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알짜 급매물 잡기 노하우는 |부동산노트

2010-04-14 07:41

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

‘급매물 있습니다!’, ‘아파트 로얄층 선착순 급매’, ‘상담환영, ××신도시 아파트 초급급매물’

최근 경기도 일대 중개업소에서 자주 눈에 띄는 광고 문구다. 주택경기 침체로 매수세가 위축되면서 주택 거래가 잘 되지 않자 급매물이 쌓이는 지역 중개업소에서 너도나도 ‘급매물’로 포장한 매물을 소비자에게 적극 권유하고 있는 것. 하지만 급매물이라고 해서 문의했더니 기대보다 싸지 않거나 경매물건을 대리 입찰해주겠다고 해 황당했다는 사람이 적지 않다. 급매물인줄 알고 매수를 했더니 얼마 안 돼 시세가 더 떨어져 급매물로서 의미가 없어진 경우도 있다.

요즘처럼 급매물이 쌓이는 시기에 진짜 급매물을 찾는 기준은 없을까. 부동산 대세 하락기에 진입했다는 분석이 나오는 상황에서 시세보다 조금 싸다고 급매물은 아닐 것이다. 그렇다고 마음에 맞는 물건이 시세보다 싸게 나왔는데 무작정 더 떨어지길 기다리는 것도 불안하다. 한번 매수시기를 놓치고 시세가 오르기 시작하면 매물을 잡기 더 어렵기 때문이다. 급매물 가운데서도 진짜 급매물을 가리는 노하우를 소개한다.

얼마나 싸야 급매물일까= 일반적으로 시세 보다 5~10% 정도 저렴하면 급매물로 통하지만 시장 상황과 해당 매물의 속한 지역에 따라 달라진다는 게 전문가들의 설명이다. 집값이 많이 떨어지고 있고 매수세가 없는 지역은 20~30%는 빠져야 급매물이고, 시장 침체로 집값이 빠지고 있지만 매수세는 어느 정도 받쳐주는 곳이라면 5~10%만 빠져도 급매물로 볼 수 있는 것이다.

투모컨설팅 강공석 사장은 “서울 강남권 주택은 시세보다 10%만 빠지면 급매물로 봐야 하지만 최근 집값이 많이 떨어지고 있는 1기 신도시 지역나 용인시 등은 20~30%는 싸야 급매물로 봐야 한다”고 말했다.

전문가들은 이 기준은 집값 전망과도 관련된다고 설명한다. 강남권은 당장은 하락세여도 실수요자가 탄탄히 대기하고 있어 중장기적으로 10% 이상 하락하진 않을 것으로 보는 것이다. 반면 하락폭이 큰 경기도 지역의 경우 30% 수준으로까지도 떨어질 가능성이 있다는 시각이 지배적이라는 이야기다. 

시세 기준은 어떻게 잡나= 급매물을 판정할 때 시세 기준은 어떻게 잡아야 할까. 전문가들은 과거 몇 년간 가장 높았던 최고가와 비교해선 안되고 최근 3~6개월 이내 국토해양부가 발표하는 실거래가가 기준이 돼야 한다고 지적한다.

예컨대 전국적으로 집값이 최고로 많이 올랐던 2006년 말을 기준으로 현재 집값을 따지면 집값 하락폭이 상당히 커 보이는 게 사실이다. 특히 당시 집값이 가장 많이 올랐던 서울 강남권, 목동, 용인, 분당 등 버블세븐 지역은 현재와 비교하면 30~40% 떨어진 곳이 수두룩하다. 이때를 기준으로 현재와 하락폭을 따지면 무조건 급매물일 수밖에 없다.

내집마련정보사 김영진 사장은 “최근 3개월 이내 국토해양부에서 고시된 실거래가와 비교해 실제로 얼마나 싼지 따져봐야 한다”고 말했다.

최근 1년 이내 단기 저점과 단기 고점을 파악하는 것도 중요하다. 미국발 금융위기 이후인 지난해 상승기 단기간에 집값이 너무 많이 올랐을수록 하락폭이 클 수 가능성이 크다는 것이다.

부동산부테크연구소 김부성 소장은 “미국발 금융위기가 끝나고 집값이 막 상승하던 지난해 3~4월께를 단기 저점, 그리고 상승세를 타다 다시 하락세로 꺾이기 시작한 지난해 10월께를 단기 고점으로 본다”며 “단기간에 얼마나 올랐고, 다시 얼마나 하락했는지를 참고하면 현재 집값의 적정선을 파악할 수 있다”고 말했다. 그는 “내재가치 없이 단기간에 급등한 지역은 상대적으로 많이 떨어질 수밖에 없다”며 “단기고점에 비해 얼마나 빠졌는지 따져본후 급매물 여부를 판단하라”고 조언했다.

국민은행이나 조인스랜드 등 정보업체가 매주 발표하는 시세도 반드시 확인해야 한다.

유앤알 컨설팅 박상언 사장은 “정보업체가 매주 발표하는 시세는 최근 흐름을 이해하는 데 유용하다”며 “실거래가와 함께 가격 흐름을 판단하는 데 참고하면 급매물 여부를 쉽게 알 수 있다”고 조언했다. 박 사장은 “전세가격 비중이 높은 아파트는 가격 하락폭이 크지 않다”며 “전세가격이 국민은행 시세 기준으로 60% 이상인 주택의 가격이 단기간에 10%이상 빠졌다면 급매물로 봐도 된다”고 덧붙였다.

진짜 급매물은 발품을 팔아야= 전문가들은 급매물을 잡는 가장 확실한 방법은 발품을 파는 것이라고 조언한다.

박상언 사장은 “진짜 급매물은 시세나 정보업체 정보에 나타나지 않고 일부 중개업소에만 나오는 경우가 많다”면서 “부지런히 자신이 원하는 지역의 중개업소를 다니고 수시로 연락을 해야 진짜 알짜 급매물을 잡을 수 있다”고 말했다.

강공석 사장은 “현장을 돌면서 인근에 급매물이 얼마나 쌓였는지, 주변 지역 개발 호재는 어떤 게 있는지 등을 반드시 확인해야 한다”며 “중개업소를 돌면서 매수대기자로 등록하면서 매수 희망가를 낮춰 불러 놓으면 급매물 가격이 더 떨어지는 경우도 있다”고 뒤띰했다.

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