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집값 오를까 내릴까 |부동산노트

2010-03-24 08:36

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

주택 매매를 계획하는 사람들의 가장 큰 관심사는 집값 전망이다. 집값이 오를 가능성이 크다면 주택수요자들은 서둘러 집을 사야 하고 집을 팔아야 할 사람은 느긋하게 매도시점을 잡으면 된다. 또 집값이 내릴 여지가 많다면 이와 반대로 하면 된다. 그러나 정확하게 집값이 어떻게 될지 예상하기는 어렵다.

특히 요즘처럼 거시경제 여건이 불투명하고 주택시장을 둘러싼 변수가 많을 때는 더 그렇다. 이런 가운데 국내 대형 연구기관이 주택과 관련한 상반된 전망보고서를 내놔 눈길을 끈다.

주택산업연구원은 재건축 공급 감소로 서울 집값이 크게 오를 가능성이 크다고 분석했고 현대경제연구원은 인구 감소 등으로 수도권 아파트값이 중장기적으로 내려갈 것이라고 내다봤다.

두 연구기관은 나름대로 탄탄한 근거를 갖고 전망치를 내놨다. 매수ㆍ매도를 결정하는 건 각자의 몫이다. 주택 뿐 아니라 어느 투자나 마찬가지다. 그러나 의사결정에 앞서 전문가들의 분석은 참고할 필요가 있다. 두 연구기관의 분석을 꼼꼼히 살펴야 할 필요가 있는 것도 이 때문이다.

현대경제연구원 “구조적 요인으로 하락”

현대경제연구원은 최근 ‘아파트 가격 하락 가능성과 시사점’이라는 보고서를 통해 여러 구조적 요인으로 인해 아파트 가격이 수도권을 중심으로 하락할 가능성이 크다고 내다봤다.

임상수 연구위원은 “전국적으로 아파트 매매가격은 지속적으로 올라 지난 1월 아파트 매매가격지수(2008년 12월=100)는 사상 최고치인 101.7을 기록했고, 특히 수도권 지역의 아파트 매매가격은 1999년부터 2009년까지 연평균 9.7%(전국 평균 7.2%) 상승했다”며 “그러나 앞으로 수도권 아파트 가격은 하락할 것이며 이로 인해 지방 아파트 가격 역시 동반 하락할 것”이라고 전망했다. 보고서는 이 같은 하락 전망의 근거로 4가지 구조적 요인을 지적했다.

첫째, 그동안 아파트값 상승의 동력이 돼왔던 ‘도시화 속도’가 정체되고 있다. 연평균 도시화율 상승률은 1975~1980년 3.4%에서 2005~2010년 0.3%로 급락했으며, 수도권 인구 증가율도 2001년 2.8%에서 2010년 2.1%로 하락했다.

둘째, 아파트 실수요층인 30~40대의 인구 감소가 예상된다. 임 연구위원은 “저출산에 따른 30~40대 실수요 인구가 2014년을 정점으로 감소하면서 아파트 수요가 감소할 것”이라며 “우리나라 전체인구는 2018년을 정점으로 줄어들 것”이라고 내다봤다.

셋째, 소득에 비해 너무나 비싸진 아파트값으로 인해 수도권을 중심으로 아파트 구입 능력이 낮아지고 있다.국민은행에 따르면 서울지역 평균 아파트가격은 3.3㎡당 1761만원, 전국 평균은 832만원이다. 통계청이 조사한 2008년 기준 근로자 월평균 급여총액을 225.9만원으로 13년간 한 푼도 쓰지 않고 꼬박모아야 66㎡ 집 한 채를 살 수 있는 셈이다.

넷째, 금융권으로부터 돈을 빌리기가 어려워졌다. 보고서는 가계의 가처분소득 대비 금융 부채 비율이 2000년 83.7%에서 2008년 139.9%로 급등했다고 설명했다. 이는 미국과 일본의 2007년 수준보다도 높은 것이다. 때문에 금융권에서 자금을 추가로 도입하는데 한계가 있고, 연쇄적으로 아파트 수요도 감소한다는 것이다.

