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재건축 APT값 상승 대세아니다 |부동산노트

2010-01-19 08:12

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

- 강남 집값 상승 어디까지 이어지나

정부가 총부채상환비율(DTI)규제를 제2금융권까지 확대함에 따라 된서리를 맞았던 강남권 아파트 가격이 최근 5주 연속 상승세를 기록하고 있다.

14일 부동산정보업체 부동산 114에 따르면“지난해 10월 9일 DTI규제 제2금융권 확대 발표 이후 약세를 유지하던 강남권 주간 매매 변동률이 12월 둘째 주부터 1월 둘째 주까지 5주 연속 플러스 행진을 기록하고 있다”고 밝혔다.

하지만 부동산114 이효연 과장은 이같은 현상에 대해“일부지역이 DTI규제에 따른 싼 매물 출연으로 인해 소폭 상승한 것이다”며“일부 사업가시화를 앞두고 개포지구와 둔촌지구의 상승 일뿐 전체 재건축·재개발시장의 상승은 아니다”고 분석했다.

◆ 사업의 가시화 지역 소폭상승

지난달 28일 조합설립인가를 받은 강동구 둔촌동 둔촌주공 2단지 72㎡가 7억8500만원에서 8000만원 상승했고 지구단위계획 변경안 고시가 임박한 것으로 알려진 강남구 개포동 주공1단지 52㎡도 11억9000만원에서 12억6500만원으로 7500만원 상승했다.

상승 원인은 간단하다. 재건축 사업이 신속하게 돌아가고 규제가 완화되면서 사업성도 좋아지는 등 상승여력이 있다고 판단해서이다.

강동구 둔촌주공 2단지는 지난해 12월 28일 조합설립인가를 받았다. 강남구 개포 주공1단지는 지구단위계획 변경 고시가 임박했다. 그리고 고덕 주공7단지는 지난해 말 조합설립인가를 받았고 송파구 잠실주공5단지는 3월쯤 예정된 정밀안전진단에서 통과가 예상되고 있다. 재건축 가시화의 단지가 속속 출현하면 할 수록 재건축대상 아파트의 상승폭을 커질 수 밖에 없다.  

◆분양시장으로 몰렸던 투자수요가 다시 재건축으로 유입

서울 재건축 아파트시장은 용적률 완화를 비롯해 한강변 초고층 아파트 재건축 허용 등 호재가 이어지며 가파른 오름세를 나타내고 있다.

하지만 관련 전문가들의 의견은 투자수요가 재건축 쪽으로 유입된 것은 사실이지만 큰 폭의 상승은 없다는 것이 중론이다.

노국일 부동산 전문가는 “신규 주택에 대한 양도세 감면 혜택을 노려 분양시장에 쏠렸던 투자 자금 가운데 일부가 재건축이나 재개발시장으로 유입되는 것으로 알고 있다”며“실물경기 회복에 대한 기대가 높아질수록 재건축 강세가 계속될 가능성도 있다”고 전망했다.

재건축을 앞둔 단지가 늘어나면서 시중의 풍부한 유동성이 속속 유입되고 있다는 것이다. 또한 그는“용적률 상향과 초고층 허용 등 재건축의 사업성이 예전보다 높아진 것도 강남 재건축대상 아파트의 투자환경에 대한 호재로 작용했다”고 설명했다.

하지만 김규정 부동산114 부장은 “강남 재건축 아파트의 최근 상승세는 투자 재료를 가진 일부 단지에 한정돼 있다”며 “추가 상승세나 아파트 시장 전반적으로 오름세로 이어지기는 쉽지 않은 상황”이라고 진단했다.

이에 현장 중개업체들 역시“정작 집 살 사람은 구경도 하기 힘들고, 거래도 거의 없는데 호가만 오르고 있다”며 “집주인들이 집값을 올려 내놓기는 하지만 실제 거래는 되지 않고 있다”고 설명했다.

부동산 114 이효연 과장은“재건축가격 상승을 주도한 둔촌주공 2단지와 개포 주공 1단지는 재건축의 일정이 제 궤도에 올라간 경우다”며“사업이 가시화 된 지역이 상승한 것을 재건축·재개발의 상승이라고 할 수 없다”고 설명했다.

또한 부동산 일번지 이기정 연구원은“재건축에 대한 규제완화도 한 몫을 했다. 용적률 상향이나 초고층 허용, 초과이익환수 개선, 임대주택 축소, 일정 단축 등 정부의 우호적 정책은 가격 상승을 이끌었지만 역시 한정된 지역의 상승이라”며 “최근 강남권 아파트 가격이 상승하고 있지만 가격 상승 아파트들이 개포동, 둔촌동, 대치동, 잠실동 등 개발호재 지역 위주라는 점을 감안하면 아직까지 DTI규제에서 완전히 벗어난 것으로 해석하기는 어렵다”고 말했다.

이어 “일부 아파트 단지가 사업속도에 따라 가격이 오를 수 있겠지만 이런 변화가 시장 전반으로 확산되기 어려울 것이라”며 “추세의 변화를 지켜봐야 한다”고 설명했다. 

 
박재필 기자

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