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경매 성공 지름길은 현장에 있다 |부동산노트

2010-01-05 09:05

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

경매 성공 지름길은 현장에 있다
물건 확인·거주자 면담 ‘꼭’
"'돈'은 현장에 있다. 경매 수익은 임장을 어떻게 하느냐에 따라 달라진다."

경매 고수들이 들려주는 경매 투자 격언이다. 실제 현장에서 이뤄지는 임장은 경매 수익과 직결되는 매우 중요한 활동이다. 임장이란 경매에 나온 물건들을 직접 가서 둘러보는 것을 말한다. 이른바 현장 조사인 셈이다.

전문가들은 경매 응찰에 앞서 반드시 현장에 가서 물건을 확인해야 한다고 강조한다. 그래야 좋은 물건을 잡을 수 있기 때문이란다. 메트로컨설팅 윤재호 대표는 "많은 정보들이 현장에 숨어 있다"며 "경매로 돈을 벌려면 현장 답사와 물건 분석 등 임장을 잘해야 한다"고 말했다.

◇"현장 속에 답이 있다"=경매 고수들은 무엇보다 현장을 중시한다. 그래서 그들은 "첫째도 임장, 두 번째도 임장"이라고 말한다. 단순히 서류 상으로 체크할 수 있는 것보다 훨씬 많은 정보들이 현장에 숨어 있기 때문이란다.

그렇다면 경매 고수들이 알려주는 임장 방법과 노하우는 어떤 게 있을까. 우선 관심 물건은 프린트하는 게 좋다. 관심이 있는 경매 물건이 있어도 대부분의 사람들은 관심 물건 등록을 해 놓거나 아니면 그냥 스쳐 지나간다.

하지만 프린트를 해서 들고 다니다가 계속 보게 되면 처음에는 알지 못한 부분이 눈에 들어오게 되고 각인이 되어 그 물건의 많은 부분을 살펴볼 수 있다. 그리고 자신이 임장을 하거나 자료 검토를 하면서 느낀 점 등을 적어 놓은 자료철을 만들어 보관하는 것도 요령이다.

조사보고서를 직접 만들어 보는 것도 방법이다. 법원 경매 집행관이 조사한 '현황평가서'와 감정평가사들이 감정한 감정평가서를 참고해 중요한 내용들을 토대로 조사보고서를 작성하는 게 좋다.

현황평가서는 집행관이 직접 작성하는 것으로 물건에 대한 부정적인 인상도 포함돼 있다. 이러한 부정적 인상 때문에 가보지도 않고 포기하는 사람들이 적지 않다.

실제로 현황평가서에 '현재 자궁암 투병 중인 무당이 당집으로 쓰던 집'이라는 설명이 붙은 물건에 관심을 보이는 사람은 많지 않을 것이다. 하지만 경매 고수들은 직접 그 집을 찾아가 살펴본 뒤 하자가 없다는 것을 확인하고, 감정가의 절반 가격 정도에 그 물건을 손에 넣는 경우가 적지 않다.

이제 현장에 가서 물건을 확인하는 절차가 남았다. 서류상 문제가 없는 경매물건이라도 현장부터 달려가야 하는 것이 순서다. 임장 활동에서 얻는 정보는 사실상 돈과 관련이 깊다.

감정가가 시세보다 싼지 여부, 향후 투자 전망과 개발 호재 유무를 심도 있게 조사하며 2~3차례 현장을 둘러봐야 한다.

현장 조사를 통해 물건을 확인할 때는 현 거주자를 만나보는 게 좋다. 살고 있는 사람을 만나야 겨울이면 상수도가 터지지 않는지, 여름에는 하수구가 역류하지 않는지 등 세세한 상황을 파악할 수 있기 때문이다.

특히 근처에 구멍가게가 있다면 꼭 들러서 물건과 동네의 이런 저런 정보를 얻어내야 한다. 구멍가게는 보통 어르신들이 하는데, 이런 사람들은 동네 토박이로 동네 사정을 꿰차고 있는 정보통들인 경우가 많기 때문이다.

동네의 몇몇 공인중개사와 가족처럼 친하게 지내는 것도 좋다. 공인중개사는 그 누구보다 지역의 개발 호재나 변동 사항을 잘 알고 있다. 운이 좋으면 시세보다 매우 저렴하게 나온 좋은 물건을 잡게 되는 경우도 간혹 생긴다.
 


◇임장 활동 때 챙겨봐야 할 것들=임장 활동 중 고수들이 눈여겨 보는 것은 부동산 중개업소의 포진 상태다. 중개업소들이 도로 안까지 들어와 진을 치고 있다면 개발 호재가 있다는 신호로 볼 수 있기 때문이다.

인근 슈퍼마켓도 중요한 정보 제공처다. 슈퍼마켓에서 소주나 막걸리보다 맥주가 더 많이 팔린다거나,

아이스크림이나 과자의 매출 비중이 높다면 임대가 잘 나오는 지역일 가능성이 크다고 한다. 임대가 잘 나오면 매매가 역시 올라갈 확률이 높다.

그렇다고 경매 초보자가 무턱대고 임장에 나서는 것은 문제가 될 수 있다. 임장에 나서기 전 먼저 내공을 쌓아야 한다.

이론이 준비되지 않은 상태에서 현장에 나가면 권리관계를 소홀히 하게 되고 수익에만 욕심을 내기 때문에 잘못하면 자신의 전 재산을 한방에 날릴 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.

따라서 경매에 첫발을 내딛는 경우라면 경매 전문가의 도움을 받거나 경매 정보지를 잘 활용하는 게 좋다. 경매정보지에는 해당 물건에 대한 각종 기본 자료와 기초적인 권리분석이 되어 있어 경매 입문자들에게 상당한 도움을 줄 것으로 보인다.

응찰자 본인의 집 근처에 있는 경매 물건을 찾아 응찰하는 것도 방법이다. 경매 물건이 집 근처에 있다면, 그 집 옆에 어떤 사람들이 사는지, 지하철역까지 거리가 어느 정도인지, 근처에 병원과 상가는 구비되어 있는지, 우범 지역은 없는지 등에 대한 답을 가장 잘 알 수 있기 때문이다.

즉, 아는 것이 힘이라는 얘기다. 미래시야 강은현 이사는 "자신이 사는 동네나 과거에 살았던 동네 물건 중에서도 권리분석이 쉽고 리스크가 작은 것부터 손대는 것이 좋다"고 말했다.


조철현 기자

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