보고서는 이 같은 구조적 요인들로 아파트값이 하락기로 접어들었다고 진단했다. 연구원은 또 이 같은 아파트 가격전망에 따라 장ㆍ단기적인 대비책 마련이 필요하다고 지적했다. 먼저 아파트의 버블붕괴로 가격이 급격히 떨어지는 것에 대한 대응책이 요구된다고 밝혔다. 또 점진적인 수도권 아파트 가격을 하락을 위해 인구 유입을 최소화하고, 수도권 노령 인구의 지방 유출을 위한 정책을 마련해야 한다고 강조했다. 아울러 단기적으로는 급등가능성에 대비한 투기세력 차단이 필요하다고 덧붙였다.

주택산업연구원“재건축 부진으로 서울 아파트값 상승

서울에서 재건축사업이 활성화하지 못한다면 서울 아파트값은 연간 8.5%가량 상승할 것이라는 연구 결과가 나왔다.

주택산업연구원은 최근 ‘재건축사업 위축 영향과 활성화 방안’이란 제목의 보고서에서 재건축사업 위축이 지속된다면 주택공급 감소로 주택가격은 추가적인 상승 압박에 노출되며 결국 주택시장 안정성을 저해된다고 연구 결과를 내놓았다. 서울 아파트 가격은 연간 8.5%의 높은 상승률을 보일 수 있다는 것이다.

서울에서의 재건축사업을 통한 주택공급은 2003년 4만3000가구를 정점으로 하여 이후(2004~2008년) 연평균 29.1% 감소하였고 이명박정부가 들어선 이후 꾸준한 규제 완화에도 불구하고 재건축사업 위축은 지속되고 있어 향후 29.1% 정도의 감소세는 피할 수 없을 것이 예측했다.

이러한 재건축 물량 감소는 서울시 전체 주택공급물량을 6% 정도 감소시켜 서울 아파트가격은 연간 1.2% 추가 상승할 것으로 추정됐다. 최근 5년간 서울 연평균 아파트가격 상승률 7.3%를 감안할 때 총 아파트가격 상승은 연간 8.5% 수준에 이를 수 있다고 분석한 것이다. 지역에 따라 연간 두 자리수의 높은 상승세가 나타날 수 있어 주택시장 불안정성은 심화할 것으로 연구원은 내다봤다. 이러한 공급 물량 감소는 최근 두드러지게 나타나고 있는 전세값 상승세를 더욱 부추길 수 있으므로 시장 안정화를 위해서는 재건축사업 활성화를 통한 공급 확대 방안이 필요한 것으로 나타났다.

참여정부 기간 동안 도입된 재건축사업 규제는 일시적으로 특정 지역이나 단지에 한정하여 가격을 안정화시키는 효과가 있었으나 전반적인 가격 안정화 효과는 미미한 것으로 분석되었으며 신규공급을 감소시키는 부작용이 발생했다. 2008년 이후 대부분의 재건축사업 규제가 완화되었으나 주택시장 전망이 불투명하고 임차가구 증대로 이주비 부담이 커지는 등 재건축사업 여건이 악화되고 있는 실정이라고 연구원은 분석했다.

또 최근 은마아파트 재건축 허용 등 호재가 나왔음에도 불구하고 실제 시장에서 재건축사업은 활성화되지 못하고 있어 공급 감소에 따른 부작용이 클 것이라는 연구원은 내다봤다. 따라서 재건축사업에 대한 추가 규제 완화(분양가상한제, 재건축부담금 폐지)와 용적률 상향 적용(서울시)이 조속하게 이루어져야 한다고 연구원은 주장했다.

아울러 전반적으로 주택수요가 줄고 있는 현재의 시장상황을 봤을 때 재건축 규제 완화로 인한 주변 아파트가격의 단기적 급등 가능성이 매우 희박하다고 연구원은 분석했다. 따라서 주택시장 침체의 사슬을 끊을 수 있는 긍정적인 방안으로 재건축 활성화가 검토돼야 한다고 연구원은 주장했다.

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