대에서 가족이 원하는 주택을 골라 사기 쉽다. 또한 매도자에 비해 매수자가 적은 매수자 우위의 시장이므로 가격 흥정을 하기도 유리하다. 급매물을 흥정을 잘해서 시세보다 상당히 싸게 사면, 구입 후 시세가 더 떨어지더라도 마음의 여유가 있다.

4. 침체장은 주택을 갈아타는 시기로 활용하면 좋다.


살다보면 집을 늘리거나, 줄이거나, 직장문제나 기타 문제로 다른 동네로 옮겨가야 하는 상황에 처한다. 활황장은 매도자 우위의 시장이고 짧은 시간 안에 오르는 폭이 크게 나타나기 때문에 이리 저리 물건 알아보고 따지는 사이에도 가격이 올라버리기 쉽다. 기존 주택을 파는 계약을 하고 새로 이사 갈 주택을 알아보는 사이에 가격이 올라버려서 같은 물건을 돈 더 주고 구입해야하는 상황이 된다. 갈아타는 과정에서 팔고 사는 시점의 시차로 인해 손실을 보는 셈이 된다.

반면 침체장에서는 기존 주택을 팔기가 힘들기는 하지만, 일단 파는 계약이 성사된 후 새로 이사 갈 주택을 구하는 것이 쉽다. 팔고 사는 시점의 시차로 인해, 판 것보다 더 유리한 가격에 이사 갈 집이 구해질 수도 있어서 그만큼 이득이 얻어지기도 한다.

아무리 침체장이라 해도 경제적으로 큰 문제가 없는데 내집에 살다가 집을 팔고 전셋집으로 옮기는 것은 썩 바람직하지는 않다. 주택시장의 냉각기가 더 이어지더라도 더 이상의 큰 하락이 없다면 전셋집에 사는 것이 금전적으로도 특별히 이득이 되지는 않을 수 있기 때문이다. 하락기가 지나고 안정화 시기에는 매매가격이 올라가지 않더라도 전세가격은 올라가는 경우도 있다. 구입하는 대신에 전세로 살겠다는 사람이 늘어나면서 전세 수요가 늘어날 수 있기 때문이다. 또한 전세로 가면 내집에서 살아가는 가치가 포기된다는 점도 고려해야 한다.

5. 수익형 부동산은 수익률이 가시권에 들어오면 들어간다.

수익형 부동산의 가격은 기본적으로는 시중금리 및 물가상승률과 비교해 적정한 수준의 임대수익률이 얻어지는 선에서 매매가가 정해진다. 때로는 향후 그 지역의 전망에 따라서 가격 상승을 기대하는 플러스알파가 더해지기도 하지만 미래 전망은 불확실성을 수반하므로 판단하기가 썩 쉽지는 않다. 활황장에서는 부동산시장 전체적으로 시세차익의 기대감이 생겨나고 미래 기대수익률이 높아지면서, 그에 따라 임대수익률이 적정 수준 밑으로 떨어질 정도로 매매가가 높게 형성되기도 한다. 순수한 의미로서 수익형부동산을 구입하기에는 부담스러운 가격이 돼 버린다.

서울 대부분 아파트에서 세놓아 들어오는 임대수익률은 시중금리에 비해 상당히 낮았었다. 일부를 제외하고 대부분의 다주택소유자는 순수하게 임대수익을 바라보고 다주택을 소유하지 않는다. 시중금리보다 낮은 임대수익률만을 바라본다면 실거주목적이 아닌 투자목적으로 다주택을 소유하는 사람은 없었을 것이다. 아파트 시세의 상승을 기대하기 때문에 낮은 임대수익률에도 아파트를 여러 채 소유하는 것이다.

그러나 침체장에서는 부동산 시장 상승에 대한 전망이 수그러들면서 임대수익용 부동산의 가격에서 시세차익에 대한 기대감을 반영한 부분이 줄어들거나 사라진다. 그러면서 매매가가 순수하게 임대수익률에 기반을 두는 가격으로 다가간다. 따라서 수익형 부동산을 구입하는 최적기는 활황장보다는 오히려 침체장에서 찾아질 수 있다. 다가구주택, 원룸주택, 오피스텔, 상가, 기타 임대수익용 부동산들이 다 마찬가지다. 미래의 가격 상승 프리미엄을 기대하지 않는다면 임대수익률에만 근거하여 판단해도 되니까 의사결정하기에 용이하다. 임대수익률만 보고도 보유할 마음이 드는 부동산은 구입을 고려해도 된다. 다만 경기 침체가 깊어지면 임대료 자체가 하락하거나 공실이 생겨날 수도 있으니까 입지조건과 물건의 상태를 면밀히 관찰하고 파악하면서 판단해야 한다.