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설 이후 부동산 시장 "재건축에 물어봐" |부동산노트

2010-02-13 07:24

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

대치 은마 안전진단 등 줄이어…추진 속도따라 가격변동 예상
신규분양은 쏠림 심화 될 듯

설 이후 부동산 시장은 재건축 추진 아파트가 주도할 전망이다.

설 직전인 2월 두 번째 주를 지나면서 작년 말 이후 첫 하락세로 돌아선 서울 재건축 아파트값의 향방에 따라 부동산 시장의 분위기가 결정될 수 있기 때문이다. 안전진단 결과 발표 등 단지별로 중요한 재건축사업 절차가 상반기에 제대로 진행될 경우 반등의 가능성이 점쳐진다. 물론 '재건축 급등세'에 알레르기 반응을 보이는 정부 당국의 규제와 절차 지연,조합원 간 분쟁 등 걸림돌도 만만치 않다. 설 이후 부동산 시장을 분야별로 조망해 본다.

◆추진 속도가 관건인 재건축

오는 3월부터 서울 강남의 주요 재건축 단지들이 차례로 투자자들의 이목을 집중시킬 전망이다. 대치동 은마아파트 안전진단 결과가 다음 달에 나올 예정이다. 개포지구 지구단위계획 변경안이 어떻게 나오느냐도 중요하다. 잠실주공 5단지는 안전진단 신청 움직임을 보이고 있다. 다만,중요한 발표나 절차가 늦어질 경우 시장은 당분간 약보합세에 머물 가능성이 크다. 작년 12월 이후 가격이 상승해 전고점(前高點)을 돌파한 곳도 있어 추격 매수세가 약화될 수도 있다.

◆가격차 메우기 나설 재개발

재개발 지분 시장은 용적률 300% 상향에 대한 기대감이 크다. 그러나 용산 망원 합정 양평 흑석 성수 자양동 등 한강변은 이미 지분가격이 3.3㎡당 4000만원이 넘어 당분간 숨고르기 장세가 이어질 것이란 관측이 많다. 반면 서울 도심은 전세가 상승에 임차수요 증가,중소형주택 멸실,4차 뉴타운 기대감 등으로 재개발 지분 가격이 강보합을 유지할 것으로 전문가들은 예상했다.

◆'쏠림' 심화될 신규 분양

지난 11일 양도세 감면 혜택이 종료됨에 따라 민간 분양시장은 입지 선호도가 떨어지는 수도권 외곽부터 빠르게 냉각될 수 있다. 반대로 서울 역세권,재개발 · 재건축 일반분양,판교 · 광교 · 위례 · 인천 송도신도시,보금자리주택 2차지구 등 유망 지역으로 '청약 쏠림현상'이 심화될 것으로 보인다.

서울 도심에선 수요자들은 재개발 사업지인 흑석4구역,금호17구역,왕십리1 · 2구역과 재건축단지인 둔촌푸르지오,반포미주 정도로 청약 관심 지역을 좁힐 필요가 있다. 함영진 부동산써브 연구실장은 "보금자리주택 등 공공주택은 청약조건이 까다로워 설 연휴 때 가족이 모여 청약 전략을 점검해 보는 것도 유익하다"고 말했다.

◆관심권 밖인 기존 주택

기존 아파트 시장은 설 이후에도 썰렁한 분위기를 보일 전망이다. 담보대출 규제가 여전히 위력을 발휘하고 있는 데다 집값 상승에 대한 기대심리가 식으면서 투자 수요가 등을 돌리고 있어서다. 위례신도시 등 신규 공공분양 쪽으로 관심이 쏠린 것도 한 요인이다.

G3리스크(중국,미국,남부유럽 경제의 불확실성) 등 세계경제의 불안 요인도 있어 내집 마련 수요가 위축될 수도 있다. 결국 기존 주택 시장은 오는 6월 지방선거나 재개발 · 뉴타운 사업속도 등 주로 외부 변수에 영향을 받을 것으로 보인다.

◆기지개 켜는 상가시장

경기회복 속도가 더뎌 상가시장이 활기를 띠기에는 시간이 좀 더 걸릴 전망이다. 하지만 투자자들의 뭉칫돈은 이미 판교신도시 같은 일부 유망 지역 상가에 몰리고 있다. 작년 6월 공급된 판교신도시 상업용지 10개 필지 모두 높은 낙찰가율로 주인을 찾은 게 대표적 사례다.

상가 투자의 이정표로 삼을 수 있는 관련 지표들도 기대감을 갖게 한다. 예를 들어,작년 12월 전국 상가거래량이 1만5617개동으로 연중 최고치를 기록했다. 같은 달 전국 상가 착공허가량 합산치도 계절적 비수기임에도 불구,전월대비 소폭 증가한 9696개동으로 집계됐다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "작년 하반기부터 회복세를 보여온 상가시장이 설 이후 활발하게 움직일 전망"이라며 "올해 20조원이 넘을 것으로 보이는 토지 보상금이 마땅한 투자처를 찾기 쉽지 않아 상가 투자로 상당 부분 유입될 전망"이라고 말했다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com

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