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올해 정부정책 변화 주목해야 |부동산노트

2010-02-02 07:54

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

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전영수 한양대 국제학대학원 연구교수
격차심화가 문제다. 대한민국 파열음의 근원은 사실상 ‘격차’ 한 마디로 요약할 수 있다. 그렇다고 온 국민의 평등실현을 부르짖을 수도 없는 상황이다. 이미 대한민국 경제가 자본주의 깊숙한 곳에까지 도달했기 때문이다.

결국 격차심화는 불가피할 수밖에 없다는 의미다. 부국(富國)이 있나 하면 빈국(貧國)도 많다. 서구선진국이 풍요로운 생활에 익숙해진 것만큼 한편에선 아무리 발버둥 쳐도 가난이란 멍에를 벗지 못한 국가도 많다.

일반가계도 마찬가지다. 대를 이은 부자가 있나 하면 태어나면서부터 가난을 숙명으로 받아들여야 하는 사람도 많다. 왜 그럴까.

생산성 차이가 빈부 결정

경제학에선 그 원인을 ‘생산성’에서 찾는다. 생산성 차이가 빈부를 가른다고 봐서다. 따라서 ‘부자=고생산성’이다. 생산성의 결정변수는 크게 물적자본, 인적자본, 자연자원, 기술지식 등이 있다. 중요한 건 단연 물적자본이다. 자본재가 대표적이다. 개중에서도 특히 파워풀한 건 무형자산이다.

국부측정을 연구 중인 경제학자들은 최근 중요한 사실을 하나 발견했다. 어떤 자원과 자본유형을 다 더해도 결코 국부 100%를 채우지 못한다는 것이다. 특히 선진국에서 설명 불가능한 구멍이 컸다. 그 구멍이 바로 무형자산이다.

요컨대 사회구성원의 신뢰관계, 효율적 사법제도, 분명한 재산권, 효과적인 정부 등이다. 경제성장을 위한 모든 정량적인 생산요소가 충만해도 눈에 보이지 않는 이들 환경변수가 부족하면 될 일도 안 된다는 뜻이다. WEP와 IMD 등에서 국가순위를 정할 때 이들 정성적인 물적자본 변수를 중시해 가중치를 주는 이유도 여기에 있다.

부동산시장에도 가격변수는 많다. 앙드레 코스툴라니가 말한 ‘가격=유동성 심리’를 감안하면 역시 자금 공급량과 시장참가자의 대중심리를 뺄 수 없다. 2000년대 이후의 상황을 반추해보면 수급변수는 오히려 후순위로 밀릴 정도다. 그만큼 중요한 게 유동성과 심리변수다. 이 둘이 조합된 결과 지역·평형·가격차별화를 선두로 시장양극화가 심화됐다고 볼 수 있다.

그런데 유동성·심리마저 한 손에 쥐고 쥐락펴락하는 상위의 물적자본이 있다. 어쩌면 이것을 빼고 부동산 가격향방을 점친다는 건 애초부터 불가능할지도 모를 만큼 중요한 변수다. 즉 정부정책이다. 정책·제도야말로 부동산시장의 최고심판관이란 메시지다.

물론 참여정부 때처럼 대중의 집단반기가 시장을 장악할 수도 있지만, 길게 봤을 땐 진압될 수밖에 없단 점을 지난 시장 흐름을 통해서 익히 봐왔다. 시장참가자라면 정책변수를 반드시 챙겨봐야 하는 건 이 때문이다.

올해 부동산시장 정책ㆍ제도변화 적잖을 것

2010년 부동산시장엔 적잖은 정책·제도변화가 예고돼 있다. 때문에 정중동의 눈치싸움이 보다 치열해질 전망이다. 2009년 부동산시장은 완화책으로 가득했다. 하지만 0.2%의 성장은 이제 ‘완화→규제’로의 방향전환을 강요하고 있다. 당장 신규·미분양주택의 양도세 면제혜택, 다주택자 양도세 중과의 한시유예, 취·등록세 감면조치, 예정신고세액 공제 등의 연내 폐지가 예고된 상태다.

금리인상을 통한 출구전략도 그렇다. 결국 경기회복에 힘입어 상승하려는 시장파워에 대해 시장안정을 최대과제로 내건 정부의 정책 칼자루가 어떤 공력을 보여줄 지가 관건이다. 올해 정책변화는 2009년의 부양조치 축소·폐지와 함께 시장의 투명성확보로 요약된다. 경기회복의 온난전선이 펼쳐지는 가운데 규제강화(혜택폐지)의 찬바람이 공존할 확률의 증가다.

따라서 2010년 부동산시장은 어느 때보다 정부정책에 휘둘릴 개연성이 상당히 높다. 꼼꼼히 챙겨봐야 패착을 막을 수 있단 점에서 보다 부지런해질 필요가 있다. 물론 집값방향의 당위성을 떠나 한국가계의 절대자산을 차지하는 부동산 정책변화에 관심을 갖는 건 당연한 일이다.

박일한 기자[jumpcut@joongang.co.kr]
2010년 02월 01일 10시 00분

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