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2010년 부동산, 여기를 주목하라 |부동산노트

2010-01-24 09:04

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

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[머니투데이 장시복기자]
올해 부동산시장은 국내 실물경기 회복에 따른 4~5%대 수준의 경제성장률과 유사한 궤적을 그리면서 수도권을 중심으로 하반기 이후부터 본격적인 상승세에 돌입할 것으로 전망된다.

다만 보금자리주택의 추가공급과 위례신도시 조기 공급, 출구전략에 따른 금리인상 변수, 지방선거 등으로 인해 상승 폭과 상승 에너지는 제한적일 수 있다.

그렇다면 올해 부동산 주목할 만한 투자처는 어디일까. 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 "지난해는 신규 아파트 시장과 미분양 아파트가 시장을 주도했다면 올해는 정부가 추진하는 정책적인 사업이나 적극적으로 규제를 풀어주는 부동산 상품에 관심을 두는 것을 고려해 볼만하다"고 조언했다.

< 1 > 중소형 아파트

수도권에서는 역세권 등 입지가 양호한 지역의 중소형아파트가 작년에 이어 올해에도 강세를 보일 것으로 예상된다.

수요가 넘치는 데다 투자자들의 자금여력이 크지 않아 중소형 아파트로 몰릴 수밖에 없는 상황이다.

반면 수도권과 지방의 대형아파트는 약세를 보일 전망이다. 서울과 인접지에 공급이 많은 상태이기 때문. DTI규제로 개인투자자들의 자금동원능력이 크게 줄어 당분간 중소형주택의 인기가 계속될 것으로 보인다.

< 2 > 보금자리주택

올해 보금자리주택은 전국에서 8만가구가 공급된다. 수도권만 보더라도 4월 위례신도시 2400가구와 보금자리주택 2차 지구 물량 1만5000가구가 사전예약방식으로 선보일 예정이다. 가장 관심을 받을 지역은 위례신도시와 세곡2지구가 꼽히고 있다.

< 3 > 소형 오피스텔

오피스텔에 대한 규제가 대폭 완화된다. 국토해양부가 작년 12월 30일 내놓은 2010년도 주택부문 업무계획 중 가장 눈에 띄는 게 '준주택'(가칭)이다. 이들 준주택을 지을 때 준주택은 분양가 상한제도가 적용되지 않고 청약통장 가입, 입주자모집공고(공개분양),지역우선공급 등 각종 청약 규제 적용 대상에서도 제외돼 오피스텔의 공급확대가 예상된다.

이러한 오피스텔에 대한 정부의 전폭적인 정책지원에다 희소성으로 인해 위치가 좋고 역세권 등 임대수요가 많은 지역의 오피스텔 거래가 활발하다. 특히 역세권 주변 시설 개통 예정인 신흥 역세권 주변 소형오피스텔은 매물 부족 현상이 나타나며 시세 및 임대료 상승이 이어질 수 있다.

장 이사는 "오피스텔은 철저히 임대를 목적으로 한 수익형 부동산이기 때문에 아파트와 비교해 양도차익이 크지 않고 취·등록세 등 거래비용을 빼면 투자상품으로는 적당하지 않아 안정적인 임대수익을 겨냥해 접근하는 것이 좋다"며 "2010년 눈여겨볼 지역으로는 종로·을지로 등 도심지역, 신촌·신림동 등 대학가, 역삼동·논현동 등 강남권, 신분당선 개통지, 경전철 개통지 등"이라고 말했다.

< 4 > 역세권 상가

올해 경기회복에 대한 기대감으로 상가시장이 탄력을 받을 것으로 전망된다. 그중에서 역세권 상가는 더욱 인기가 높아질 전망이다.

교통이 낙후된 지역에 지하철, 전철역이 들어서면 출퇴근 교통이 편리해져 상가를 포함한 아파트 매매와 임대 수요가 자연스럽게 늘어나 가치도 오르게 되기 때문.

물론 주의점도 있다. 신설 역세권 주변상권이 새롭게 형성되려면 최소한 2~3년 이상의 시간은 소요되므로 단기적인 접근보다는 중장기적인 투자로 임해야 원하는 성과를 볼 수 있다는 점도 간과해선 안 된다.

역세권 상가 투자는 모든 부동산 투자가 그러하듯이 개발 호재와 재료에 따라 투자의 성패가 갈린다. 따라서 개발에 따른 상권의 확장과 활성화가 예상되는 지역을 선택해야 한다.

장 이사는 "역세권 상가투자시 상가 내에는 집객 역할을 할 대형 시설물이 있어야 하고 다른 교통수단과의 연계가 높아야 한다"며 "따라서 근처에 다양한 노선의 버스정류장이 있어야 좋다"고 말했다.

< 5 > 소형 오피스

올해 경기전망이 좋아지면서 소형 오피스를 중심으로 활기를 띨 전망이다. 따라서 2010년 오피스투자에 관심을 가질만한 유망지역은 어디일까?

중심업무지구로서의 기능을 수행하는 서울 핵심지역인 여의도. 마포지구, 광화문지구, 강남지구는 여전히 투자 1순위이다.

미래의 중심업무지역으로 태동될 것으로 예상되는 용산, 뚝섬, 송파, 강동, 동대문, 영등포지역등도 새로운 특급 유망처로 급부상 중이다. 국제업무지구, 동대문 플라자, 제2롯데월드 등 대형 호재가 즐비하기 때문이다.

투자시 대형건물 밀집지역 인지, 인근에 랜드마크 기능을 하는 건물이 있는지 등 입지 및 상권력을 면밀히 따져야 한다.

등기부상 권리관계 및 임대차계약, 토지이용계획확인원 등의 공적 장부에 대한 촘촘한 점검 및 개발용도에 대한 법적검토 역시 필요하다. 건물의 물리적 부분으로 건물의 하자상태를 점검 한 뒤 투자를 해야 한다.





분양중인 유망 투자처

◇H-VILL-(주)중원이엔티는 경기 성남시 중원구 성남동에 'H-VILL타워' 283실을 분양한다. 공급면적은 24∼41㎡ 규모로 분양가는 가구당 5000만∼1억1000만원 선이다.

H-VILL은 화장실, 씽크대, 책상, 침대, 쿡 탑, 전자레인지, 전기밥솥, 원적외선난방, 방범CCTV 설치 등이 풀 옵션으로 제공된다. 성남 수진역에서 걸어서 2분 거리이며, 인근에는 경원·신구·을지대 등이 있어 배후에 임대 수요가 풍부하다.

◇부천터미널 뉴코아 소풍-부천터미널 소풍이 뉴코아 킴스클럽 입점매장을 특별 분양한다. 지하철 7호선 역세권인 부천터미널 소풍 내 뉴코아 킴스클럽 매장은 7000만원 대에 투자 가능하며 등기 이전 후 보증금과 익월 최저 85만~120만원의 임대수익을 지급한다. 대기업으로부터 안정적으로 임대료를 받을 수 있어 직장인 소액투자에 알맞다는 게 회사 측 설명이다.

◇휴먼빌-일신건영은 경기도 용인의 죽전역세권 단지인 '죽전 휴먼빌'을 공급면적 111~112㎡ 규모로 분양 중이다. 수지구 죽전동에 있는 이 단지는 분당 생활권에 속하며 분당선 죽전역이 인근에 있으며 분당~수서간 도로를 이용해 강남 진출입이 용이하다.

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