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21세기 도시재생의 패러다임은 |부동산노트

2010-01-04 13:00

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

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21세기 도시재생의 패러다임은
시론/한양대 도시대학원 이주형 교수
최근 국내 주택가격은 재개발·재건축 대상 주택들이 주도하고 있다. 또한 현 정부 들어 신도시개발에서 도시재생사업 중심으로 정책의 추가 옮겨짐에 따라 도시재생에 대한 관심이 커지고 있다.

도시재생의 사전적 의미는 도시를 재생한다는 것이다. 도시재생은 시가지를 새로 개발하기 보다는 기존 도시가 가진 전통과 잠재력을 재생하여 도시를 도시민이 원하는 공간으로 재탄생시키기 위한 일련의 개발 패러다임으로 정의할 수 있다.

도시재생은 기존 도시정비사업과 달리 도시가 보유한 전통과 잠재력을 재생하려는데 주안점을 두고 있다. 우리가 지금껏 간과해왔던 기성시가지의 내적 매력에 비중을 두고 도시공간을 재창조하는 것이다.

문제점 많은 기존 도시정비사업 방식

이러한 패러다임의 변화는 지금까지 도시정비사업의 문제점에 대한 인식에서 출발한다. 첫째, 기존의 도시정비사업은 전적으로 물리적 환경개선에만 초점이 맞추어져 있었다.

도시정비는 건물, 도로, 기반시설과 같은 물리적 환경의 정비뿐만 아니라 도시를 구성하는 경제, 문화 등의 부문에 대한 재정비가 병행되었어야 하지만 물리적 환경의 개선만으로도 경제ㆍ문화적 재생은 가능한 것으로 보았다. 실제로는 부동산 가격의 상승 등으로 원주민들이 재정착하지 못하고 이주하는 결과를 초래하였다.

둘째, 국내 도시정비사업은 불량주택재개발사업과 아파트 재건축사업에만 관심을 가져왔다. 이는 이들 사업이 자금의 회전이 빠르고, 수익구조가 명확했기 때문이다.

이에 반해 기존 도심 및 시가지에 대한 도시정비사업은 권리관계와 행정적 절차가 복잡하다는 이유로 도시개발사업의 우선순위에서 밀려나 있었다. 결과적으로 도심지역의 쇠퇴를 가속화시키고 도시의 경쟁력을 약화시키는 결과를 초래했다.

셋째, 물리적 환경의 개선에 초점이 맞추어짐에 따라 기존 시가지가 가지고 있는 문화적 자산이나, 원주민의 커뮤니티 보전 등은 도시환경정비과정에서 주요 논점으로 자리 잡지 못했다.

기성시가지의 환경정비를 목적으로 하는 도시정비사업이 사업 완료 후에는 도시 내에 신도시를 조성한 것과 같은 결과를 초래하였다. 기성 시가지에 누적되어온 많은 문화적 자산과 가치들이 도시정비사업과 함께 모두 사라지는 결과를 낳았다.

새로운 패러다임 적용할 시점

이제 도시정비사업은 20세기 개발방식의 과오에서 벗어나 21세기 도시재생 패러다임을 적용할 시점에 이르렀다. 국내도시의 도시화 정도를 볼 때 앞으로 도시개발에서 도시정비사업의 중요성과 비중은 더욱 커질 것이다.

향후 도시개발의 방향은 신시가지 개발에서 기성시가지 정비로 급속히 변화하게 될 것이고, 도시공간구조의 변화는 이제 도시정비사업에 의해 결정되게 될 것이다.

이에 도시재생의 의미와 역할은 도시개발에 있어 중요한 의미를 가진다. 국내외 도시정비사업의 성공적 사례의 특징을 종합하면 용도의 복합화, 공공성 확보, 인간 중심의 커뮤니티 재현, 파트너쉽을 활용한 사업 추진 등으로 요약할 수 있다.

한편 도시재생의 패러다임이 사회 전반에 정착하게 되면 앞으로 도시정비사업에서 과거와 같은 수익을 기대하기는 어려울 것으로 보인다.

행정적으로도 과거의 무리한 도시환경 정비방식에 대한 반성이 이루어지면서 향후 도시정비사업에서는 용적률의 최대화를 통한 사업성 확보 방식의 사업 추진은 지양될 것으로 보이기 때문이다.

지금까지 도시정비사업들이 자본에 의한 사업성 논리에만 주안점을 두어왔다면 도시재생의 관점에서 도시정비사업은 사업성과 공공성이 균형을 이루며 도시의 미래상에 기초한 개발이 이루어져야 할 것으로 본다.

향후 도시재생이 구호로만 그치지 않고 실제 의미를 잘 담아내는 도시개발사업으로 정착할 수 있기를 기대한다.


함종선 기자

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