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재건축·재개발 소형이 뜬다 |부동산노트

2010-03-23 08:01

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

재건축·재개발 소형이 뜬다
초기 투자금 적은 소형에 투자 몰려
땅이나 집은 면적이 넓을수록 전체 가격이 올라가게 마련이다. 단위 면적당 가격 또한 대체로 비싸진다. 그런데 재건축•재개발 시장에서는 이런 원리가 통하지 않는다. 작은 집의 단위 면적당 가격이 큰 집보다 훨씬 비싼 게 일반적이다.

서초구 반포동 주공1단지의 경우 63㎡(전용면적)형은 시세가 13억원 선으로, ㎡당 가격이 2063만원이다. 반면 195㎡형은 31억원 정도로 ㎡당 1589만원을 호가한다. 단위 면적당 가격만 놓고 보면 작은 집이 큰 집보다 비싼 셈이다.
 
뉴타운•재개발 구역도 마찬가지다. 작은 집(다세대주택 등)이 큰 집(단독주택 등)보다 단위 면적당 가격이 비싸다. 서울 성북구 장위뉴타운의 경우 대지지분이 33㎡인 다세대주택은 ㎡당(대지지분 기준) 909만원이나 대지지분이 99㎡대가 넘는 단독주택은 ㎡당 370만원 이상을 받기 어렵다.
 
재건축•재개발을 통해 새 아파트를 받으려면 어차피 해당 집(지분)에 대한 감정평가(권리가액)를 해야 한다. 집이 클수록 당연히 전체 권리가액은 높아진다. 권리가액이 높으면 더 큰 아파트를 배정받을 수 있고, 추가부담금(조합원 분양가에서 권리가액을 제한 금액)이 낮아져 분양가 부담도 줄일 수 있다.

현금 청산 될수도 있어 주의해야

그런데도 왜 작은 집의 단위 면적당 가격이 큰 집보다 더 비싼 걸까. 집 크기에 관계없이 모두 재건축•재개발 조합원이 돼 일반분양분보다 싸게 새 아파트를 한 채씩만 받을 수 있기 때문이다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “집이나 땅 지분이 작을수록 상대적으로 싸게 조합원의 권리를 가질 수 있으므로 작은 집에 투자자가 몰리고 값도 비싼 것”이라고 말했다.

결국 초기 투자금이 적어 수요가 많고, 이에 따라 호가가 오르면서 단위 면적당 가격이 높게 형성된다는 것이다. 한국감정원 성주현 차장은 “권리가액 평가 때도 시세가 반영되므로 권리가액의 단위 면적당 가격 역시 작은 집이 높게 나온다”고 말했다.

그렇다고 재건축•재개발 투자때 작은 집이 항상 좋은 것만은 아니다. 집이 작으면 큰 아파트를 배정받기 어렵다. 또 지분쪼개기 등으로 조합원이 늘어난 재개발 사업지에서는 새 아파트를 받지못할 수(현금청산 대상)도 있다.

권 소장은 “투자 수익률은 사업장마다 천차만별이어서 작은 집의 투자성이 반드시 낫다고 할 수 없다”며 “실수요자라면 중대형 아파트를 배정받을 수 있는 큰 집을 노리는 것이 바람직하다”고 말했다.
 

재건축·재개발 구역에선 작은 집이 큰 집보다 비싸

 

서초구 반포동 경남 전용 72㎡형    ㎡당 1208만원
                             
전용 155㎡형   ㎡당 1058만원

 

서초구 반포주공1단지 전용 109㎡형   ㎡당 1582만원

                                전용 141㎡형  ㎡당 1560만원

 

한남뉴타운 다세대주택(대지지분 33㎡ 안팎)    ㎡당 1757만원

                 단독주택(대지지분 99㎡ 이상)       ㎡당 666만원

 

자료:현지 중개업소 종합

 


황정일 기자[obidius@joongang.co.kr]

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