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부동산 값은 내재가치가 결정한다 |부동산노트

2010-07-11 09:09

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

가치주냐, 성장주냐 여부는 주식시장의 최대 화두다. 부동산도 주식처럼 본질적인 내재가치가 존재할까? 부동산 시장에도 가치투자법이 통할까? 답은 '그렇다'이다. 부동산의 가치는 부동산의 자연적, 물리적 특성에서 비롯된다.

먼저, 지리적 위치가 고정된 부동산의 부동성 혹은 국지성을 들 수 있다. 부동산은 움직이지 않는다. 이에 따라 투자자인 사람이 움직이면서 현장을 조사해야 하는데 이를 부동산학에서는 임장활동이라고 한다. 집값이 오르더라도 모든 지역이 동반 상승하는 것은 아니다. 일정 지역에 한정돼 부동산값이 오르는데 이는 국지성이라고 한다. 이러한 부동성, 국지성 때문에 부동산에서는 입지 가치가 매우 중요하다.

통상 집값의 70%는 가구 수, 브랜드 등 개별 요인이 아닌 지역적 특성인 입지 요인에 의해 좌우된다. 주거입지를 결정하는 요인으로는 교육문화시설, 환경조망의 쾌적성, 대중교통망 체계 등이 있다.

둘째, 부동산은 생산비를 투입하더라도 물리적 절대량이 증가하거나 재생산되지 않는다. 이를 면적의 유한성, 희소성이라고 한다. 특히 토지는 부증성이 강하며 지가 상승 등 부동산 문제가 발생하는 근본 원인이 된다. 수요공급에 의해 가격이 결정되는 시장원리가 통용되지 않는다는 점에서 부동산은 미술품, 골동품, 석유 등과 함께 희소가치가 높은 상품이다.

셋째, 부동산은 오래 사용하거나 시간이 경과된다고 해서 소모ㆍ마멸되지 않는다. 이를 영속성, 내구성, 불변성이라고 한다. 특히 토지는 감가상각이 배제되고 수익성 및 유용성이 영속적이다. 토지의 가치 보존력이 우수한 것도 영속성 때문이며 이는 미래가치와 밀접히 연관돼 있다. 재건축, 재개발과 신도시의 미래가치가 높은 것도 이러한 이유에서다.

넷째, 부동산도 경제재, 투자재인 까닭에 수익성 내지 수익가치가 주된 투자 기준이다. 부동산 투자를 통한 수익이 자본이득과 소득수익(임대수익)으로 나눠지는 만큼 자본이득형과 임대수익형 부동산으로 구분할 수 있다.

이 밖에도 부동산 가치의 상승 원인에 따라 본원적 가치, 파생적 가치, 투기적 가치 등으로 나누기도 한다. 본원적 가치는 도로, 철도, 학교 등 도시기반시설의 확충으로 인한 가치 상승을, 파생적 가치는 금리 인하, 담보대출 확대 등 금융 완화에 의한 상승을, 투기적 가치는 말 그대로 투기적 가수요의 유입에 의한 가치 상승을 의미한다.

이를 통해 입지, 희소, 미래, 수익가치, 즉 내재가치가 부동산의 가격을 결정한다는 것을 알 수 있다. 예를 들어보자. 서울에서 가장 집값이 비싼 강남구의 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 약 3400만원 선인 데 비해 집값이 싼 금천구의 집값은 약 1050만원 선에 불과하다. 동일한 서울 지역에서 집값이 3배 이상 차이가 나는 것은 결국 입지가치를 포함한 내재가치의 차이 때문이다. 이런 상황에서 가치투자법은 두 가지 이유에서 중요하다.

우선 내재가치 증가로 부동산 가격이 상승한 부분은 거품(버블)이 아니라는 점이다. 예컨대, 강남권 등 버블세븐지역 집값의 전부 혹은 대부분이 거품이라는 일부 주장은 지나치다.

가치투자법에 따라 필자가 분석한 바로는 강남권 집값 상승률의 70%는 내재가치, 30% 정도는 투기가치에 의한 것으로 추정된다.

두 번째는 가치투자법에 근거해 유망 상품을 발굴할 수 있다는 점이다. 어떤 부동산이 시장에서 내재가치 대비 낮은 가격에 거래된다면 이는 저평가된 것이고 따라서 유망상품이 될 수 있다.

그렇다면 향후 투자가 유망한 가치 부동산은 무엇일까?
입지가치가 뛰어난 부동산은 도심권 상업용지, 뉴타운, 재정비지구, 역세권복합용도개발지구, 용도변경이 가능한 도심의 공업용지, 단독주택지 등을 들 수 있다.

희소가치가 뛰어난 부동산은 한강변 재개발, 재건축 아파트와 도심의 고급타운하우스, 도시형생활주택용지 그리고 산업단지, 관광레저단지 등으로 개발할 수 있는 수도권 토지 등이다.

미래가치가 뛰어난 부동산은 판교, 광교신도시에 이어 위례, 동탄2신도시와 대규모 재건축, 재개발단지, 역세권 고밀복합개발지구 등이다.

수익가치가 뛰어난 부동산 중 자본 이득형은 제2경부고속도로 및 서남해안 인근의 토지를, 소득수익형은 중소형빌딩, 근린상가, 소형아파트, 소형오피스텔 등을 꼽을 수 있다.

[고종완 고려대 자산관리최고위과정 겸임교수]

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