2010-04-20 09:05

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

◆ 격변기 재테크 환경 긴급점검 ◆ 부동산 시장엔 침체 분위기가 짙어지면서 '대세 하락'의 공포가 엄습하고 있다. 수도권 지방 할 것 없이 아파트는 다 지어졌지만 입주율이 저조해 '불 꺼진 아파트'가 늘고 있고 아파트 입주에 맞춰 지어진 학교도 학생이 모자라 텅 비어 있다. 한때 '버블 세븐'으로 불리며 집값 상승을 주도했던 분당 용인의 집값은 5개월째 힘없이 하락하고 있고, 지난해 청약 열풍을 일으켰던 청라지구에서까지 마이너스 프리미엄 단지가 등장했다. '부동산 불패' 신화의 진원인 서울 강남권 재건축 아파트조차 안전진단 통과나 용적률 상향 조정 등의 대형 호재도 먹히지 않는 장세가 계속되고 있다. 주택거래가 줄고 투자심리가 위축된 상황에서 각종 경제연구소들은 집값 버블을 경고하는 보고서를 잇달아 내놓고 있어 부동산 시장의 위기감은 어느 때 보다 높다. 일본식 침체냐, 조정 후 회복이냐에 대한 전망은 엇갈리지만 당분간 거래부진과 이에 따른 시세하락이 불가피하다는 데는 전문가들의 의견이 대체로 일치한다. 대세하락론자들이 가장 주목하는 것은 인구구조 변화. 미국과 일본도 저금리, 유동성에 힘입어 과도하게 오른 집값이 베이비붐 세대 은퇴와 함께 부동산 수요 감소로 나타났기 때문이다. 일본 토지가격은 40~59세 인구 비중이 줄어들기 시작한 이후 하락추세를 이어가고 있고, 미국 역시 40~59세 인구비중이 2006년 정점에 도달한 이후 2007년부터 주택 가격이 하락했다. 한국에서도 주택 주 수요층인 35~54세 인구가 올해 1655만4000명으로 정점을 보인 후 감소세로 돌아설 전망이다. 지방에서는 35~54세 인구 감소가 2009년 시작됐고 수도권은 2018년부터 나타난다는 것이 통계청 예상이다. 산은경제연구소와 현대경제연구원은 주택 핵심소비계층인 35~54세 인구 감소 등 인구구조 변화를 이유로 집값이 하락할 수 있다고 최근 보고서를 통해 경고했다. 이상영 미래에셋 부동산연구소장도 "수도권은 당분간 주택 주 수요층인 35~54세 인구가 줄지 않아 급격한 수요 위축이 나타나지 않겠지만 베이비붐 세대(55~83년생)의 은퇴가 5~10년 이내 시작되면 지방부터 주택수요가 감소해 수도권으로 확산될 것"이라고 전망했다. 주택보급률이 높아지고 있는데다 도시화 속도가 느려지는 것도 주택가격의 지속적인 상승 전망을 어렵게 한다. 평균 연봉을 받는 근로자가 서울에서 66㎡ 아파트를 장만하기 위해서는 13년간 연봉을 모아야 할 정도로 주택가격의 절대수준이 높고, 가계의 가처분소득 대비 금융부채비율이 139%(2008년 말 현재)로 미국과 일본에 비해 높은 것도 대세상승 기대를 감소시키는 요인이다. '집으로 돈 버는 시대는 지났다'는 인식이 확산되면서 시장 참여자들이 '안전투자'에 주력하고 있는 것도 확실한 변화다. 1~2인 가구 증가는 호재 그러나 이 같은 변화가 곧바로 장기하강국면의 시작을 의미한다고 단정하기는 어렵다. 우선 인구 감소에도 불구하고 1~2인 가구 증가로 가구수는 2030년까지 늘어날 전망이다. 또 전체적인 주택수요가 감소하더라도 경기순환 상 상승과 하강국면, 지역별 수급 불균형은 지속적으로 나타날 수 있다는 점에도 주목해야 한다. 주택보급률이 충분히 높고 인구가 감소한 선진국 주택 가격이 급등했다는 점에서 2000년 초반 글로벌 부동산 가격 급등이 좋은 사례다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "'대세상승기 마무리=대세하락 또는 폭락'이라 주장하는 것은 비약"이라며 "조정에는 기간조정과 가격조정이 있는데 강남은 기간조정의 모습을 보이고 있어 국내 시장은 장기간에 걸친 가격 약보합세 내지 상승폭 둔화가 지속될 것"이라고 전망했다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 "부동산 담보대출 확대로 대표되는 가구의 금융건전성 악화와 인구 감소 등으로 선진국과 유사한 패턴을 그릴 가능성이 크지만 한국은 여전히 소득 증가에 따른 주택구매·교체 수요 증가 가능성이 있다"며 "적극적인 이민정책 도입이나 남북통일 등으로 인구가 다시 증가할 가능성도 있다"고 지적했다. 국내 부동산 시장이 본격적인 하락으로 접어들었다고 보기 어려운 국내 시장만의 특수한 상황도 여전히 많다. 우선 서울 수도권을 중심으로 진행되고 있는 뉴타운·재건축·재개발을 들 수 있다. 재개발 등으로 살던 집을 철거하면 철거민들의 이주수요가 발생하는데 이는 사실상 주택시장에는 인구증가와 같은 효과를 내기 때문이다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "현 단계를 장기 대세 하락이라고 보기 어려운 이유 가운데 하나는 재건축 재개발에 따른 이주수요"라며 "이주수요가 부동산 가격 정점을 연장시키고 있다"고 말했다. 부실 가능성이 거론되고는 있지만 낮은 담보대출 연체율과 저금리 역시 큰 폭의 주택가격 하락이 없을 것으로 전망하게 하는 요인이다. 강민석 메리츠종금증권 부동산금융연구소 수석연구원은 "미국은 모기지 연체가 곧바로 주택 압류로 이어지지만 한국은 담보대출 연체가 바로 공매로 연결되는 경우가 많지 않다"며 "저금리가 지속되고 있는 상황에서 대출이자 부담을 못 견뎌 집을 처분하려는 투매는 일어나지 않을 것"이라고 전망했다. 올해 30조원이 넘을 것으로 예상되는 토지보상금과 시중 부동자금 등 풍부한 유동성 역시 부동산 시장의 장단기 불안요인이다. 규제완화 변수도 남아있다. 정부는 총부채상환비율(DTI) 주택담보인정비율(LTV) 등 수요를 억누르는 정책을 펴고 있는데 규제가 일부 완화될 경우 부동자금이 부동산 시장으로 몰릴 가능성은 여전하다. [이은아 기자]

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