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(전문가 5인 진단) 설 이후 부동산 시장 전망 |부동산노트

2010-02-17 09:22

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346



   
 
 

'춘래 불사춘(春來 不似春)'. 설 이후 부동산시장의 기상도다. 민간 신규 분양시장은 양도세 감면혜택의 종료로 찬바람이 일면서 보금자리를 앞세운 공공의 위세에 눌려 공급물량이 일시 축소될 전망이다.


당장 설 직후부터 위례신도시의 사전예약이 예고된 상황에서 보금자리주택 2차 물량도 공급 대기 중이다. 수요자의 공공물량으로의 쏠림현상이 심화될 수 밖에 없는 이유다.


기존 매매시장은 개발 재료가 풍부하고 입지가 좋은 지역 중심으로, 재건축은 강남이나 과천, 투자로는 오피스텔이나 상가임대가 강세를 띨 것으로 전망되고 있다.


전세시장의 경우 서울권은 당분간 상승세가 지속될 것으로 보이며 입주 물량이 풍부한 경기 북부 등은 안정세를 보일 것으로 예측된다.  


◆민간 신규 분양 '먹구름'

지난 11일 양도세 감면 혜택이 종료됨에 따라 설 이후 서울을 제외한 나머지 지역에서의 민간아파트 분양이 급감할 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

 
이달 중 위례신도시의 사전예약이 예고된 데다 보금자리 2차 물량 공급까지 예정되면서 입지 좋고 가격이 저렴한    공공아파트에 대한 내집마련 무주택자의 대기 수요가 민간 분양시장을 외면할 소지가 높기 때문이다.


가격과 입지의 경쟁력에서 공공보다 열악할 수 밖에 없는 민간분양 시장의 위축은 불가피, 건설사들의 아파트 공급계획은 숨고르기에 들어갈 전망이다.


여기에 3월부터 정부가 시행하는 민간아파트의 분양가 현실화도 주택건설사가 분양일정을 손볼 수 밖에 없도록 하는 변수라고 전문가는 내다봤다. 정부는 제세공과금과 토지대금에 대한 이자비용을 아파트 분양가에 포함, 분양가가 현행보다 최대 2.1% 오를 전망이다.


김규정 부동산114 부장은 "분양 시장 전반에 이렇다 할 호재가 없기 때문에 민간물량의 위축은 불가피한 상황"이라며 "그나마 위례나 보금자리 등 공공물량만 명맥을 이어갈 것으로 보인다"고 말했다.


양지영 내집마련정보사 팀장은 "공공물량 쏠림현상과 더불어 입지 및 분양가에 따른 양극화현상은 더욱 심화될 것"이라며 "서울 도심권에선 재개발 재건축, 청약저축 가입자라면 위례나 보금자리물량을, 수도권지역에선 별내지구, 광교신도시, 송도 등에 수요자가 크게 몰릴 전망이다"고 덧붙였다.


◆재개발ㆍ재건축 '대체로 맑음'

양도세 감면 혜택 종료가 재개발ㆍ재건축 시장에는 호재로 작용할 전망이다. 그동안 분양시장에 쏠렸던 수요자들의 관심이 재개발ㆍ재건축 시장으로 옮겨올 것으로 보이기 때문이다.


여기에 재개발ㆍ재개발 아파트에 대한 전매제한이 완화되고 용적률이 300%로 상향조정되면서 거래시장에 훈풍이 불 가능성이 높아졌다.


재건축은 용적률 상향과 가구수 제한 완화, 서울시의 한강변 아파트 초고층화 추진 등으로 사업성이 개선된 탓이다.


전문가들은 올해부터는 사업추진이 본격화되는 강남권 재건축 아파트로 투자 수요가 이동할 것으로 내다봤다. 일각에선 재개발 지분과 재건축 시장에 밀려 최근 수년간 가격상승이 정체돼 있던 기존아파트 가격이 상승할 가능성도 제기되고 있다. 서울 재개발, 뉴타운 물량 중에서는 은평뉴타운이나 왕십리뉴타운 등 시범뉴타운에 관심이 집중될 것으로 보인다.


그러나 재개발은 '백지동의서 무효' 판결과 이미 크게 오른 지분값 등으로 인해 당분간은 큰 폭의 상승을 기대하기 어렵다는 것이 전문가들의 지배적인 시각이다. 또 재건축의 경우에도 그렇다 할 개발 재료가 없어 상승폭이 두드러지진 않을 것이란 조심스런 전망도 있다.


조민이 스피드뱅크 팀장은 "재건축은 올초부터 저가 매물이 소진되면서 다소 안정세를 보이고 있는데 전반적인 시장 분위기가 침체돼 있어 큰 폭의 상승은 기대하기 어렵다"며 "재개발의 경우에도 지분값이 오를대로 올라 추가 상승은 어려울 것으로 전망된다"고 말했다. 

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "양도세 감면 종료 이후 수요자들이 분양시장에서 재개발ㆍ재건축으로 눈을 돌릴 것"이라며 "정부가 재개발지역 용적률을 법정 상한선인 300%까지 허용키로 하면서 서울 재개발지역을 중심으로 사업성 개선에 대한 기대감이 커지고 있다"고 설명했다.


◆서울ㆍ경기 양극화 여전 서울을 제외한 수도권 지역의 전세시장은 대체로 안정될 전망이다. 특히 김포, 파주 등 경기북부와 용인 등 남부지역에 입주물량이 몰려 있어 해당 지역의 전세난은 해소될 것으로 보인다.


서울지역은 학군수요가 마무리되면서 올 초보다 진정되는 모습을 보이고 있지만 3월 본격적인 이사철을 앞두고 있어 또 다시 술렁일 것으로 예측된다. 특히 지난해보다 입주량이 늘어났지만 멸실량에는 크게 못 미치고 있어 전세난은 당분간 계속될 전망이다.


부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 지난해 강남권에 공급된 신규 입주 물량은 1만1886가구인데 비해 올해는 5122가구로 작년의 절반 수준에도 미치지 못한다. 강북권은 작년(8096가구)에 비해 3배 정도 늘어난 2만4590가구로 집계됐다.

반면 서울시가 추정하고 있는 멸실주택은 6만가구가 넘는다. 도심ㆍ동북ㆍ서북권 등의 강북지역이 3만8160가구, 강남권 2만522가구 정도다.


김주철 닥터아파트팀장은 "서울지역은 연초부터 계속됐던 전세난이 학군수요가 마무리되면서 다소 진정된 국면을 맞고 있으나 3월부터 본격적인 이사철이 시작됨에 따라 전세난 가중이 불가피할 것으로 보인다"고 말했다.


박 대표는 "당장의 입주물량도 중요하지만 2~3년 후의 입주물량이 풍부한 지도 따져봐야 한다"며 "서울 보다는 경기권에 대한 관심도 필요하다"고 설명했다.


아주경제= 권영은 기자 kye30901@ajnews.co.kr

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