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집값 장기안정국면 들어가나 |부동산노트

2010-04-08 05:09

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

집값 장기안정국면 들어가나
1990년대 초반과 유사…보금자리주택이 1기 신도시 이상 역할
집값 논쟁이 한창이다. 최근 현대경제연구원ㆍ산은경제연구소ㆍ하나금융경영연구소 등은 집값이 하락할 가능성이 크다는 분석보고서를 잇따라 냈다. 연구기관들은 인구 감소, 소득대비 크게 오른 집값 등을 근거로 집값이 장기하향 안정국면에 접어들었다고 주장한다.

정부의 보금자리주택 정책이 집값 안정세에 결정적인 영향을 미치고 있다는 분석도 요즘 들어 설득력을 얻는다. 집값에 가장 민감하게 영향을 미치는 것은 수급인데 지금 상황은 보금자리주택 공급 발표로 인해 수요가 크게 위축돼 있다는 것이다.

1990년대 초반 상황과 지금 상황이 아주 유사하다는 분석도 많다. 서울올림픽이 열렸던 1988년에 집값은 천정부지로 뛰었다. 행정고시를 패스한 공무원이 평생 월급을 모아도 서울에 집을 장만하기 어려울 정도였다. 노태우 정부(1987~1992년)는 집값을 잡기 위해 1988년 주택 200만가구 공급계획을 발표했고, 분당 등의 1기신도시 아파트가 입주하기 시작한 1991년부터 집값은 장기 안정국면으로 접어들었다. 갑자기 입주 물량이 늘어나면서 빈집이 늘어났고, 집값 및 전셋값 하락으로 이어진 것이다.

단기적으로 주택공급이 연간주택 기본수요를 훨씬 초과하는 과잉상태에 놓이면서 미분양 물량은 항상 10만가구를 상회할 정도로 적체되었다. 당시 주택보급률이 70%대에 불과했지만 일시적 공급 증가는 주택시장에 큰 영향을 미친 것이다.


<주택가격 지수 장기 분석>



미분양 적체 상황에서 보금자리 공급으로 수요 크게 위축

일부에서는 지난해 MB정부가 발표한 보금자리주택이 수도권 1기신도시보다 더 큰 위력을 발휘하고 있다는 주장도 나온다. 현재 주택보급률은 110%대. 여기에다 양도소득세 한시감면 혜택을 받기 위해 올 2월11일전에 건설업체들이 분양물량을 쏟아내면서 현재 수도권 미분양 물량은 16만 가구 이상인 것으로 추정된다.

이런 상황에서 서울 강남권 등 분당ㆍ일산 등 1기신도시보다 입지 여건이 훨씬 좋은 곳에 보금자리주택 60만가구가 나온다고 하니 대기수요가 늘어날 수 밖에 없다는 것이다. 즉 실질적인 물량 충격에 앞서 심리적 요인이 시장을 지배하고 있다는 것.

최근 20여년간 집값 추이를 분석한 그래프를 보면 1980년대말 치솟은 집값은 1990년대 초반부터 10년간 안정세를 보였다. 지금이 1990년대 초반과 유사하다는 분석이 계속나오는 건 공급 상황 등 주택시장을 둘러싼 여러 여건이 비슷하기 때문이다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “지금 상황이 장기안정국면의 초입일 가능성이 적지 않다”고 분석했다.
 
<25년간 전국아파트 매매가격 추이>


함종선 기자

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