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"부동산펀드 내년부터 다시 성장할것" |부동산노트

2010-04-10 08:54

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

모든 것은 하나의 펀드에서 시작되었다. 2004년 6월 파주출판단지 내 타운하우스인 헤르만하우스에 투자하는 '맵스프런티어부동산투자신탁 제1호'는 부동산 간접투자 시장의 서막을 열었다. 448억원을 모아 부동산 사업에 투자하고, 준공 후 수익을 투자자에게 나눈 최초의 부동산펀드가 나온 지 6년, 부동산펀드 시장은 순자산 기준 11조6000억원 규모의 시장으로 성장했다.

◆ 기업 순수 투자 는다…내년쯤 부동산펀드 다시 성장세로
= 국내 최초 부동산펀드 설계를 주도했던 신봉교 마이다스에셋자산운용 부동산운용본부장을 7일 만났다. 그는 여전히 시장 성장잠재력을 높게 평가했다.

신 본부장은 "글로벌 금융위기 때 거의 중단되다시피 했던 기업들의 순수 투자가 늘기 시작했다"며 "내년부터는 연기금과 은행 등 기관투자가들의 넘치는 유동성이 펀드 시장으로 다시 돌아와 흐렸던 투자 기상도가 서서히 갤 것"이라고 말했다.

지난해 3조5000억원 증가하며 거의 제자리걸음만 했던 부동산펀드 시장이지만 유동성이 늘고, 경기가 호전되면서 전환점을 맞았다는 것이다. 장기적으로 볼 때는 잠재력이 더 크다. 부동산펀드의 주요 투자 종목인 대형 오피스빌딩이 2014년 이후 공급이 줄어들 예정이라 희소가치가 높아지기 때문이란다.

소액 투자자가 여럿 모여 강남 빌딩에, 대형 상가 개발사업에 투자하는 부동산 간접투자 시장 방식은 부동산펀드와 리츠 두 개로 나뉜다. 이 중 부동산펀드가 시장의 70% 이상을 차지한다. 여러 명이 공동으로 대형 오피스 빌딩에 투자해 임대수익을 올리고 매각 시 시세차익을 거두는 임대형이 대표적이다. 취득ㆍ등록세가 30% 감면되고, 법인세와 양도소득세가 면제되는 등 세제 혜택을 누릴 수 있는 것이 강점이다.

아직까지 상품을 설계하기 쉬운 대출형 펀드가 절반 이상을 차지하지만 현재 '성장기'라는 부동산펀드 시장이 성숙할수록 상품 종류는 다양해지게 마련이다.

신 본부장은 "아무래도 이제까지는 경기 변동에 영향을 덜 받는 대형 오피스빌딩 위주로 투자하는 펀드가 많았지만 상가나 미분양 아파트 등 기타 부동산 자산에 투자하는 펀드도 늘어날 것"이라고 말했다.

대형 상가를 통매입해 점포 입점 등을 관리하고 상가를 활성화시켜 높은 가격에 매각하는 형태도 유망하다는 설명이다.

◆ 큰돈 모아 운용하는 '블라인드 펀드' 시대 온다
= 현재 전체 부동산펀드의 92%는 사모형이다. 연기금이나 기관 등을 통해 거액을 모아 투자하면 운용수수료를 줄일 수 있기 때문이다.

하지만 일반투자자를 상대로 하는 공모시장도 성장에 대한 압력이 거세다. 평균 수익률은 임대형 펀드와 대출형 펀드가 연 7~10% 선이지만 시세차익을 고려하면 수익률이 높아진다.

2004년 초기 설정해 4~6년 만에 청산한 공모형 부동산 펀드는 연 20~36%의 고수익을 올렸다.

신 본부장은 " '전 재산을 투자하지 않은 게 후회된다'며 다른 공모형 부동산펀드를 만들어 달라는 요구가 많다"며 "공모형 펀드도 늘어날 것"이라고 봤다.

그는 "이전 부동산펀드가 프로젝트를 정하고, 필요한 돈을 모으는 형태였다면 내년부터는 1조~2조원 규모의 투자금을 먼저 모으고 부동산 자산에 투자하는 블라인드 펀드가 등장하는 단계"라고 말했다.

◆ 안정성 추구한다면 '대형 실물형', 고수익은 '테마형' 상품 추천
= 부동산 펀드는 전문가가 운용해 부동산 직접투자보다는 안전하다는 평가다. 5년 이상 장기투자 상품이 대부분이라 경기 리스크도 낮은 편. 하지만 종류가 워낙 다양해 투자 성향에 적합한 상품을 고르는 것이 중요하다.

신 본부장은 은퇴를 준비하는 60대에는 대형 오피스빌딩에 투자하는 '실물형 부동산 펀드' 종류를 추천했다. 연 7~8% 수익이 안정적으로 배당되고, 빌딩 매각 시 시세차익을 함께 노릴 수 있는 상품이기 때문이다.

마냥 공격적인 투자만 할 수는 없는 40대 투자자는 안정적인 상품인 오피스빌딩에 투자하는 코어에셋 펀드류에 70%가량, 개발사업에 투자하는 개발형 펀드에 30%가량 분산투자하도록 조언했다.

목돈 없는 20대라고 실망할 일은 아니다. 신 본부장은 "미분양 펀드 등 리스크가 있지만 기대수익도 그만큼 높은 테마형 펀드에 도전해볼 만하다"고 말했다.

펀드 투자자에게는 일정 비율 할인된 가격으로 주택 매입 기회를 주는 등 내집 마련을 겸해 투자수익을 올릴 수 있는 펀드도 고려해 볼 수 있다.

[이유진 기자 / 사진 = 박상선 기자]

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